Растящите лихви забавят продажбите на бизнес имоти в САЩ

Бизнес имотите в САЩ показват първи признаци на охлаждане от над една година, засегнати от растящите лихви, които вече водят до провал на някои сделки, пише Wall Street Journal.

Продажбите на имоти са достигнали общ обем от 39,4 млрд. долара през април, което е спад с 16 на сто спрямо същия месец година по-рано, сочат данни на MSCI Real Assets. Спадът следва 13 последователни месеца на растеж.

Продажбите на имоти потънаха рязко в първите месеци на пандемията, когато хиляди хотели временно затвориха врати и пуснаха служители в принудителен отпуск, магазините, продаващи стоки, които не са от първа необходимост, също затвориха врати, а офисите се опразниха за сметка на работата от вкъщи.

Възстановяването започна в края на 2020 г., когато инвеститорите се възползваха от ниските лихви и започнаха да купуват в очакване на евентуално вдигане на лихвените нива. Търсенето на многофамилни и индустриални имоти помогна особено за стимулирането на продажбите на бизнес имоти през 2021 г. и тази година. Успехът на тези сектори компенсира забавянето на имотните пазари заради слабото представяне на офис сградите, които продължават да изпитват затруднения заради отдалечената работа.

Сега някои анализатори започват да се питат дали ралито не губи пара. Хотели, офис сгради, домове за възрастни хора и индустриални имоти отчетоха големи спадове на продажбите миналия месец.

Продажбите на търговски площи са нагоре през април, четвърти пореден месец, в който американските домакинства увеличиха разходите, докато продажбите на жилищни сгради продължиха да растат благодарение на силното търсене от наемателите и възможността собствениците на имоти да повишат наемите. Но анализатори и брокери казват, че активността дори в тези сектори може да се забавя заради растящите лихви, които карат някои инвеститори да се въздържат да правят конкурентни оферти.

„Скоростта на тези сделки е шокираща“, коментира Джим Костело, главен икономист в MSCI Real Assets. Спад в продажбите може да е ранен индикатор за натиска върху имотните пазари, тъй като цените обикновено се променят по-бавно, допълва той.

Освен това перспективата за забавяне на американската икономика по-късно тази година или следващата натежава върху продажбите, защото това може да доведе до по-ниски наеми на офиси, търговски площи и апартаменти, казват анализатори.

Но в момент, когато лихвите са значително по-високи – доходността по 10-годишните облигации, които са обичаен бенчмарк за обезпечените с бизнес имоти ипотеки, почти се удвои тази година, инвеститорите в имоти, които разчитаха на големи суми евтин дълг, за да купуват сгради, бяха едни от първите, които излязоха от пазара, казват брокери и инвеститори.

В някои случаи инвеститорите установяват, че с повишаването на лихвите краткосрочната им възвръщаемост е под лихвата по ипотечния им кредит. Кредиторите, от своя страна, сега затягат стандартите си за по-спекулативни сделки, казват брокери.

В някои сектори като по-малки индустриални и търговски площи, бъдещите купувачи, които пишеха писма с намерение за покупка на имоти преди седмици, сега се отказват от офертите си, защото цената на кредита нараства твърде бързо, отбелязва Джошуа Кембъл, старши вицепрезидент на компанията за бизнес имоти Stan Johnson.

„Това не се случваше преди две-три години“, допълва той.

Други инвеститори излизат от големи сделки, за които вече са сключили договор. Innovo Property Group се отказа неотдавна от споразумение за закупуване на офис в Мидтаун за 855 млн. долара, след като растящите лихви я затрудниха за намери ипотечно кредитиране, съобщава запознат източник. Инвеститорът изгубил депозита си за 35 млн. долара, казва друг човек, запознат със сделката.

Растящите лихви в последните седмици карат много инвеститори да избират дали да изгубят депозита си или да платят много повече от очакваното за ипотечния си кредит, коментира Джей Невелоф, партньор в правната кантора Kramer Levin Naftalis & Frankel.

Повечето продължават с планираните покупки, отбелязва той. Но други инвеститори са по-предпазливи да подписват нови договори сега. Това неизбежно ще намали цените. „Цената не може да се определя сляпо спрямо промените в капиталовите пазари“, смята Невелоф.

Но по-ниските цени предлагат и добра възможност за много търсачи на изгодни сделки, особено за фондовете за инвестиции в недвижими имоти, които имат големи парични резерви.

Инвестиционната компания Apollo Global Management и инвеститорът в хотели Newbond Holdings се договориха неотдавна да придобият Hilton Times Square за около 85 млн. долара, съобщават запознати източници. Това е значителна отстъпка спрямо продажната цена за хотела от 242,5 млн. долара през 2006 г.

Докато потенциалните купувачи намаляват, а лихвите се повишават, продавачите е по-вероятно да правят отстъпки, за да стигнат до сделки, казва Хенри Стимлър, изпълнителен директор на подразделението за многофамилни жилища в имотната компания Newmark.

Неговата компания посредничила при продажбата и финансирането на портфейл с многофамилни жилища на стойност 457,5 млн. долара, съсредоточен в Северна и Южна Каролина, където наемите растат силно в последната година.

„Сега това се превръща в пазар на купувача“, отбелязва той.