Най-големите американски банки ограничават кредитирането за бизнес имоти

Американски банки, сред които Wells Fargo, Bank of America и JPMorgan Chase оттеглят финансиране от офиси и други бизнес имоти след рекордните отпуснати кредити през първото полугодие на тази година, пише Bloomberg.

Най-големите американски кредитори, сред които са също Morgan Stanley и Goldman Sachs, стават по-избирателни и затягат условията за кредитиране, като в същото време отпускат по-малко нови кредити за бизнес имоти, съобщават запознати с въпроса източници, пожелали да останат анонимни, тъй като информацията е от частен характер.

Оттеглянето отчасти се дължи на по-слабото търсене от клиенти, както и на притесненията от ръста на лихвите. В някои случаи завишеният регулаторен надзор също играе роля.

„От няколко големи банки е поискано да се оттеглят от кредитирането на бизнес имоти, специално на офиси“, казва Брок Канън, ръководител на националните продажби на заеми в консултантската компания Newmark Group. „Правителството се опитва да установи контрол върху всичко, за да види какви ще бъдат последиците, колко тежки ще са загубите“, допълва той. Американските банки са отпуснали рекорден обем от заеми за бизнес имоти през второто тримесечие. Графика: Bloomberg LP

Регулирани от федералните власти банки са финансирали рекордните 316 млрд. долара нетни нови заеми за бизнес имоти през първите шест месеца на годината до юни, което е ръст със 172% спрямо същия период на 2021 г., сочат данни на Федералния резерв. Ръстът на кредитирането се случва в момент, когато Фед повишава лихвите, за да охлади инфлацията. Преходът удвои цената на кредитите за бизнес имоти в последната година. Очаква се централната банка да повиши още лихвите на заседанието си в сряда, като прогнозата е ръководителите на банката да вдигнат бенчмарковата лихва със 75 базисни пункта.

Банките бяха толкова активни кредитори през първото полугодие на 2022 г., че спадът в последно време е рязък. Кредитирането от най-големите банки вероятно ще намалее с 50% през второто полугодие спрямо първите шест месеца на тази година, казва Майкън ван Кониненбърг, президент на компанията за инвестиционно банкиране и консултации в областта на бизнес имотите Eastdil Secured.

„Сега има по-голяма предпазливост заради икономическата несигурност и затягането на паричната политика от Фед. Стрес тестовете за банките наистина повишиха капиталовите изисквания, което подлага кредитните пазари на по-голям натиск“, допълва той.

Американските банки имаха експозиция от около 2,8 трлн. долара към заеми за офиси, хотели, индустриални и други нежилищни имоти към 30 юни, сочат данни на Федералната корпорация по депозитна застраховане (FDIC). Wells Fargo, която планира да свие подразделението си за жилищни заеми, е най-големият кредитор на бизнес имоти със заеми за 155 млрд. долара, а JPMorgan със заеми за 106 млрд. долара и Bank of America с 64 млрд. долара са следващите в списъка на най-големите кредитори на бизнес имоти, сочат корпоративни документи.

Bank of America продължава да подкрепя клиентите си, когато има търсене на кредити, коментира Бил Халдин, говорител на банката. Говорителката на Wells Fargo Хана Слоун заяви, че компанията отчита „стабилен ръст“ на заемите за бизнес имоти от началото на годината и продължава да работи с клиенти, за да им помогне да стигнат до нужното финансиране. Представители на Goldman Sachs, JPMorgan и Morgan Stanley са отказали коментар.

Затишие

Като цяло пазарът на бизнес имоти се охлажда. По-високите лихви започват да вредят на оценките на бизнес имоти, а обемът от сделки намаля през юли, сочат данни на MSCI Real Assets. Това кара кредиторите да намаляват съотношението между дълг и собствен капитал при новоотпуснатите заеми и да разширяват спредовете между заема и бенчмаркови лихви като SOFR (Secured overnight financing rate).

„Те кредитираха толкова много през първите две тримесечия на тази година, че сега наистина млъкват. Когато все пак отпуснат заем, прибавят допълнителен колан и презрамки за всичко“, отбелязва Стивън Бъчуолд, старши управляващ директор на Institutional Property Advisors.  

Сделките с офис сгради са в светлините на прожекторите заради последиците от политиките за отдалечена работа по време на пандемията. Сега регулаторите предупреждават, че това може да се превърне в проблем за банките.

FDIC е притеснена за стойностите на офисите и бизнес хотелите, особено в райони като Манхатън, които изостават във възстановяването си след пандемията. Свободните офис площи в Манхатън достигнаха рекорден връх от 15,8% през второто тримесечие, а на национално ниво празните офиси са 18,9%, сочат данни на консултантската компания JLL.

Оттегляне

Не всички банки се оттеглят. Bank OZK с 26 млрд. долара, предоставени като имотен дълг, е отпуснала рекордни нови заеми за общо 6,67 млрд. долара през първото полугодие и очаква бизнесът ѝ да се разшири с оттеглянето на кредитори от пазара.

„Конкуренти се оттеглят от сегмента. Получаваме по-добри маржове по сключвани днес сделки в сравнение със сделки отпреди едно-две тримесечия“, коментира Джордж Глийсън, главен изпълнителен директор на базираната в Арканзас банка Little Rock по време на конферентен разговор с инвеститори през юли.

Не е изненадващо, че регулаторите ще засилят вниманието си върху експозицията на банките към бизнес имоти, в момент когато централната банка се стреми да охлади американската икономика. Бизнес имотите са най-голямото парче в кредитните портфейли на половината американски банки, особено по-малките и регионални кредитори, съобщи този месец Джани Монтгомъри Скот. Спирането на плащанията по имотен дълг предизвика кризата със спестяванията и заемите от 1980 г., както и кризата на Wall Street през 2008 г., отбелязва Джо Пусела, асоцииран управляващ директор на Moody’s Investors Service.

„Ако погледнем към историята на банковите фалити, основният двигател - в началото на 90-те години и при световната финансова криза, за банките, особено по-малките банки с по-висока концентрация, беше влошаването на качеството на бизнес имотите“, казва той.