Ценка Божилова: Очакваме забавяне на растежа и балансиране на жилищния пазар

Пазарът на недвижими имоти е ключова тема в предизвикателни времена като днешните. Водещият сайт за обяви за имоти Imoti.net организира бизнес дискусия на тема „Пазарът на имоти в динамична среда" на 21 ноември от 15 часа в хотел „Hyatt Regency Sofia” в София. С един от участниците в дискусията - Ценка Божилова, управляващ партньор на „Адванс Експертни Оценки“, разговаряме за процеса на изготвяне на експертни оценки на имоти и други активи, състоянието на жилищния пазар у нас и прогнозите на компанията за бъдещото му развитие на фона на очакванията за по-високи лихви по ипотечните кредити, забавяне на икономическия растеж и висока инфлация.

- Г-жо Божилова, как изглежда жилищният пазар в София и останалите големи градове у нас към края на деветмесечието на 2022 г. през призмата на данните на „Адванс“ за брой изготвени оценки на недвижими имоти, достигнати стойности, типове оценявани жилища?

В последното деветмесечие на 2022 г. пазарът е активен като цяло, както в големите градове и така и в по-малките населени места.

Нашият анализ, направен на база целия обем оценки, изготвени за банкови и финансиращи институции, показва трайна тенденция за ръст, както в общия обем на жилищни имоти, така и в частност на броя на оценяваните апартаменти. Като дял от нашето портфолио ръстът на оценяваните апартаменти е в размер на 7% спрямо 2021 г., а при къщите – още по-категорично – в размер на 18%. Разпределението на видове апартаменти показва преобладаване на тристайните – 43% и 39% за двустайните. Оценяваните многостайни апартаменти са почти два пъти повече от едностайните, което затвърждава тенденцията за интерес към закупуване на по-големи жилища.

Колебанията на пазара на недвижими имоти в последните месеци все още не оказват влияние на тенденциите, които се очертават от 2021 г. и нивата на обема от оценявани жилищни имоти се запазват. Очакваме и последното тримесечие да остане в рамките на вече формираните тенденции.

Ценка Божилова

Снимка: Адванс

Ценка Божилова е утвърден професионалист с над 30-годишен опит в сферата на застраховането и оценяването. Управляващ партньор е на „Адванс Експертни Оценки“ – компания, която изготвя оценки на всички видове активи, в ТОП 3 е на оценителските компании в България и в списъка е на регулираните от RICS фирми. По време на своето управление вече повече от 13 години развива компанията в отношение на корпоративната политика и дигиталната трансформация.

Член е на Кралския институт на сертифицираните оценители (RICS) и признат европейски оценител на недвижими имоти (REV). Председател е на Камарата на професионалните оценители в България.

- Продавачите или купувачите възлагат по-често оценка на имот и защо се случва така?

Възложители преобладаващо са купувачите, които търсят по необходимост оценка за актива, който придобиват. Това са както крайни клиенти, така и кредитиращи институции – банкови и небанкови. Доста активни през последните месеци са и кредитните консултанти, които затвърдиха своето място като участници на пазара на ипотечно кредитиране.

От страна на продавачите – инвеститорите са тези, които търсят експертното мнение за стойността на своите активи. Динамичният пазар обаче може да накара във времето по-широк кръг от продавачи своевременно да потърсят експертно мнение от сертифициран оценител, за да разберат стойността на това, което притежават или желаят да придобият. Ние съветваме бизнеса да наблюдават активно пазара и периодично да проследяват стойността на своите активи, за да познават тяхната ликвидност.

- Какво е необходимо, за да бъде оценката на недвижим имот експертна? Каква е добавената стойност в сравнение със съществуващите платформи за оценка на имоти?

Експертното участие на оценителя с неговата дългогодишна експертиза, професионален опит и придобити квалификации и компетенции несъмнено е добавената стойност за всяка компания. Във времето на дигитализацията в нашия бизнес постепенно навлизат автоматизираните платформи за оценки и в тази ситуация, именно опитът на професионалиста в комбинация с предимствата на автоматичните модели е успешната формула за развитие.

Системата от алгоритми не може да замени огледа на обекта, който оценителят извършва и чрез който се запознава място с всички негови специфики. Пътят, според нас, трябва да бъде в посока на обединяване на know-how на човешкия фактор с дигиталния потенциал.

- В началото на миналата година компанията ви представи автоматизиран модел за изготвяне на оценки, който е нов за българския пазар. Какви са постигнатите резултати до момента? Какво ново се случи през 2022 г.?

