Каква е причината за световната криза с жилищата под наем?

Когато Елиза Мейерс започнала да търси жилище под наем в Маями през февруари, откривала тълпи от кандидат-наематели във всеки апартамент, който оглеждала.

„Имаше ограничени или никакви наличности“, казва тя пред Financial Times. „Оглеждах дадено място, прибирах се вкъщи, говорех с майка ми, връщах обаждане на брокера и имотът вече беше отдаден. Всичко това в рамките на 24 часа. Случи ми се път пъти, беше много обезсърчаващо“, допълва тя.

На шестия път Мейерс намерила подходящо място. Но това означавало, че трябвало да плаща повече за наем - от 1640 долара на 3088 долара.

Заради увеличението с 88% Мейерс била принудени да намали вноските си за пенсия от 5% на 3% от заплатата си, сумата може да намалее още повече.

В Лондон Смаак Мирза започнал първата си работа в инженерна компания през септември, но все още трябва да живее с родителите си, защото заплатата му не стига, за да си позволи дом под наем в града, където конкуренцията за жилища е такава, че бъдещите наематели трябва да правят оферти, които далеч надвишават обявените цени.

Всички са жертви на глобалната криза с жилищата под наем, обхванала градовете в момент, когато те излизат от ограниченията заради пандемията. По-голямата част от бремето на кризата се поема от младите хора, казва Барбара Стрийнберген от Международния съюз на наемателите в Брюксел. „Младите хора се нуждаят и искат да бъдат в градските центрове, за да учат и работят“, допълва тя.

Но макар връщането на местните жители да е отчасти причината за трескавите наемни пазари в западния свят, различните градове са изправени пред собствени предизвикателства.

Кризата на наемния пазар в Слънчевия пояс в САЩ се заражда от две години. Градове във Флорида, Джорджия, Тексас и Аризона привличат нови жители от началото на пандемията, казва Джонатан Милър, преподавател по жилищни имоти в Колумбийския университет в Ню Йорк. В годината до юли 2021 г. 220 890 американци са се установили във Флорида, повече от който и да било друг американски щат.

В Маями наемите са нараснали средно с 33% миналата година, сочат данни на Zillow.

В големи градове като Ню Йорк и Лондон местните жители масово напускаха след началото на пандемията. Цените на наемите се сринаха, особено във високия сегмент. Средната офертна цена за наем в Манхатън намаля с 21%, сочат данни на имотната компания Serhant. Отстъпките бяха повсеместни – обявените за наем имоти в центъра на Лондон в сайта Rightmove редовно бяха с намалени офертни цени, като в някои случаи те бяха свити наполовина. Ню

Със смекчаването на ограниченията все повече местни жители започнаха да се завръщат, но нито Ню Йорк, нито Лондон е толкова оживен като преди пандемията. Посещенията на работното място в Ню Йорк все още са с 24% надолу спрямо средните нива преди пандемията. В Лондон те са намалели с 37%.

Но цените вече растат главоломно. В Ню Йорк средната цена на месечния наем е нараснала с 20% миналата година и с 10% спрямо март 2020 г. В Лондон средните наемни цени са се повишили с 14 на сто миналата година и с 4% от началото на пандемията.

Пол Чешър, преподавател в London School of Economics, казва, че цените на наемите често са много чувствителни към краткосрочните колебания в търсенето, защото в последните години жилищното строителство силно е намаляло.

„В Лондон увеличеното търсене в последно време се случва на фона на невероятно затегнато предлагане на жилища като цяло“, отбелязва той.

В първите три месеца на тази година броят на обявите за имоти под наем в британската столица в сайта Zoopla е намалял с 45% спрямо петгодишното средно равнище. Недостигът е задълбочен от нарастващите цени на пазара за продажби на имоти. Средната цена на жилищата в Лондон сега е 529 882 паунда, сочат данни на Имотния регистър. Само през февруари те са нараснали с 11 600 паунда и с 55 хил. паунда от началото на пандемията.

Тъй като промените в данъчното облагане свиват доходността за собствениците на имоти в последните пет години, много от тях решиха да продадат имотите си под наем в Лондон. В първите три месеца на 2022 г. 18 на сто от обявените за продажба жилища в Zoopla са били обявени за отдаване под наем в последните три години.

