Банковият сектор в САЩ е изложен на риск от бизнес имотите

Трайният урок от вековете на възходи и спадове е, че винаги ще има финансови кризи. Предвид настоящите бавно разгарящи се банкови сътресения в САЩ и колебанията при търговските имоти, това е добър момент да се поучим от историята, за да предотвратим превръщането на срива във финансов крах, пише за Financial Times икономиста Линда Юех.

Най-лошите финансови катаклизми често са банковите кризи. Притеснителното е, че през първите няколко месеца на годината в САЩ имаше три банкови фалита, които се нареждат сред най-големите в американската история: Silicon Valley Bank, Signature Bank и First Republic Bank. Най-големият банков фалит беше Washington Mutual през 2008 г. по време на световната финансова криза. На трето място е Continental Illinois, тогава седмата по големина банка в САЩ, която фалира през 1984 г. по време на кризата със спестовните асоциации (S&L) през него десетилетие.

S&L кризата беше предизвикана от срив на недвижимите имоти, който повали и без това проблемните асоциации. Но при нарастващите лихвени проценти и по-голямата конкуренция S&L погледнаха отвъд ипотечния бизнес, навлизайки в сектора с търговски недвижими имоти с катастрофален ефект. Кризата продължи до края на 80-те години, докогато почти една трета от всички S&L фалираха, поне по една във всеки американски щат, и се превърна в най-тежкия финансов крах от 1929 г. S&L кризата беше и най-скъпото банково бедствие в САЩ до кризата с нискокачествените ипотеки от 2008 г.

Сега бизнес имотите отново се очертават като риск за банките. Покачващите се лихвени проценти увеличиха цената на заемите за инвеститорите в имоти. Ако тези кредитополучатели изпитат трудност с обслужването на дълговете си, банковите баланси могат да бъдат засегнати. Така че някои американски банки продават портфейлите си от заеми за имоти, дори и с отстъпка, в очакване на неизпълнение на задължения (дефолти) по тях и падане на стойността на активите.

Миналите уроци биха могли да предотвратят голям срив, водещ до рецесия и икономическа мизерия. Всички сривове споделят едни и същи три фази: еуфория; тест за регулаторите, когато започне корекция в цените; и последствия, които зависят от първите две.

Първата фаза на всеки цикъл на бум и спад е белязана от еуфория - вярата, че цените на активите само ще растат. Проблемът е, когато това доверие се финансира от дълг: когато цените неизбежно спаднат, кризата с изплащането на дълга може да повлече икономиката надолу. Някои банки в момента са загрижени за стойността на офисните недвижими имоти в техните кредитни портфейли. Това се дължи на увеличаването на работата от вкъщи след пандемията, както и на общото увеличение на цената на заемите, което може да удари имотните предприемачи с ливъридж.

Падащите стойности на имотите сами по себе си не би трябвало да предизвикват финансова криза – спадът при недвижимите имоти и циклите на възстановяване не са необичайни. Ако обаче сривът повлече банките, той може да бъде катастрофален. Затова редица банки са готови да продадат портфейлите си със заеми за търговски имоти на малка загуба.

Те се притесняват от потенциална продажба на пожар на имущество и нейните странични ефекти. Това може да засегне стойността на активите, които банките държат като обезпечение срещу заемите си. То може да накара кредиторите да поискат изплащане на заемите. Кредитополучателите често трябва бързо да продадат активи, за да изплатят заемите си, понякога независимо от цената. Това от своя страна води до по-нататъшни спадове на цените и фирмите започват да фалират, тъй като не могат да вземат заеми или да отложат плащанията по дълга. Така че цените падат още повече, предизвиквайки още повече фалити на фирми. Банките също търпят загуби и също могат да фалират.

Както знаем от Silicon Valley Bank, средните американски банки не са толкова добре капитализирани, колкото по-големите. По този начин S&L кризата е своевременно напомняне, че ако бъдат засегнати достатъчно банки от среден клас, това може да предизвика системна криза.

Уроците от втората фаза на финансовите сривове - надеждните политики, разгърнати бързо - са от решаващо значение. След само няколко дни на поста си президентът на САЩ Франклин Делано Рузвелт през 1933 г. прави радиообръщение. Подкрепени от законодателство, гарантиращо банковите депозити, действията му прекъсват продължилата цял месец банкова паника и слагат край на Голямата депресия.

За съжаление това не беше случаят при краха на пазара на недвижими имоти в Япония в началото на 90-те. За разлика от правителствата в Скандинавия и другаде, които също преживяваха имотни кризи, бавната реакция на Токио при справянето с проблема допринесе за последващите загубени десетилетия на растеж. Вместо да предприемат незабавни действия, на японските лидери им отне години, за да разрешат банковата криза и претърпяха пагубна трета фаза - следствие от бавното намаляване на задлъжнялостта и икономическата стагнация.

Секторът на търговските недвижими имоти в САЩ може по-скоро да спадне, отколкото да се срине. Но все пак си струва да погледнем към миналото, за да знаем как да предотвратим бъдещо бедствие. Кризата и рецесията могат да бъдат избегнати само чрез решителни действия, завършва Юех.