Купувачите се оттеглят от жилищния пазар в САЩ и оставят строителните компании с излишък от домове

На американския жилищен пазар, който от години е преследван от твърде малко налични жилища, строителните компании изведнъж се оказват с излишък от непродадени домове, пише Bloomberg.

Ръстът на лихвите по ипотечните кредити тази година кара купувачите да се оттеглят от пазара. Списъците с чакащи за нови жилища изчезват. А продавачи на нови домове като Кевин Браун, който работи южно от Хюстън, са на предните линии на огромната промяна.

Докато преди Браун имал запълнен график за огледи, сега малък брой купувачи посещават агенцията му за недвижими имоти Saratoga Homes. В същото време той има 55 жилища на етап строеж и пет завършени, за които няма сделки.

„Има огромен натиск върху нас“, казва Браун. „Строителните компании трябва да изпълняват цели и да постигат печалба и не им харесва да имат наличности от непродадени имоти“, коментира Браун.

Резкият край на породения от пандемията бум на жилищния пазар накара строителни компании, които са започнали да строят преди месеци, да бързат да се приспособят към променените условия. Предлагането на нови жилища в САЩ спрямо продажбите беше през юни на най-високото си ниво от последния срив през 2010 г. А до началото на юли посещенията от купувачи на сайтовете на компании за жилищно строителство и на офиси за продажби се срина до най-ниското ниво за месеца от 2012 г. насам, сочи допитване за нагласите на жилищните строители на Националната асоциация на жилищните строители. Строителните компании в САЩ не са склонни да добавят твърде много домове в строителните си проекти, когато не знаят какви ще бъдат лихвите и търсенето от купувачите. Снимка: Bloomberg LP

Натрупването на непродадени нови жилища показва по-широка промяна, която предизвиква хаос на пазара. Недостигът на жилища на национално ниво допринесе за продължаващите години наред офертни войни и предизвикваше отчаяние сред купувачите. Страхът им да не пропуснат нещо вдигна цените до рекордни нива. Но повишаването на лихвите по ипотечните кредити тази година тласна достъпността на жилищата до критично ниво и смекчи част от недостига.

В същото време е подготвена почвата за по-дългосрочни ограничения на предлагането, тъй като строителни компании се оттеглят от пазара. Десет години на недостатъчно строителство и нарастващо население от млади хора, навлизащи във възрастта за жилищна собственост, заплашват да удължат свиването на достъпността.

„Въпреки факта, че няма достатъчно жилища в страната, строителните компании не искат да поемат рискове. Те се страхуват, че в среда на рецесия няма да успеят да ги продадат“, казва Джери Хауърд, главен изпълнителен директор на Националната асоциация на жилищните строители (NAHB).

През юни 824 хил. еднофамилни жилища са били на етап строеж в САЩ, най-високото ниво от октомври 2006 г. насам, сочи анализ на NAHB на база федерални данни. Непродадените наличности са набъбнали отчасти заради нарушените вериги за доставка и ограниченията за намиране на работна ръка, които създават затруднения в процеса на строителство. Наличностите на строителните компании растат. Графика: Bloomberg LP

Сега, когато перспективите за икономиката в следващите месеци са мрачни, строителни компании намаляват новозапочнатите жилища, опитват се да избегнат риска да се озоват с твърде много завършени и празни домове. Те също така кандидатстват за по-малко разрешения за строеж, които при еднофамилните жилища спаднаха до двугодишно дъно през юни, сочат данни на правителството.

Не всички пазари се охлаждат бързо. Но промяната е рязка в процъфтяващите по време на пандемията градове, където строителните компании се стремяха да отговорят на търсенето от новодошли в щата хора, които често предлагаха цени, които надхвърляха възможностите на местните жители.

„Пазарът стана много конкурентен за строителните компании, които се стремяха да се освободят от всички залежали наличности“, коментира Али Уолф, главен икономист на сайта Zonda , който следи строителството на нови жилища. „Може да видим период, в който предлагането да надвиши търсенето за известно време на някои пазари, които бяха най-нажежени в последните две години“, допълва той. Строителни компании преднамерено задържат жилища и изчакват, докато останат няколко месеца до завършването им преди да ги пуснат за продажба. Снимка: Bloomberg LP

Строителни компании преднамерено задържат жилища и изчакват, докато останат няколко месеца до завършването им преди да ги пуснат за продажба. Причината е, че те не могат да строят достатъчно бързо, за да отговорят на главозамайващото търсене. Изчаквайки, те могат да поискат настоящата пазарна цена, тъй като разходите за материали растат.

Но сега пазарът се наводнява с обяви. Домове се завършват или се обявяват за продажба по-рано в процеса на строителство.

По-вероятно е проблеми да възникнат за по-малки строителни компании, които се нуждаят от продажби, за да изплатят заемите си за строителството, или компании, които са натоварени с терени при днешните високи цени, казва Карл Рейхард, анализатор на жилищното строителство в компанията BTIG. Големи публични компании имат дългосрочен евтин дълг и силен счетоводен баланс с по-голямо географско разнообразие, за да балансират по-слабите пазари, допълва той.

Но строителни компании като PulteGroup и D.R. Horton предупреждават инвеститорите за забавяне на поръчките и нараснал брой откази от покупка на имот. Индексът S&P Supercomposite Homebuilding се срина с 27% от началото на годината до понеделник, над два пъти повече спрямо спада от 13% на S&P 500.

Строителните компании не са склонни да добавят твърде много домове в строителните си проекти, когато не знаят какви ще бъдат лихвите и търсенето от купувачите при завършването на жилищата, отбелязва Рейхард. Те също така се борят с растящите наличности на пазара на стари жилища, които дават на купувачите други варианти, отбелязва икономистът, специализиран в жилищния пазар, Ралф Маклафлин. Броят на активните обяви за жилища в страната е нараснал с 31% спрямо година по-рано, което е рекордно повишение, сочи доклад на Realtor.com. от вчера.

„Наличностите от стари жилища бяха на историческо дъно, така че купувачите се насочиха към нови жилища, за да запълнят празнината“, отбелязва Маклафлин, главен икономист на платформата Haus. „Ако наличностите от стари жилища нараснат до нормални нива, строителните компании няма да са в по-силна позиция, в каквато бяха в последните години“, допълва той.

Повечето традиционни продавачи могат да си позволят да изчакат или дори да отложат продажба, ако условията се влошат. Но строителните компании ще трябва да предлагат отстъпки, докато се стигне до по-ясни цени на пазара, коментира Бенджамин Кийс, преподавател по недвижими имоти в Wharton School към университета в Пенсилвания.

Той се притеснява, че в края на потенциална рецесия трайно недостатъчно строителство ще задържи цените високи. Трайно недостатъчно строителство ще задържи цените на жилищата в САЩ високи. Снимка: Bloomberg LP

„Компаниите за жилищно строителство имат разбираем стимул да се оттеглят сега, а американците се нуждаят от по-достъпни жилища“, отбелязва Кийс.