Растящите цени на имотите за продажба също изтласкват бъдещи купувачи от пазара и ги принуждават да продължават да живеят под наем. В САЩ, където средните продажни цени нараснаха със 17% миналата година, 4,75 млн. наематели са купили жилище през второто полугодие на миналата година спрямо 5,5 млн. в същия период на 2020 г., сочат данни на консултантската компания Zelman & Associates в Ню Йорк. Други живеят под наем по избор, казва Чешър. „Пандемията направи хората по-несигурни къде искат да живеят в дългосрочен план и много от тях е вероятно да наемат жилище“, отбелязва той.

Цените на жилищата под наем в Ню Йорк и Лондон растат най-бързо в най-желаните квартали главно защото те регистрираха най-голям спад с първоначалното въвеждане на ограниченията заради пандемията. Средните цени на наемите в Ъпър ийст сайд и Ъпър уест сайд в Манхатън са нараснали съответно с 42% и 45% в годината до март, сочат данни на Serhant. Наемите в Горен Манхатън са се повишили само с 10%.

В лондонските квартали „Челси“ и „Южен Кенсингтън“ цената на наема на стая в споделено жилище е нараснала съответно с 28% и 27% в първите три месеца на тази година спрямо година по-рано, сочат данни на портала за жилища под наем SpareRoom. Средната цена в Лондон като цяло на жилищата под наем е нагоре с 12%. Лондон

Берлин често е сочен като модел за достъпен пазар на жилища под наем с мрежа от регулации за контрол на наемите и общински жилища, които поддържат цените ниски, а наемните договори – сигурни. Но усилията в последно време за защита на наемателите се провалиха. През април 2021 г. съдът отхвърли правилото за контрол върху наемите, което обхващаше много от жилищата под наем в града. Много наематели трябваше да изплатят спестените пари за месеците, в които имаше таван върху наемите им.

Офертните цени за апартаменти под наем нараснаха с 18% миналата година. Това разширява пропастта между късметлиите да живеят в жилища с контролиран наем и останалите.

Роза, която отказва да посочи фамилията си, и двете ѝ съквартирантки живеят в преотдаден апартамент от мъж, чийто наем е контролиран. Те плащат 1500 евро на месец, той плаща 600 евро.

По този начин преотдаването нарушава регулациите в града, които ограничават ръстовете на наемите до 15% за три години, но практиката е широко разпространена, казва Волкер Биненбьосе от местната агенция за недвижими имоти Homeday. „Много хора със стари договори с ниски цени на наемите го правят и обикновено успяват да се измъкнат“, допълва той.

Традиционните регулации за защита на наемателите в Берлин не са адекватни за нарастващата му привлекателност и все по-голямото участие на големи инвеститори при покупките на апартаменти или изграждането на нови за отдаване под наем в последните две години, казва Стийнберген.

„Берлин е новият Ню Йорк, всички искат да живеят там“, отбелязва тя. „И градът никога не е имал координирана имотна политика в отговор на това. Правилата за обществени поръчки облагодетелстват кандидатите с най-високи цени при продажбите на терени от местните власти, често те строят най-скъпите жилища. В същото време по-ниските оферти на асоциации с идеална цел, които осигуряват достъпни жилища под наем, са игнорирани“, казва Стийнберген. Берлин

Нарастващата популярност на жилищата под наем сред инвеститорите не е ограничена само до Берлин. Новите пари, които се стичат към сектора на имотите под наем в Европа от институционални инвеститори като пенсионни фондове и застрахователни компании, са нараснали от 75 млрд. долара през 2019 г. на 124 млрд. долара през 2021 г. В САЩ те са се увеличили от 193 млрд. долара на 350 млрд. долара, сочат данни на Real Capital Analytics.

Много е вероятно най-големите губещи от настоящата глобална наемна криза да са младите хора, чието обучение и работа вече бяха засегнати от пандемията. В Лондон успокоението на Мирза, че е обратно в офиса, надхвърля разходите и времето да стигне до него, главно защото е открил, че алтернативата е много по-лоша. Когато указанията на правителството го принудили да работи от вкъщи в края на миналата година, той трудно се обучил да използва важен софтуер и се тревожел, че досажда на колегите си. „Те сякаш ме бяха забравили“, споделя Мирза.

Като студент по време на блокада обучението от вкъщи го лишило от много социални и интелектуални дивиденти при обичайното университетско образование. „Завърших последната година от обучението си в стаята си“, казва той.

Подобно на настоящата несигурност на професионалното му развитие това също било извън неговия контрол. А сега, след като наскоро се сгодил, Мирза смята, че достъпните жилища също са извън възможностите му.

„Очаквах, че ще се изнеса от вкъщи веднага, ще завърша университета и ще се оженя. Вместо това има усещане за безнадеждност. Не мисля, че нещо ще се промени особено“, споделя той.