Явор Костов: Сигурността на бизнеса ще е основна тема за инвеститорите в имоти

- Миналата година на пазара излязоха някои големи новозавършени офис проекти. Как бяха възприети те от наемателите?

Да, излязоха няколко проекта със свободни площи за наематели, които бяха възприети доста добре от пазара и се усвоиха. Дори имаме прецедент с актив, който в несигурна година като 2021 беше въведен в експлоатация и в рамките на годината се отдаде изцяло. Така че тук има много силно послание към пазара – високото качество в правилния момент веднага намира клиенти. Дълготрайните активи са качествени активи – когато не се пести при проектиране, планиране и изпълнение, клиенти за този актив винаги има.

- А очаквате ли засиленият интерес на инвеститорите към индустриалните имоти през последните две години да се запази?

Да, очаквам интересът към индустриалните имоти да се запази – както към проекти в начален етап, свързан с избора на терен, така и към завършени проекти. Според нас интересът на инвеститорите към индустриални имоти е трайна тенденция в Централна и Източна Европа. Очакваме да се появят нови имена сред инвеститорите, както и нови наематели, а някои от съществуващите да разширят присъствието си.

Търсенето е обусловено от необходимостта да се скъси дистанцията до крайния клиент, тъй като нарушените доставки принуждават част от големите ритейл оператори да имат повече стока, съхранявана близо до крайния потребител, за да могат да реагират бързо на търсенето. Производителите също се стремят да са по-близо до клиентите си.

- България възползва ли се от стремежа на бизнеса за скъсяване на веригите за доставка?

Не в достатъчна степен като Полша и Чехия, които разполагат с огромни логистични бази на компании за търговия на дребно, включително Amazon. В България по-скоро има малки обекти, дистрибуционни центрове и в някои случаи – регионални центрове. Това е пазарната ниша, в която трябва да се стремим да подобряваме представянето си. В този сегмент трябва да са активни не само частните оператори и собствениците на земя и индустриални площи, а и държавата, тъй като държавната подкрепа има ключова роля.

- Каква помощ може да предостави държавата?

Ролята на държавата на тези пазари е огромна – субсидии за отворено работно място, бързи и облекчени процедури. При нас процедурата независимо от класа инвеститор е доста дълга. Дори при най-доброто желание в дадено министерство процесът да тече в съкратен срок, на практика той остава близък до най-дългия възможен. Дългата административна процедура значително забавя инвестициите. Доставката на комунални услуги – ток, вода, газ, канал, до доста обекти е прехвърлена изцяло върху плещите на инвеститора. Това е дългогодишен проблем и тук липсва перспективното мислене на държавата и на общините.

Необходими са дългосрочно мислене, което надхвърля рамките на четиригодишния мандат, както и ясна представа кои зони трябва да се развиват. А за да се развиват зоните, трябва да има предварително осигурена транспортна обезпеченост, да са изградени пътища заедно със съответната инфраструктура за пренос на ток, вода и газ. Ако тези условия са изпълнени, лесно може да се привлече инвеститор. Но когато имаме гола поляна и не е ясно кога ще бъде осигурен достъп до комуналните услуги, привличането на инвеститор става много трудно.

От гледна точка на работната ръка всички страни в региона имат кардинален проблем с липсата на хора, а в страни като Унгария, Чехия, Сърбия, Румъния разходите за работна ръка са високи. В България те са малко по-ниски, но по този показател страната ни бързо се изравнява с останалите пазари, така че това предимство, което имахме, вече не е толкова силно на фона на недостатъците ни като дестинация.

- При търговските площи миналата година интересът беше насочен към ритейл парковете. Ще се запази ли фокусът на инвеститорите към такива проекти?

Ритейл парковете дават възможност на търговците да оперират при по-ниски нива на разходите, осигуряват им бърз и директен достъп до клиента, но са ограничени откъм обем. Колкото по-малко е населеното място, толкова по-малък е ритейл паркът, а следователно са по-малки и възможностите за разнообразни магазини в него.

Интересът към ритейл парковете ще остане, защото те са удобна форма на модерна търговия, но традиционните търговски центрове ще запазят притегателната си сила, особено когато клиентите имат нужда от по-голямо разнообразие в стоките и услугите на едно място. Търговският център има предимство пред ритейл парка и в много топло или много студено и дъждовно време, когато пазаруването и получаването на съответната услуга е много по-удобно в мола.

- Има ли отлив на наематели от молове към ритейл паркове?

Нямам такива наблюдения, тъй като наемателите в двата типа проекти са много различни. За да съществува един ритейл парк, той трябва да е със сравнително евтина земя, затова локацията му често е в периферията на града. Моловете, от своя страна, могат да си позволят да имат централна локация, платили са много повече за земя и са много по-леснодостъпни, намират се на комуникативни места в централни части на градовете. Затова конфликт няма, по-скоро има допълване на портфолиото от локации на наемателите.