Пространствата за съвместна работа и ритейл парковете у нас ще удвоят площта си до три години

Високата инфлация и очакванията за рецесия и повишаване на лихвите в идните две-три тримесечия са основните фактори, които влияят на инвеститорите в бизнес имоти у нас и в Европа. В такава ситуация чуждестранните инвеститори стават по-предпазливи и с по-малък апетит към риск за сметка на местните инвеститори, които виждат повече възможности при повишаваща се доходност. За голяма част от инвеститорите недвижимите имоти остават дългосрочен актив, който пренася стойност в периоди на висока инфлация, обобщи настоящата ситуация Явор Костов, управляващ партньор в консултантската компания Cushman & Wakefield Forton, по време на форума BalREC, организиран от Градът Медиа Груп.

Сегментация на офис пазара

Тенденцията на пазара на офис площи у нас е за преместване на наематели от нискокачествени сгради с лоша техническа обезпеченост и управление към по-добри и модерни сгради. В резултат на това офис пазарът вече не е интегриран, а личи ясна сегментация между висококачествени и второстепенни активи, съобщи Костов. Стойността на офис сградите ще зависи от качеството и запълняемостта им с наематели, добави той.

Нова тенденция на пазара е развитието на площите за съвместна работа, които към момента заемат около 60 хил. кв. м в бизнес сградите. Очакванията на Forton са обемът им да се увеличи между два и три пъти в следващите две години. Причината е, че разширяващите се и растящи компании търсят бързи решения за нуждите си – възможност за бързо увеличаване или свиване на площите, бързо предоставяне на набор от услуги и всичко това да е включено в цената, каза Костов.

ESG стандартите (за екологично, социално и корпоративно управление – бел. ред.) стават все по-важна тема на офис пазара у нас и се превръщат в нова норма, която се изисква както от банките, тя влияе и на оценките на сградите, така и от наемателите, отбеляза Костов. „Нисък въглероден отпечатък, кръгова икономика, това е новата тенденция при ключовите наематели“, добави той.

Търговски площи – онлайн и офлайн микс

COVID пандемията ускори растежа на електронната търговия и това е накарало големите вериги да оптимизират мрежата си от магазини, като залагат на микс от онлайн предлагане и маркетинг с офлайн обекти, отбеляза Костов. Те са засилили добрите си локации за сметка на затваряне на по-слаби обекти. Според Костов моловете с голямо разнообразие от наематели, добър набор от услуги и добро управление, предлагащи забавление за цялото семейство, ще засилят позициите си, а други, които не изпълняват тези критерии, ще загубят ключови наематели.

Пандемията засили и тенденцията за изграждане на ритейл паркове у нас благодарение на ниските разходи за строителство на тези обекти, достъпните наеми и разнообразието от търговци в тях. Данните на Forton сочат, че към момента ритейл парковете у нас заемат площ от 250 хил. кв. м, а тенденцията е тя да се удвои в идните две до три години.

От nearshoring към friendshoring

Индустриалните площи бяха голямата звезда при бизнес имотите по време на COVID кризата у нас и в Европа, а според Костов глобалното противопоставяне на западния свят с Русия и Китай ще засили допълнително позициите им. Cushman & Wakefield очаква преход от offshoring (релокация на бизнес процеси от една страна в друга) и nearshoring (скъсяване на веригите за доставка) към friendshoring (от англ. дума friend - приятел).

Според Костов страните от региона – България, Сърбия, Румъния и Турция, може да спечелят много от тази тенденция, при която принадлежността към НАТО и ЕС и близостта до крайния потребител ще стават все по-важни. „Но един самостоятелен инвеститор не може да се справи без подкрепата на държавата“, изтъкна той.

Имотите „от последна миля“ се превръщат във важен сегмент от логистичния пазар, тъй като електронната търговия налага бърза доставка на стоки и услуги до крайния клиент, каза още Костов. Той очаква подобни имоти да са все по-търсени и на нашия пазар. Към момента обаче в страната ни има само единични случаи на такива активи, съсредоточени основно в София.

Очакванията са пазарът на складови площи също да расте, тъй като нарушените вериги за доставка и оскъпяването на доставките от далечния изток принуждават много компании да поддържат високи складови наличности.

Нови класове активи

В Централна и Западна Европа жилищните сгради, които се строят с цел отдаване на апартаментите под наем (build-to-rent), се превръщат в много привлекателен инвестиционен клас за институционалните инвеститори въпреки по-ниската им доходност, съобщи Костов. Този инвестиционен клас позволява портфейлът с имоти да расте на малки стъпки и в същото време да бъде разпродаван при нужда също на малки стъпки, обясни той. „Тенденцията е капиталовата стойност на този тип активи постоянно да расте“, добави Костов.

Застаряващото население в Европа засилва интереса на институционалните инвеститори и към домове за възрастни хора. Привлекателни за инвеститорите в идните години ще бъдат също градските хотели и медицинските центрове. 

Инвеститори в бизнес имоти в режим на изчакване

Настоящата ситуация на пазара на бизнес имоти в България не е криза, а нов цикъл на високи лихви и потиснати цени на имотите в бъдеще. Заради нарасналата цена на парите инвеститорите ще бъдат по-внимателни към активите, в които инвестират от гледна точка на тип имот и локация, смятат експерти, които се включиха в дискусия за инвестиционната среда у нас през 2022 г. в рамките на конференцията.

