Ръстът на лихвите по ипотеките охлажда имотните пазари в Нова Зеландия и Хонконг

Нова Зеландия е във вихъра на един от най-големите ръстове на имотния пазар в света. Относително убежище със сравнително малко случаи на COVID-19, средните цени на жилищата в страната нараснаха с 43% в последните две години, сочат данни на консултантската компания Sense Partners, цитирани от Financial Times. 

Това направи закупуването на жилище извън възможностите на много „кивита“. Сега средните цени на жилищата в страната са десет пъти над средните годишни доходи, затова правителството и централната банка се опитват да намерят начини за охлаждане на пазара, без да предизвикат срив.

Страната е краен пример за случващото на жилищните пазари по време на пандемията. Цените нарастват от Канада до Австралия от първото тримесечие на 2020 г., когато ръководителите на централните банки въведоха фискални и парични стимули. В същото време ръстът на заплатите е по-скромен.

Сега, когато инфлацията се ускорява в цял свят, купувачи и продавачи изчакват да видят какво ще причинят на жилищния пазар и на по-широката икономика отмяната на стимулите от централните банки и правителствата и поредицата от лихвени повишения.

Новозеландската централна банка започна да затяга паричната политика през октомври миналата година след 18 месеца, в които основната лихва беше само 0,25%. Тя беше рязко повишена до 2% и се очаква да достигне 4 на сто до една година, докато банката се опитва да овладее инфлацията, която сега е почти 7%.

Според агенцията за недвижими имоти Barfoot & Thompson обемът на продажбите ще намалее до около 60% от нивата миналата година. „Цените на жилищата в Нова Зеландия се понижават и всичко сочи, че предстои допълнително влошаване в идните месеци“, коментира Бен Уди от Capital Economics. Той очаква цените на жилищата да намалеят с 20% спрямо връхната си точка, два пъти повече от предишната му прогноза.

Но дори понижение с 20 на сто само ще върне цените на жилищата на нивата им от 2020 г. Реалният риск за новозеландската икономика е, че домакинствата ще намалят драстично разходите си, за да защитят богатството си, което жилищният бум и ниските лихви им помогнаха да създадат.

Докато централните банки повишават лихвите в цял свят и се очаква да затегнат още повече политиката в идните месеци, големият въпрос е дали други пазари ще последват Нова Зеландия по пътя надолу.

Брокерите остават оптимисти. „Макар че пазарите ще се забавят, не мисля, че ще видим спадове на цените в цял свят. Темпът на покачване на цените просто ще се забави в идните няколко месеца“, прогнозира Кейт Евърет-Алън, партньор и ръководител на международните жилищни анализи в консултантската компания Knight Frank.

Икономистите са по-скептични. Инев МакФий, главен икономист в Oxford Economics, вижда период на „много слаб ръст на цените“ занапред, тъй като по-високите лихви ще повишат разходите за обслужване на ипотечните кредити. Вики Редууд, старши икономически консултант в Capital Economics, счита, че цените ще намалеят във Великобритания, Австралия, Канада, Швеция и Норвегия наред с Нова Зеландия.

Публикувани в сряда данни на Института за недвижими имоти на Нова Зеландия (REINZ) показаха, че цените на жилищата в страната са намалели през май, тъй като по-строгите условия за кредитиране, по-високите лихви по ипотеките и повишеното предлагане на жилища са засегнали пазара.

Сезонно изградените средни цени на жилищата в страната са намалели с 3,1% спрямо предишния месец, но са останали с 3,1% над нивото година по-рано, сочат данните на REINZ, цитирани от Ройтерс.

Броят на продажбите на жилищни имоти е намалял с 28,4% до 5556 през май спрямо 7758 през май 2021 г.

Икономисти прогнозират, че растящите лихви по ипотеките ще охладят в идните години и жилищния пазар в Хонконг, който е най-скъпият в света. Анализатори от Citigroup и Moody’s Analytics очакват търсенето на жилищни заеми да намалее и да охлади още повече цените на имотите, предава Bloomberg.

За притежателите на жилище с 30-годишен ипотечен кредит от 5 млн. хонконгски долара (640 хил. щатски долара) месечните вноски може да нараснат с 12,8%, ако междубанковата пазарна лихва в града Hibor достигне 1,2%, сочат данни на ипотечния консултант mReferral Mortgage Brokerage Services. Хонконг

Цените на жилищата в Хонконг останаха относително устойчиви в последно време, като намаляха само с 1,1% от началото на 2022 г. Но перспективите са по-мрачни, като Goldman Sachs Group прогнозира, че цените на жилищата ще намалеят с около 20% в идните четири години. Centaline Property Agency предвижда, че сделките за препродажба ще достигнат 38 хил. през 2022 г., само 73 на сто от нивото през 2021 г.

Натискът върху ипотечните кредити се дължи на начина, по който Хонконг управлява паричната си политика. Местният долар е обвързан със зелената валута, затова Хонконгската парична служба (HKMA) трябва да повишава лихвите в унисон с Федералния резерв в САЩ. Тя почти сигурно ще го направи за трети път тази година в четвъртък, тъй като Фед вероятно ще повиши лихвите с 50 базисни пункта или повече.

Според наблюдателите на пазара повечето съществуващи купувачи на жилища в Хонконг трябва да се справят с по-високите лихви благодарение на стрес теста, през който трябва да преминат, когато кандидатстват за ипотечни заеми.

Купувачите на първо жилище в Хонконг трябва да доказват, че месечните им вноски няма да надвишат 60% от заплатата им, когато лихвите бъдат повишени с 3%. Това означава, че безработните собственици на жилище вероятно ще бъдат най-засегнати от повишаването на лихвите.

Въпреки това финансовият натиск върху купувачите, които могат да изплащат ипотечните си кредити, е значителен. Средната сума на ипотечния кредит в града расте стабилно в последните няколко години, тъй като лихвите останаха ниски, а градските власти разхлабиха изискванията за първоначална вноска.