Лондон и основните европейски пазари подкрепят стойността на офисите

Ситито в Лондон и Уест Енд, както и наемните пазари в основните градове в континентална Европа ще подкрепят цените на офисите, прогнозира консултантската компания Savills.

Причината е в комбинацията от ниско ниво на свободните площи и възможността на собствениците на имоти да повишават наемите на своите наематели. В същото време консултантската компания очаква леки корекции в доходността на неосновни пазари и повишаване на сделките извън пазара, тъй като все повече инвеститори не са склонни да излизат на отворения пазар, докато финансовите пазари не се стабилизират.

Инвеститорите от Азиатско-Тихоокеанския регион начело със сингапурските и южнокорейските компании, твърдо се завръщат във Великобритания и континентална Европа след вдигането на ограниченията за пътуване и са придобили имоти за 5,7 млрд. евро през първото тримесечие на 2022 г. със силно внимание върху офисите. Това е вторият по големина обем от инвестиции за първото тримесечие, отчетен от 2016 г. насам, сочат данните на Real Capital Analytics. Слабото евро и спредът спрямо американските облигации продължават да им предлагат привлекателна доходност.

Номиналният ръст на наемите на първокласни площи се очаква да продължи да се възстановява, движен от засилването на офис пазара и недостатъчното предлагане на първокласни площи в повечето страни от Европа и Близкия Изток. Capital Economics прогнозира, че наемите ще се повишат с между 0,9% и 1,8% на годишна база. Но най-новите данни показват, че наемите на първокласни площи са нараснали много над тези нива в последните 12 месеца, водени от Мюнхен (17% на годишна база), Лондон (12%) и Амстердам (11%). Savills очаква по-силен ръст на наемите в бъдеще, което ще подкрепи цените.

Тъй като средното ниво на свободните офис площи в Европа остава ниско – 7,2%, пазарът продължава да е по-благоприятен за собствениците на имоти и консултантската компания очаква по-високи наеми да бъдат прехвърляни на наемателите, особено на пазари, където наемните договори се индексират.

„След последния ни анализ на цените на офис площите преди 12 месеца лондонското Сити и Уест Енд преминаха от територията на подценените пазари на територията на справедливо оценените пазари, подкрепени от прогнозите им за реален ръст на наемите в идните пет години“, коментира Майк Барнс, асоцииран директор на анализите на бизнес имотите в Savills.

„Но останалите пазари от Европа и Близкия Изток са преминали на територията на достигналите максималната си цена заради растящите рискове и може да започнем да наблюдаваме леки корекции на неосновни пазари, ако доходността от облигациите не се стабилизира. Очакванията на купувачи и продавачи все повече се разминават и виждаме, че има малко купувачи на първокласни активи в резултат на това. Засега обаче продавачите се придържат към ценовите си изисквания“, допълва Барнс.

„Доходността от държавни облигации в Европа отбелязва среден ръст от 110 базисни пункта в последните шест месеца благодарение на очакванията за повишаване на лихвите. На фона на растящия риск спредът между средната доходност от основни държавни облигации от еврозоната и доходността от първокласни офиси намалява от 292 базисни пункта на 139 базисни пункта спрямо предишната година, което поставя редица офис пазари в континенталната част на Европа на територията на достигналите максималната си цена“, отбелязва Ник Харис, ръководител на британските и трансграничните оценки и директор на стратегическите анализи за Европа, Близкия Изток и Африка (ЕМЕА) в Savills.

„Сега дълговите пазари в цяла Европа реагират, а разходите за обслужване на заемите изяждат реалната възвръщаемост от недвижими имоти, тъй като кредиторите изискват по-големи маржове, като най-високото ниво на лихвите по кредити с плаващ лихвен процент, е нараснало средно със 140 базисни пункта спрямо предходната година. Разходите за обслужване на дълга са се повишили над два пъти на някои европейски пазари и сега са над доходността от първокласни офиси, което свива възвръщаемостта“, допълва Харис.

„Натрупаните капитали остават устойчиви, като 76 млрд. евро са набрани за нелистнати имоти в Европа през 2021 г., което е в унисон с рекордната 2019 г.“, отбелязва той.

„Но след период на ултраниски лихви и ултрависока доходност сега можем да очакваме нормализиране на доходността от офиси на неосновни пазари до нивата преди световната финансова криза. Очакваме по-голяма устойчивост на пазари с ниски нива на свободните площи, където собствениците на имоти могат да повишават наемите, тъй като приходите се превръщат в основен двигател на възвръщаемостта“, казва Харис.