„До края на годината не очаквам нищо драстично да се промени на българския пазар с изключение на постепенното повишаване на лихвите и у нас“, каза Асен Лисев, изпълнителен директор на "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ. „Централните банки прибраха парите, те ще станат доста по-ценна стока, отколкото бяхме свикнали в последното десетилетие. Но очаквам в България последиците от това развитие да се проявят по-скоро в началото на 2023 г.“, добави той. Тогава хората с ипотечни кредити у нас ще усетят увеличаване на вноските, банките ще имат по-малък брой запитвания за жилищни заеми, а инвеститорите в жилища, офиси и други видове имоти още отсега усещат променените условия за финансиране, каза Лисев. Според него догодина компаниите ще са по-внимателни в разходите си, а това ще окаже натиск върху цените на земята за строителство на жилища, офиси и други имоти.

Компанията на Лисев е започнала строителството на две нови офис сгради, като за част от площите в тях вече има наематели. Той добави, че инвестицията няма да бъде спряна и дори очаква положителни развития догодина като спад на цените на строителните материали. „Но за нови спекулативни проекти, при които тепърва трябва да се подсигурят земя и финансиране, ще бъде много трудно да се организира цялостният пакет от инвестиции“, призна Лисев, включително заради два пъти по-скъпия и труден за намиране дълг.

Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Park, определи 2022 като скучна година. „Имахме желание да започнем развитие на последната фаза на проекта ни, но то съвпадна с 24 февруари (когато Русия изпрати войски в Украйна – бел. ред.) и трябваше да осмислим цялостния си бизнес модел. Решихме да изчакаме и това чакане все още продължава“, разказа Гаров. Неговите очаквания са до края на март да има по-голяма яснота какво ще се случва през следващата година.

В „Галакси Инвестмънт“ е взето решение за отлагане на по-рисковите проекти в портфейла на компанията като локация и тип имот, а реализацията на по-сигурните и доказали се във времето проекти да продължи, съобщи управителят Константин Бояджиев. Той вижда потенциал в развитието на по-мащабни проекти, като компанията му планира да започне такъв проект догодина. „Пазарът и клиентите са по-предпазливи и изискванията към набора от услуги вече обхващат целия квартал, а не са сведени само до жилищния комплекс“, отбеляза Бояджиев. Компанията му възнамерява също да продължи да развива хотелския си бизнес и обмисля инвестиции в ритейл паркове.

Явор Костов обобщи нагласите на инвеститорите в бизнес имоти в Европа в момента като „wait and see“ (изчакване - бел. ред.). Заради по-високата стойност на парите те преценяват много внимателно къде ще постигнат по-голяма възвръщаемост и ще имат по-малък риск от гледна точка на класове активи и локации.

Бизнес имотите в България предлагат най-висока доходност в Централна и Източна Европа, но страната ни от дълги години не е интересна за инвеститорите, отбеляза Костов. Причината е в агресивната амортизация на банковото финансиране у нас - между 10 и 12 години при 25 до 50 г. в Западна Европа, която ограничава доходността за инвеститорите. „На практика една и съща сума, инвестирана в България и във Варшава при много по-ниска доходност, има по-висока и бърза възвръщаемост в полската столица, отколкото у нас“, обясни той. В същото време качеството на активите и на наемателите в страната ни не отстъпва на останалите страни в региона, но възприятието за риск ограничава инвестиционния интерес.

Според Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Lion’s Head, страната ни може да бъде смятана за по-малко рискова от международните инвеститори, ако бъде приета в Шенген и еврозоната. Това би улеснило преговорите както с тях, така и с банките и с наемателите сред глобалните компании, изтъкна тя. "България е член на ЕС и това е най-хубавото нещо, което се е случвало на страната ни след промените. Надявам се въпреки политическата каша в момента еврозоната и Шенген да останат важна цел", отбеляза Косева-Бошова. 

По отношение на банковото финансиране за бизнес имоти Костов смята, че е възможно през 2023 г. да се появят отделни проблемни кредити, за които ще се търси решение чрез преструктуриране. „Банките нямат желание да трупат лоши кредити, те изчистиха портфейлите си след световната финансова криза и в момента проблемните заеми са под 3%“, отбеляза той. „Лихвите по вече отпуснатите кредити вероятно ще се покачват на няколко етапа, два пъти годишно в най-лошия случай, затова очаквам едва през 2024 г. да се появят първите малки порции необслужвани заеми, които да се превърнат в лоши кредити“, каза Костов. Той обаче изтъкна, че към момента при инвеститорите в бизнес имоти по-скоро има страх от вземане на нов дълг и стремеж към намаляване на дълговото бреме, което според него допълнително ще ограничи риска от поява на проблемни кредити.

Неговите наблюдения сочат, че в периода на подем на пазара купувачите на бизнес имоти у нас като цяло не са прекалили с вземането на заеми заради наложените от банките рестрикции. „Ако през 2008 г. за покупка на бизнес имот беше възможно да се взема кредит близо до 100% от стойността му, в следващия цикъл равнището на заема беше ограничено до 50%-60%, по изключение до 70%, затова в момента на пазара няма активи със свръхзадлъжнялост от гледна точна на съотношението на дълга към собствения капитал“, отбеляза Костов.