Растящите лихви по ипотеките са спирачка за нажежения жилищен пазар в САЩ

Когато ипотечният брокер Джеф Лейзърсън споменал на клиент за лихва от 6% тази седмица, той помислил, че е грешка. За последен път лихвите по 30-годишните кредити бяха с толкова висока лихва през 2008 г., когато ръководителите на централните банки тласнаха света към ера на ултраниски лихви, за да отдалечат икономиките от ръба на пропастта, пише Bloomberg.

„Какъв шок!“, казва Лейзърсън, президент на компанията Mortgage Grader в Лагуна Нигел, щата Калифорния. „Струва ми се, че ще видим много тежка рецесия“, допълва той.

Лихвите по ипотечните кредити бързо доближават потенциална повратна точка за жилищния пазар и по-широката икономика, индикатор дали усилията на Федералния резерв да охладят инфлацията ще доведат до меко или до твърдо кацане. В сряда Фед обяви повишение на лихвите със 75 базисни пункта, най-голямото от 1994 г. насам.

Засега лихвите по 30-годишните ипотечни кредити, които са нараснали над два пъти от рекордното дъно през януари 2021 г., задълбочават кризата с достъпността на жилища. Тя започна по време на пандемията, когато цените на жилищата нараснаха рязко. По-скъпите заеми забавят продажбите на имоти и тласкат жилищната собственост извън възможностите на купувачите на първо жилище. Спадът на търсенето води до съкращения на служители в банки и консултантски компании.

Лихвите по 30-годишните ипотечни кредити достигнаха средно 5,78% тази седмица, най-високото ниво от ноември 2008 г., съобщи Freddie Mac в четвъртък. Други индикатори показват, че лихвите по ипотечните кредити вече преминават прага от 6%.

С повишаването на лихвите Фед трябва да постигне деликатната цел да забави инфлацията, без да смазва икономиката. Когато потребителите са оптимистични за икономиката, работните си места и финансово положение, те са по-склонни да правят големи покупки като жилище, което за много хора е най-голямата инвестиция в живота им, казва Даниел Хейл, главен икономист на Realtor.com.  

За купувачите, които все още търсят жилище, по-високите лихви по заемите ги принуждават да намаляват значително максималните си ценови диапазони, показва изследване на Redfin Corp. Когато лихвите бяха около 3% в началото на годината, купувач с 2500 долара месечен бюджет можеше да си позволи жилище за 517 500 долара. Сега цената спада до 427 250 долара при лихва по ипотечния кредит от 5,2%, изчислява компанията.

Някои от най-нажежените жилищни пазари по време на пандемията вече усещат забавянето. Във Финикс броят на обявените за продажба жилища надхвърли 10 хил. за първи път от 2020 г. спрямо 3600 в края на март – знак за охлаждане в града, в който цените на жилищата нараснаха главоломно в ерата на работата отвсякъде. Причината не е само в повишаването на разходите.

„Сегашният ни пазар е в хаос“, казва Даян Олсън, брокер в Glass House International Real Estate в близкия град Чандлър, щата Аризона. „Луксозният пазар следва фондовия пазар, а фондовият пазар не изглежда добре“, допълва тя.

В цялата страна около 21% от продавачите са намалили офертната си цена в четириседмичния период до 5 юни спрямо 10% година по-рано и втория по големина дял от началото на воденето на статистика през 2015 г., сочат данните на Redfin.

Лихвите в САЩ не са нараствали толкова бързо в процентно изражение от средата на 90-те години на миналия век и на относителна база, двойно за една година, от началото на 80-те години на миналия век, казва Лен Кийфър, заместник-главен икономист във Freddie Mac. От началото на века лихвите по 30-годишните ипотечни кредити бяха средно 4,91%, сочат данните на Freddie Mac.

Заявленията за ипотечни кредити намаляват, водени от спада със 76% на заявленията за рефинансиране от миналата година насам, съобщи Асоциацията на ипотечните банкери в сряда. Wells Fargo, която е най-големият ипотечен кредитор сред американските банки, очаква приходите от подразделението ѝ за жилищни кредити да намалеят с „близо 50%“ през второто тримесечие спрямо предходните три месеца.

Лошите новини за жилищния пазар се трупат в последно време. Договорите за закупуване на стари жилища намаляха за шести пореден месец през април, най-дългата поредица от 2018 г. насам, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

Заради забавянето на търсенето Redfin съобщи тази седмица, че съкращава 470 служители, или около 6% от работната си сила, а конкурентната консултантска компания Compass планира да свие служителите си с около 10%.
Засега забавянето на жилищния пазар трябва да бъде възприемано като връщане на махалото в центъра, а не като криза, коментира Кийфър.

Жилищна криза като след финансовата криза през 2008 г. е малко вероятна, защото търсенето все още далеч изпреварва предлагането на налични жилища. Повечето собственици имат голямо богатство, заключено в имотите си, особено след последния ръст на цените, което означава, че могат да продадат при финансови затруднения, без да са на загуба. При малко вероятен спад на цените с 10% спрямо настоящите нива, само около 1,3 млн. от 53 млн. жилищни заеми в процес на изплащане ще бъдат „под водата“ (сумата на кредита да е по-голяма от стойността на жилището – бел. ред.), сочат данни на компанията Black Knight.

Лейзърсън съветва клиентите си да проучат алтернативи на традиционните 30-годишни заеми с фиксирана лихва. Ипотечни кредити с лихви, които се коригират след пет години, например, сега са налични при лихва, която е по-близо до 4%, отколкото до 6%, казва той. Това възлиза на месечни спестявания от около 600 долара по заем за 500 хил. долара. Това е залог, че лихвите по заемите ще намалеят отново, след като усилията на Фед за охлаждане на икономиката бъдат прекратени.

Колкото по-високи стават лихвите, толкова повече хора се обаждат, за да искат помощ за получаване на заем, казва Лейзърсън.

„В моите 35 години в този бизнес никога не съм виждал лихвите да вървят до такава степен срещу нас“, отбелязва той.