Краят на лесните пари повдига въпроси за дълговото бреме на имотните компании в Европа

Неочакваният край на епохата на евтините пари отново привлича вниманието към начина, по който европейските собственици на имоти докладват за дълговото си бреме, пише Bloomberg.

На фокус са хибридни облигации за над 21 млрд. долара, които са третирани като акции, а не като дълг според международните счетоводни правила. Дебатът около тези ценни книжа се засили миналата седмица, след като един от най-големите собственици на имоти в Европа, Aroundtown, отхвърли вариант за ранно изплащане на една от хибридните си облигации и заяви, че ще направи преглед, за да реши дали да спре лихвените плащания.

Решението предизвика широки разпродажби на хибридни облигации в сектора на недвижимите имоти и отново насочи вниманието към промяна в препоръчваните показатели за отчитане на собствениците на имоти по-рано тази година. Европейската асоциация за публични недвижими имоти (EPRA) промени указанията си през март, като предложи собствениците на имоти да ги включват като дълг в съотношението между дълга и собствения капитал, което е ключов финансов показател. С промяната рейтинговите агенции, счетоводните правила и основната организация в индустрията, представляваща както собственици на имоти, така и акционери, вече третират хибридния дълг по различен начин.

В последните години кредитополучателите емитират ценните книжа със зашеметяваща скорост, а собствениците на имоти ще отчетат внезапен ръст на относителната си задлъжнялост, ако следват препоръките. Собствениците, включително Aroundtown и Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, известна като SBB, си навлякоха критики заради начина, по който отчитат дълга си. А сега в хора се присъединяват и продавачи на къси позиции.

„В недвижимите имоти има вечен дебат за това какво правим с хибридните облигации“, казва Харм Мейер, партньор основател на компанията за частни капиталови инвестиции Icamap Advisory Sarl. „Това дойде от разхлабената парична политика. На „бичи“ пазар никой не го е грижа, на „мечи“ пазар това е от значение“, допълва той.

Промяната в препоръчваните най-добри практики беше публикувана, точно когато бърз преход в паричната политика на Стария континент сложи край на 10-годишния „бичи“ пазар за европейските недвижими имоти. Оценките на имотите започнаха да намаляват, а растящ списък от публично търгувани собственици на имоти се опитват да се освобождават от активи, за да предотвратят рефинансиране на задълженията си при много по-високи лихви или за да намалят нивото на задлъжнялостта си.

Aroundtown, която е един от най-големите емитенти в имотната индустрия в Германия и е подкрепена от израелския инвеститор Якир Габай, е подложена на критики заради отчитането на ниско съотношение между дълга и собствения капитал, тъй като не включва хибридните облигации в изчисленията си.

Според новите указания съотношението между дълга и собствения капитал на Arountown ще бъде 55% към юни, съобщи говорител на компанията в имейл. Показателят беше включен в презентацията на компанията пред инвеститори, публикувана на 24 ноември.

Тя обаче защитава практиките си за отчитане.

„Смятаме хибридните облигации, особено при настоящата пазарна среда, за капиталов инструмент, тъй като те не включват договорености при спиране на плащанията, нямат падеж, подчинени са на дълга и плащанията по главницата и на лихвите може да се отлага постоянно“, съобщи компанията в отговор на въпрос на Bloomberg News за практиките си за отчитане. „За целите на облигациите вечните облигации са считани за 100% капитал. Затова във времена на натиск върху финансите тези инструменти дават допълнителна сигурност“, допълват от Aroundtown. Хибридните облигации за 369 млн. евро на Aroundtown се сринаха тази година. Графика: Bloomberg LP

Тази година SBB изгуби почти 70% от стойността си, след като продавачът на къси позиции Viceroy Research съобщи, че компанията е подобрила съотношението между дълга и собствения капитал, като е емитирала хибридни облигации.

EPRA промени указанията си през март след продължителен дебат, за да „отговори на изразена от инвеститори, анализатори и имотни компании необходимост“, стана ясно от публикувано прессъобщение по онова време. Кредитните агенции обаче не са променили начина, по който възприемат хибридните облигации, като обичайно отчитат 50% от стойността им като капитал, когато изчисляват кредитните си рейтинги.

Със спада на цените на имотите вниманието към относителната задлъжнялост на собствениците на имоти нараства, превръщайки дебата за това как трябва да бъдат отчитани хибридните облигации от тесен счетоводен проблем в потенциално предупреждение за инвеститорите.

„Съотношението между дълга и собствения капитал е индикатор, на който инвеститорите силно разчитат, когато анализират имотни компании, но той също така е един от най-лесните за манипулиране. Този въпрос не беше цялостно анализиран до тази година, но растящите рискове тласкат надолу европейския имотен сектор и инвеститорите трябва да правят собствено предварително проучване извън цифрите, които докладват компаниите“, казва Аш Надершахи от компанията Creditsights.