Устойчивото развитие на кварталите в София се сблъсква с частния интерес

Кварталите в София трябва да се развиват балансирано, за да се създаде устойчива среда с необходимия микс от функции и възможности за изграждане на паркове и социална инфраструктура. В идеалния случай инвестиционният интерес към дадена градска зона трябва да бъде предшестван от развитие на инфраструктурата и подобряване на градската среда. Това обаче рядко се случва заради наличието на многобройни неотчуждени частни имоти, които въвличат община и собственици в дълги съдебни процедури. Това стана ясно по време на панел за устойчиво развитие на градските територии в рамките на Urban Development Forum, организиран от Градът медиа груп.

Един от добрите примери в последните години е трансформацията на бившата индустриална зона „Хладилника“, чието основно предимство пред други подобни зони в София е в ограничения кръг от собственици на терените там. „Благодарение на общата ни медиация с тях стигнахме до взаимни решения, които да подобрят транспортната достъпност“, отбеляза главният архитект на Столична община Здравко Здравков. Проблемът с липсата на пешеходни връзки около ул. „Люба Величкова“, например, е решен, като със собствениците на терени е договорено безсрочно и безвъзмездно право на преминаване в полза на Столична община.

„Благодарение на това вече е изградена липсващата пешеходна връзка между ул. „Люба Величкова“ и успоредната пешеходна улица, която в момента е предмет на инвестиционна активност. Тази връзка осигурява добра свързаност с метростанция „Витоша“ и дава възможност и за разходки, освен за пешеходно преминаване“, отбеляза главният архитект.

„Направиха се и други връзки, разви се и квартален парк около голяма бизнес сграда, който е достъпен за използване от жителите на квартала“, допълни той.

Направен е анализ и на велосипедната свързаност и сега, когато се сключват договори за поръчка, мнозинството от инвеститорите планират развитието на велосипедната мрежа. Тя е разгледана и в контактния план на Борисовата градина и в развитието на територията в южна посока, отбеляза Здравков.

Контактна с НПЗ „Хладилника“ е частта от бул. „Филип Кутев“, която е продължение на бул. „Тодор Каблешков“. За последните три години са отчуждени 24 хил. кв. м по бул. „Тодор Каблешков“ и около 5000 кв. м по бул. „Филип Кутев“, като на собствениците са изплатени общо около 10 млн. лв., отчете главният архитект. „Това е огромен труд на екип от хора, които ежедневно се занимават само с отчуждаване, ходят по дела, тъй като почти всички собственици на имоти обжалват. Много редки са случаите, в които се стига до споразумение за цената между Столична община и частните собственици“, коментира Здравков.

Той определи като чудесна идеята за скъсяване на сроковете за отчуждаване на терени за зелени площи от десет на пет години (предвидена в предложения за поправки в ЗУТ, които миналата седмица бяха публикувани за обществено обсъждане - бел. авт.), но допълни, че трябва да се отговори и на други два въпроса – откъде да дойдат средствата за възмездяване на собствениците и какъв да е способът за придобиване на имотите.

„Сега действащите процедури по Закона за общинската собственост понякога ни вкарват в поредица от производства, които продължават с години. Винаги давам за пример един имот на ул. „Синанишко езеро“ в квартал „Манастирски ливади – запад“, където живеят над 10 хил. души. Връзката между ул. „Пирин“ и ул. „Тодор Каблешков“ е заложник на безкрайни съдебни процедури, които приключиха едва тази пролет с изплащане на обезщетение на собствениците“, посочи главният архитект. И допълни, че колкото по-бързо общината успее да изкупи частните терени, отредени за озеленяване, транспортна и социална инфраструктура, толкова по-бързо ще направи публичните инвестиции в даден квартал.

Той изтъкна и значението на партньорството между общината и частния бизнес за изграждане на качествена градска среда. Здравков даде за пример Истанбул, където 45% от територията на всеки нов проект се предоставя на общината за изграждане на публична инфраструктура. У нас чл. 16 от ЗУТ предвижда с влизането в сила на подробен устройствен план собствениците на неотчуждени имоти да прехвърлят на общината до 25% от площта на имотите си за изграждане на зелени площи, техническа и транспортна инфраструктура.

