Явор Костов: Сигурността на бизнеса ще е основна тема за инвеститорите в имоти

- Как се отразява на поведението на инвеститорите ускоряването на инфлацията и поскъпването на строителните материали и на енергията?

Това води до повишаване на строителната себестойност на даден обект или до преоценка колко ще струва да се възстанови имотът и каква доходност ще носи. От една страна разходите за строителство нарастват, а от друга наемите остават по-скоро стабилни. В резултат на това един новопостроен обект е в по-неконкурентно положение от имот, който вече е построен и генерира доходност при по-ниска себестойност на строителството.

Днешната ситуация с растяща инфлацията, повишаването на цените на строителните материали и на енергията е ограничение за строителството на нови търговски обекти заради неясните разходи за завършване на даден проект. Ако инвеститорът е правил планове преди една година, сега те са с 30%-40% по-високи и това повишаване на разходите не може да се прехвърли изцяло върху наемите.

Стойността на електроенергията е голям проблем за оперирането на търговски центрове и офис сгради, защото повишава много оперативните разходи и ги прави неясни. Този проблем няма решение заради липсата на ясна дългосрочна политика от държавата.

- Каква е ролята на банковото финансиране при инвестиционните сделки с бизнес имоти и как очаквате да се отрази на поведението на инвеститорите обявеното или вече започнало плавно повишаване на лихвите от централните банки на някои страни?

Банковото финансиране е ключово за инвестиционните сделки с бизнес имоти в региона и особено у нас. Един традиционен инвеститор в бизнес имоти разчита на банково финансиране за между 50% и 70% от стойността на актива. Повишаването на стойността на банковото финансиране може да го направи нерентабилно в някои случаи, тъй като в България условията по отношение на амортизирането на дълг са най-неблагоприятни в региона. В страната ни дълговете се амортизират изключително бързо, което води до много високи разходи за инвеститора спрямо другите пазари в региона. В Румъния, Унгария, Чехия, Словакия, Полша амортизацията на един дълг е до 50 години, в България в най-добрия случай е между 10 и 12 години. Затова от гледна точка на инвеститорите показателят възвръщаемост на собствения капитал поставя страната ни в несравнимо по-лоша позиция спрямо който и да е друг пазар в региона.

Интересът към бизнес имоти в България от чуждестранни инвеститори и капитали и без това е слаб, а повишаване на лихвите би го стопирало напълно. Просто парите ще намерят по-благоприятен, сигурен и доходоносен пристан.

- При какво повишение на лихвите би могъл да се реализира подобен негативен сценарий?

Не мога да гадая, но повишение на лихвите с 1,5%-2% спрямо настоящото им ниво би объркало сериозно доста инвестиционни планове.

- Доколко важна е за инвеститорите енергийната ефективност и устойчивостта на сградите?

Тази тема става много актуална напоследък и е все по-важна както за инвеститорите, така и за ползвателите на сгради. Търси се устойчивост на инвестицията от гледна точка на експлоатация и въглероден отпечатък върху околната среда. Това са изисквания, с които ще трябва да се съобразяваме ежедневно оттук-нататък. Затова ако искаме да привличаме качествени институционални инвеститори, трябва да инвестираме в устойчивост на сградите. ESG (екологично, социално и корпоративно управление - бел. ред.) темата ще има все по-голяма тежест при вземането на инвестиционни решения в бъдеще.

- Миналата седмица от Асоциацията на собствениците на бизнес сгради съобщиха, че подемат инициатива за намаляване на местния данък на офис сгради, които са получили международен сертификат за устойчивост и енергийна ефективност. Как гледате на тази идея?

Това е стъпка в правилната посока, защото устойчивото строителство е скъпо начинание – необходимо е да се съблюдават влаганите материали в сградите, рециклираните материали са по-скъпи. Но това е бъдещето и правилната посока за развитие на нашите икономики. Стимулирането на устойчивото строителство с данъчни облекчения е малка стъпка, но в правилната посока.

- Как стои българският пазар на бизнес имоти на фона на регионалния в ЦИЕ. Кои са предимствата на страната ни като инвестиционна дестинация и кои са най-честните спънки пред инвеститорите?

Пазарът ни не е много дълбок и не предлага твърде много активи. Заради недостатъчното предлагане на свободни активи, ако нов инвеститор иска да влезе на пазара и да има съществено присъствие, трудно може да го осъществи в рамките на една-две години. Липсата на дълбочина намалява и ликвидността на пазара ни.

Ако един инвеститор купи даден актив, вложи средства в ремонтирането му, поднови договорите и задържи актива за пет или десет години, след това не може да е сигурен, че ще има на кого да го продаде.

Обемът на инвестициите в бизнес имоти у нас традиционно достига между 250 и 300 млн. евро на година. Това е приблизително колкото пазара в Сърбия и около три-четири пъти под равнището в Румъния. Спрямо Унгария сме още по-малки, тъй като там пазарът достига годишен обем на инвестициите от 1 млрд. до 1,5 млрд. евро. Затова пазарът ни не е много интересен за институционалните инвеститори, а в страната ни идват по-скоро периферни инвеститори, за които няма място на другите пазари в региона или търсят известна диверсификация.

Пазарът ни може да бъде привлекателен за инвеститорите благодарение на малко по-високата доходност, която осигурява - с 50 базисни пункта повече спрямо Румъния. Капиталовата стойност на активите в България от гледна точка на квадратен метър е по-ниска, но това на фона на доходността се неглижира като съществено предимство. Например ако офис сграда в България излиза 2000 евро на квадратен метър, същата сграда в Унгария би струвала 4000 евро на кв. м. Но там базовите наеми са по-високи, както и стойността на земята, технологично са с една идея по-напреднали от нас и са по-близо до основните пазари, а това им дава предимство пред нашата страна.