Насочва ли се към спад световният имотен пазар?

Поредица от повишения на лихвите от много централни банки спират попътния вятър, който бързо повиши цените на жилищата в света. Експерти очакват продължителните повишения да сложат край на бързия, двегодишен ръст на цените на жилищата и рязко да забавят покачването на цените, пише Financial Times.

Но породеният от пандемията жилищен бум все още не е приключил напълно. Огледите на имоти в Лондон все още привличат тълпи от евентуални купувачи. Жилищата все още се продават за суми, които далеч надхвърлят офертните цени.

Сходен натиск се забелязва и на други пазари. В САЩ цените на жилищата нараснаха с годишен темп от 20,6% през март, най-бързия от началото на воденето на статистика преди повече от 35 години. През последното тримесечие на 2021 г. реалните цени на жилищата в 38-те страни от Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР), клуба на богатите икономики, са нараснали с 16 на сто за две години. Това е най-бързият темп от началото на воденето на статистика преди 50 години.

Голяма част от стимула зад ръста на цените се дължи на бързо променящите се политики на ниски лихви, които централните банки възприеха, за да смекчат икономическите щети от коронавирусната пандемия. Действията на банките понижиха разходите за обслужване на ипотечните кредити в момент, когато много домакинства спестяваха пари по време на блокадите. Нарасналата работа от вкъщи също повиши търсенето, а оттам и цените.

В последните месеци обаче най-високата от десетилетия инфлация на потребителските цени кара много централни банки да повишават официалните си лихви, които са определящи за по-широката финансова система. В отговор на това лихвите по ипотечните кредити, които банките налагат на купувачите на жилища, растат. В САЩ лихвите по 30-годишните ипотечни кредити, отпускани от Freddie Mac, достигнаха 5,23% през май, най-високото ниво от 2009 г. насам. Във Великобритания средната лихва по новоизтеглените ипотеки нарасна до 1,82% през април, което е повишение с 32 базисни пункта спрямо най-ниското ниво, отчетено през ноември миналата година.

Появяват се и някои признаци за забавяне на натиска върху цените. В САЩ нагласите на строителните компании се понижиха през май, а покупките на нови еднофамилни жилища намаляха със 17 на сто през април спрямо предишния месец и достигнаха най-ниското ниво от април 2020 г. Във Великобритания одобрените ипотечни кредити през април се понижиха до най-ниското си равнище от близо две години. Годишният ръст на цените на жилищата се забави значително до 9,8% в годината до март спрямо 11,3% през февруари.

Следващи повишения на лихвите от централните банки вероятно ще тласнат лихвите по ипотечните кредити още по-нагоре. Пазарите очакват централните банки да повишат лихвите с най-малко сто базисни пункта до края на тази година или в началото на следващата в еврозоната, Канада, Австралия и Нова Зеландия.

Повечето анализатори очакват подобен ръст да доведе до рязко забавяне на поскъпването на жилищата.

„Очакваме повишаването на цените на жилищата да се забави както в САЩ, така и в Европа в резултат на растящите лихви по ипотеките и натиска върху достъпността на кредитите“, коментира Барбара Рисмондо, старши вицепрезидент в рейтинговата агенция Moody’s.

През май Европейската централна банка предупреди, че „рязко повишаване“ на реалните лихви може да доведе до „корекции“ на цените на жилищата в краткосрочен план.

Гуверньорът на Английската централна банка (АЦБ) Андрю Бейли възприе сходна позиция. „Посоката на пътуването ще бъде такава, че увеличение на лихвите ще доведе до известно охлаждане на жилищния пазар“, каза той пред членове на комисията по финанси в Камарата на общините през май.

Икономисти твърдят, че в допълнение към растящите лихви по ипотечните кредити фактори, допринасящи за забавянето на ръста на цените на жилищата са и ерозирането на реалните доходи заради инфлацията и вредните последици от бума в миналото за способността на домакинствата да пестят за първоначална вноска. В резултат на това консултантската компания Oxford Economics прогнозира, че цените на жилищата ще нараснат по-бавно през 2023 г. в сравнение с миналата година в повечето страни и че някои държави ще отчетат спадове.

Джеймс Найтли, икономист в ING, казва, че бързият ръст на цените на жилищата в САЩ в последните две години може „бързо да се забави или вероятно да се преобърне“.

Във Великобритания Андрю Уишхарт, старши имотен икономист в Capital Economics, прогнозира, че цените ще намалеят през 2023 и 2024 г. с общ спад от 5 на сто. Това ще „преобърне ръста на цените на жилищата от началото на пандемията“, отбелязва той.

Но малко анализатори очакват рязко глобално свиване на цените на имотите като по време на финансовата криза през 2008-2009 г., когато икономическата дейност и доходите също намаляха в цял свят. Кризата доведе до петгодишен спад на цените на жилищата в страните от ОИСР.

Иън Шепърдсън, главен икономист в Pantheon Macroeconomics, казва, че настоящите условия „не са като през 2006 г.“.

„Повишенията на лихвите от Фед няма да принудят настоящите собственици на жилища да продават в голям брой, защото малцина от тях изтеглиха в последните години ипотечни кредити с плаваща лихва“, отбелязва той.

Популярността на ипотечните кредити с фиксирана лихва защитава много потребители на ипотечни кредити от последиците от повишаването на лихвите. В САЩ 30-годишните жилищни заеми с фиксирана лихва станаха най-популярният продукт. Мака че други страни имат по-нисък дял на ипотеките с фиксирана лихва, този процент нараства в последните десетилетия и от другата страна на Атлантическия океан.

Подобренията в качеството на ипотечните кредити са друго основание за относителен оптимизъм. В САЩ над две трети от хората, които са получили нови ипотечни кредити, имат висока кредитна оценка, над два пъти повече от дела им преди финансовата криза, сочат данни на Федералния резерв в Ню Йорк.

Освен това исторически ниската безработица и недостигът на жилища за продажба подкрепят търсенето на жилища в по-развитите икономики. Броят на жилищните имоти за продажба в САЩ е близо до рекордно дъно, сочат данни на Redfin, ипотечен брокер, който публикува данни от 2012 г. Във Великобритания професионалната асоциация на оценителите на недвижими имоти съобщи, че наличните жилища, отчетени от членовете ѝ, са близо до най-ниските нива от началото на воденето на статистика преди 40 години.

Инес Макфий, икономист от  Oxford Economics, казва, че ако няма повишаване на безработицата, което да доведе до голям брой продавачи по принуда, не се очакват „значителни спадове на цените на жилищата“ на „повечето пазари“.

Макар че очакванията са бързо растящите цени да тласнат надолу реалните доходи в повечето икономики, много домакинства, особено най-богатите, са натрупали големи спестявания по време на пандемията.

Джим Еган от Morgan Stanley прогнозира, че ограничените наличности от жилища, значителното нарастване на стойността на имотите на много собственици и стабилните им финанси ще позволят на пазара да избегне същата траектория като „при големия жилищен срив в началото на новия век“.

Рисмондо казва, че жилищните пазари в Европа и Северна Америка в момента имат някои общи характеристики – „желанието за повече площ в света след пандемията, добър счетоводен баланс на домакинствата, стабилни пазари на труда, стабилен ръст на заплатите и факта, че много собственици на жилища имат фиксирана лихва по кредита си“.

Рисмондо приема, че по-високите лихви ще намалят търсенето на кредити за покупка на жилища. Но казва, че очаква тези „общи фактори“ да дадат известна подкрепа на цените на имотите от двете страни на Атлантическия океан.