Ние създадохме уникален за България и региона дигитален продукт, който обобщава експертизата на компанията, натрупана вече повече от 17 години. Това е автоматизиран продукт за генериране на експертни оценки, който не замества, а допълва ролята на оценителя. Работният процес се улеснява с въвеждането и на мобилно приложение, което позволява на оценителя да обработва информацията за обектите, които оценява, още по време на огледа на обекта. АЛВИС е иновативен продукт, който обединява всички признати стандарти за работа – европейски, международни, български с изискванията на всяка конкретна банка и спецификата на всеки тип оценка. Като резултат се генерира база данни, която е основа за разнообразни анализи, ценови индекси, интегриране към други платформи.

През тази година ние в Адванс се присъединихме към Алианса на европейските оценители – EVA, като ексклузивен представител за България, което ни дава възможност да почерпим опит от водещите европейски оценителски компании и да следваме най-добрите практики.

- Кои са най-сериозните затруднения при изготвянето на оценка на недвижими имоти? Може би липсата на достатъчно и качествени данни за жилищния пазар у нас е едно от тях? Как ги преодолявате?

Липсата на единни бази данни за пазара на недвижими имоти е проблем, с който се сблъскват колеги от различни сфери на бизнеса. Да, ние имаме нужда от единна информационна система за цените, на които се извършват сделките с имотите, но имаме и назряваща нужда от система, в която да се отразява информация за енергийната ефективност и устойчивостта на сградите, даваща възможност да отразяваме в оценките и последните изисквания за ESG. Това са области, в които е задължително да се търси обединяване на интересите на различните участници в жилищния пазар – кредитори, брокери, оценители, клиенти…

- Възлагат ли българите оценки на други видове имоти извън жилищата – земеделска земя, гаражи, магазини? Кой е най-необичайният актив, който сте оценявали?

Разбира се, много и разнообразни са оценките на имоти, различни от жилищните. Нашата компания има широко портфолио от оценки на земеделска земя, офиси, търговски и индустриални имоти, логистични центрове, хотели и други видове места за настаняване и развлечения. Напоследък ясно се очертава търсенето на оценки на фотоволтаични паркове, на което ние успяваме професионално да отговорим. От друга страна, всяка година оценяваме разнообразни активи, които представляват професионално предизвикателство за нас – това са кораби, самолети, нетрадиционни и иновативни бизнеси, стартъп компании и много други.

- Каква е прогнозата ви за жилищния пазар у нас догодина на фона на очакванията за по-високи лихви по ипотечните кредити, забавяне на икономическия растеж или рецесия и висока инфлация?

По-скоро забавяне на икономическия растеж и балансиране на пазара е нашата прогноза в краткосрочен и дългосрочен план. Вярваме, че жилищният пазар е мощен икономически фактор за страната и той не трябва да бъде изпускан да достига крайности, които са в нездравословни граници. Затова с общи усилия, трябва всички ние от бизнеса с недвижими имоти да работим в посока на един балансиран пазар, който естествено следва търсенето и предлагането, а оценяването несъмнено може да работи в посока на предоставянето на професионална експертна стойност на имотите.

АДВАНС експертни оценки

АДВАНС е водеща компания в сектора - сред трите най-големи оценителски компании в страната, като сме сертифицирани за изготвяне на оценки на недвижими имоти, машини и съоръжения, търговски предприятия и вземания, земеделски земи и трайни насаждения, права на интелектуалната и индустриалната собственост и други активи: архитектурни паметници на културата, интериор, бижута и скъпоценни камъни.

Компанията е регулирана от RICS (Кралския институт на сертифицираните оценители), което е гаранция за високо професионално ниво на изпълнение на услугите съгласно признати международни и национални стандарти на оценяване. АДВАНС е част от EVA (Алианса на европейските оценители) - организация, обединяваща водещи оценителски компании в Европа.

- „Адванс експертни  оценки“ е партньор на Годишните награди на Imoti.net, които целят да насърчат добрите практики в брокерския бранш. Защо тази кауза е важна за вас?

Годишните награди на Imoti.net е висока трибуна, която може да даде гласност на каузи, които подпомагат общите ползи за бизнеса. Обединяването на усилията на всички от бранша за постигане на единни стандарти за качество и създаване с общи усилия на бази данни с автентична информация, която да бъде публично достъпна е нашият призив. За финал ще завърша с мисълта на Уорън Бъфет, че „Цената е това, което плащаме, а стойността – това, което получаваме“. Нека създаваме стойност, която е от полза за другите, за обществото, за бъдещето.

Бизнес дискусията на Imoti.net, която ще се проведе на 21 ноември в хотел “Hyatt Regency Sofia” в София, от 15 часа, е последната за годината от серията професионални работни срещи, които водещият сайт за обяви за недвижими имоти организира.