"Колегите от "Софияплан" разработиха анализ, който доказа, че тези 25% отговарят на среда, натоварена с коефициент на интензивност на застрояване от 1,3. При по-високи коефициенти необходимият дял за изграждане на цялата публична инфраструктура понякога достига до 45%", отбеляза главният архитект. 

Зоната на Централна гара

Според арх. Ангел Захариев, основател на „А и А архитекти“, бившите индустриални зони в София имат сериозен потенциал за развитие и трансформация, но само три от тях се намират в югоизточната част от града, където са съсредоточени 80% от значимите обществени обекти и 70-80% от инвестициите в имоти. В някои от тези зони вече има инвестиционен интерес, а в други той все още не е факт.

Захариев смята, че имиджът и визията на дадена градска зона може да се промени чрез мащабни инвестиции в подобряване на градската среда и изграждането на обекти от значение за целия град. Такава е и концепцията, с която неговото архитектурно студио спечели през 2018 г. конкурса за обновяване на пространството около Централна гара в София. Тя предвижда предгаровият площад да се трансформира от място за автомобили и транзитно преминаване в място за хората – автомобилите да влязат под земята, а отгоре да се обособи пешеходно пространство, което да подобри функционирането на гарата и да създаде по-удобни връзки с градския транспорт.

Втората основна линия на концепцията е изграждането на мултифункционален културен комплекс южно от Централна гара, който да бъде интензивно обитаван седем дни в седмицата и в по-голямата част от денонощието. Той ще включва концертна зала, център за събития, хотелски комплекс, офиси, търговски обекти, открити мултифункционални пространства.

„Беше ни възложено да направи концепция за залата, а паралелно с това вървеше и задание за изработване на концепция за подобряване на цялостната инфраструктура в района. Един от проблемите там е, че на едни места има частично изградена инфраструктура с много широки габарити, а на други, където има нужда от нея, тя отсъства или силно ограничава достъпа до територията“, отбеляза Захариев. Той допълни, че има идеи за преструктуриране на подземното пространство и за превръщането на бул. „Мария Луиза“ от Централна гара до Лъвов мост в пешеходно озеленено пространство с изнасяне на автомобилите встрани.

Основният проблем пред реализирането на тези идеи е структурата на собствеността в района – както общинска, така и частна. „Подробният устройствен план влезе в сила, но беше обжалван в съда и след редица преговори и договорки с частни собственици той беше преработен и от миналата седмица имаме нова Заповед за допускане, подписана от арх. Здравков. Много силно се надявам този път процесът по обновяване на пространството около Централна гара да се задейства“, посочи Захариев.

Той допълни, че преди пандемията е имало силен интерес от инвеститори към мултифункционалния културен център. Бизнесът със събития пострада покрай COVID, но сега се възстановява и според Захариев отново има сигнали за инвестиционни намерения, изчаква се задействането на ПУП.

Концепцията за мултифункционалния културен комплекс предвижда, след като приключат всички устройствени процедури, да бъде направен конкурс, в който да бъдат поканени български и чуждестранни инвеститори. Избраният кандидат ще изгради обекта и ще го оперира 30-40 години, след което ще го предаде на общината.

Захариев изтъкна, че за да има инвестиционен интерес към дадена градска зона, той трябва да бъде предхождан от развитие на транспортната, техническата и социалната инфраструктура, подобряване на градската среда, изграждане на мащабни проекти, данъчни и устройствени стимули.

„Общината трябва да се превърне от регулатор в предприемач, а устройственото планиране да се трансформира от ограничаващо в даващо възможности. Необходимо е ограничаване на интензивността на застрояване до максимум 2 за жилищни зони, а ако се строи нещо друго, то трябва да е с извънжилищна функция. Всички жилищни комплекси, които се строят в момента зад Централна гара, са с кинт 3,5. Това означава, че там ще се създаде гето - предприемачи ще построят жилищни сгради, ще се продадат много апартаменти, но след 20-30 години тази градска среда няма да е добре функционираща“, предупреди Захариев.