Сътресенията в шведска имотна компания предвещават проблеми за имотния сектор в Европа

Книжата на шведски собственик на жилищни имоти са изгубили три четвърти от стойността си тази година, а инвеститорите смятат, че най-лошото не е свършило, пише Bloomberg.

Акциите на SBB, както е по-известна компанията Samhallsbyggnadsbolaget i Norden, са на второ място по най-много заети къси позиции в Европа, като „мечите“ залози съставляват 35% от публично търгуваните ѝ акции, сочат данни на S&P Global Market Intelligence. Сценарият се основава на опасения, че SBB е натрупала твърде много дълг в силните години, за да създаде портфейл с около 2500 имота в скандинавския регион.

Базираната в Стокхолм компания е канарчето във въглищната мина (фразата означава предупреждение за надвиснала опасност – бел. ред.) за разколебания имотен пазар в Европа. Заради очакванията, че цените на жилищата в Швеция, един от най-застрашените от балон имотни пазари в света, ще намалеят с цели 20%, бизнес моделът на компанията е подложен на възобновен натиск. Обем на краткосрочните заеми като дял от всички публично търгувани акции на SBB. Графика: Bloomberg

С намаляването на оценките и повишаването на цената на капитала SBB може да бъде принудена да прибегне до спешни продажби, за да защити кредитните си рейтинги.

„Вече е малко трудно за SBB с вече високото ѝ съотношение между дълг и стойност на капитала“, коментира Емил Екхолм, анализатор в компанията Pareto Securities. При такъв сценарий „компанията може да наруши някои договори, а това няма да е добре за портфейла с имоти“, допълва той.

SBB е специализирана компания, притежаваща общински жилища и имоти с регулиран наем в Швеция и в други скандинавски страни. Тя се радваше на главоломен ръст след основаването си от настоящия главен изпълнителен директор Илия Батлян през 2016 г., но агресивната експанзия доведе до натрупване на дълг, а доходността по него сега е на значително по-високо ниво от други имотни компании.

Финансовите рискове за компанията привлякоха вниманието на продавача на къси позиции Viceroy Research на Фрейзър Перинг, който публикува поредица от язвителни доклади за компанията. SBB призова финансовия регулатор в Швеция да разследва търговската ѝ дейност във връзка със съобщенията, а през юли публикува подробности за паричните си потоци в отговор на твърденията, които поставят под съмнение счетоводните ѝ сметки. Растеж чрез дълг. Графика: Bloomberg LP

SBB беше сравнително неизвестна на кредитните пазари извън Швеция преди началото на пандемията от COVID-19. Това се промени, когато компанията зае едно от челните места сред имотните кредитополучатели в Европа, натрупвайки дълг за милиарди евро на облигационните пазари.

Но тази година се случи двойният удар от повишаването на лихвите и отчетливото забавяне в нагласите на инвеститорите. Подобно на мнозина в сектора разходите за обслужване на заемите на SBB рязко се повишиха. Доходността по най-рисковия дълг на компанията нарасна над четири пъти спрямо купона от 2,875%, с който се продаваха първоначално.

SBB има дълг за около 500 млн. долара, чийто падеж настъпва догодина, и 1 млрд. долара в облигации и заеми, които трябва да бъдат изплатени през 2024 г., сочат събрани от Bloomberg данни.

„Ако нямаме облигационен пазар, който да е толкова отворен за имотните компании, ще бъде трудно да рефинансират всичко това. Ще бъде невъзможно да прехвърлят всичко в банкови заеми“, отбелязва Екхолм. Топ 10 на най-шортваните акции в Европа. Таблица: Bloomberg LP

Един от катализаторите за нивата, при които ще се търгуват облигациите на SBB, ще бъдат следващите действия на рейтинговите агенции. Standard & Poor’s и Fitch Ratings дават на компанията рейтинг, който е с една стъпка над неинвестиционния, а ново понижение може да се окаже опустошително.

Главният изпълнителен директор Батлян яростно защитава инвестиционния рейтинг на компанията, като предприе поредица от продажби на активи, за да намали дълговете с надеждата за повишаване на рейтинга. В четвъртък SBB подписа писмо с намерение да продаде имоти на стойност 9 млрд. крони (841 млн. долара) на неразкрит институционален инвеститор.

За момента обаче продажбите сякаш не дават резултат. През юли S&P понижи перспективите на SBB до негативни, като заяви, че има шанс едно към три да понижи рейтинга на компанията до неинвестиционно ниво особено ако търговията остане вяла. Подобен ход ще се прибави към принудителните продажби, заради които облигациите ѝ вече понесоха удар това лято.

Основното предимство на SBB е портфейлът ѝ със социални жилища, които носят стабилни приходи от наеми, както и дългосрочните ѝ договори, които подлежат на обвързано с инфлацията повишаване на цените, а евтиният ѝ дълг означава, че разходите за финансиране все още са относително ниски, отбелязва Екхолм.

Но продавачите на къси позиции смятат, че забавянето на икономиката е твърде голямо предизвикателство за компанията, за да може тя да премине през него непокътната.

„SBB продава активи с по-висока доходност, за да подведе пазара да повярва, че задълженията ѝ ще намалеят. Рейтингът на компанията неизбежно ще бъде понижен“, счита Перинг.