Маню Моравенов: АДСИЦ са лидер сред новите емитенти на БФБ - София

Развитието на АДСИЦ ще доведе до ръст на капитализацията на БФБ като цяло, както и до подобряване на ликвидността на българския капиталов пазар, смята Моравенов

„През последната година и половина дружествата със специална инвестиционна цел бяха лидери сред новите емитенти на Българската фондова борса, изпреварвайки дори и темповете на развитие на договорните фондове“, заяви изпълнителният директор на Феърплей Пропъртис АДСИЦ Маню Моравенов на проведения днес форум „Български бизнес дни“.

В България регулативната рамка на акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) е създадена през 2005 година. В САЩ техен аналог са REIT фондовете (real estate investment trust), които съществуват от 1960 година. Първите подобни фондове на Стария континент са създадени в Холандия през 1969 година, докато във Франция дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, са в регулация от 2003 година насам.

По отношение на нормативните изисквания българските АДСИЦ се доближават повече до своите американски и японски аналози, отколкото до европейските, посочи Моравенов. Както в САЩ и Япония, така и у нас делът от чистата печалба, който трябва да бъде раздаден като дивидент на акционерите, е 90%. Във Франция изискването е за 85%, в Холандия – 100%, докато в Италия например REIT-овете нямат конкретни задължения към акционерите за изплащане на дивиденти. Възможността за ползване на заемни средства не е ограничена при българските АДСИЦ и техните американски и японски аналози, докато в по-голямата част от европейските страни съществува горен праг на привлечения капитал.

Данъчното третиране на дружествата, инвестиращи в недвижимо имущество, също така не е еднакво в различните краища на света, заяви Моравенов. Според българското законодателство АДСИЦ са освободени от корпоративен налог, но данъчното бреме е прехвърлено към получателите на дохода – техните акционери. Физическите лица плащат данък върху получените дивиденти в размер на 7%, докато при юридическите лица приходите от дивиденти влизат във финансовия резултат, който се облага с корпоративен данък.

Според изпълнителния директор на ФеърПлей Пропъртис една от основните разлики между българските АДСИЦ и подобните на тях дружества в чужбина се изразява в различната степен на развитие на пазара на недвижими имоти като цяло. „България не разполага с достатъчно развити офис площи, бизнес сгради, логистични центрове и др., поради което голяма част от дружествата със специална инвестиционна цел се занимават именно със създаване и развитие на подобни проекти, или т. нар. процес на „development“, който е и по-рисков. Този тип бизнес по принцип е отделен от управлението на недвижимо имущество, но у нас двете неща често се смесват“, каза още той. Според Моравенов именно по-високият риск е една от причините за сравнително високата доходност, която носят АДСИЦ до момента, съчетана с по-голям дял на заемните средства при някои от тях. По думите му в САЩ фондовете, инвестиращи в недвижимости, се третират като нискорискови дружества с доходност по-близка до тази на облигациите, отколкото на обикновените акции, тъй като приходите им (основно от експлоатация и отдаване под наем на търговски и офис площи) са прогнозируеми във времето.

В България доходността на дружествата със специална инвестиционна цел за 2005 година е около 18%, докато борсовите индекси (SOFIX и BG40) са се повишили с около 33%. За първото тримесечие на текущата година доходността на АДСИЦ е близо 10%, спрямо 5,7% за SOFIX и 10,7% за BG40. Според Маню Моравенов в едногодишен хоризонт доходността би трябвало да спадне до около 8,5%, колкото е в Румъния.

За доброто представяне на АДСИЦ до голяма степен допринася поскъпването на недвижимите имоти в страната. Средно с 37% са поскъпнали жилищата през 2005, докато през 2004 година ръстът достига 48%.

По отношение на дела от капитализацията на борсата, който се пада на дружествата със специална инвестиционна цел, лидер в световен мащаб е Австралия с 9,1%. В САЩ този показател е 2,3%, а в България – 1,7%. Капитализацията на българските АДСИЦ възлиза на 0,4% от брутния вътрешен продукт на страната (БВП), като Австралия заема челното място и по този показател с 11,2% от БВП. В САЩ капитализацията на REIT фондовете е около 2,9% от БВП. Развитието на АДСИЦ ще доведе до ръст на капитализацията на БФБ като цяло, както и до подобряване на ликвидността на българския капиталов пазар, смята Моравенов. Според него основните катализатори на сектора са нарастването на броя на АДСИЦ, както и увеличаването на капитала на вече съществуващите.

Като предимства за българските дружества със специална инвестиционна цел Моравенов посочи предстоящото присъединяване на страната към Европейския съюз, бързото развитие на пазара на недвижими имоти, по-ниските цени на имотите в сравнение с тези Западна и Централна Европа, сравнително ниския данък върху дивидентите, както и ниският валутен риск. Според него негативно влияние оказва липсата на единна и целенасочена държавна политика в туристическия сектор, ниското качество на инфраструктурата, слабата ликвидност на фондовата борса, нормативното ограничение за учредяване на АДСИЦ само с парични средства, както и недостатъчната популярност на колективните инвестиционни схеми сред населението на България като цяло.

Моравенов напомни, че първоначалното увеличение на капитала на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ от 500 хил. лв. на 650 хил. лв. приключи в началото на април, като предстои регистриране на акциите на дружеството за търговия на БФБ – София. Учредители на дружеството са ФеърПлей Интернешънъл АД с 51% от капитала, ИД Капман Капитал АД – с 30%, Марио Захариев – с 12% и Анна Захариева – със 7%. Дружеството притежава право са строеж на четири малки вили в курортното селище Санта Марина в близост до град Созопол.

На 6 юни ще се проведе Общо събрание на акционерите на дружеството, на което ще бъде гласувано решение относно начина на финансиране на бъдещите проекти на компанията, като възможните варианти включват емитиране на облигационна емисия, банков кредит до 20 млн. евро или увеличение на капитала. По думите на Маню Моравенов от ФеърПлей Пропъртис планират участие в развитието на курортното селище Св. Иван Рилски в Банско, съвместно с компанията-майка ФеърПлей Интернешънъл. Предвижда се строеж на един хотел и четири по-малки ваканционни блока.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.