Кои тенденции движат имотния пазар в Централна и Източна Европа?

Кои са най-горещите теми на имотния пазар в Централна и Източна Европа през 2022 г.? Кои са най-важните тенденции, с които инвеститорите в имоти трябва да са наясно, когато поглеждат към региона?

Онлайн изданието Emerging Europe се допитва до представители на водещи консултантски компании в областта на недвижимите имоти, които говорят за възможностите и предизвикателствата на пазара в момента.

Иглика Йорданова, управляващ партньор на Colliers International за България

Стабилност и диверсификация бяха основните двигатели на инвестициите в недвижими имоти в България през 2021 г. Офис активите имаха доминиращ дял от общия обем инвестиции, следвани от индустриалните и логистични площи. Доходността от инвестиционни имоти остана стабилна на ниво от 7,75% за търговските площи, 8,5% за индустриалните имоти, а при офис активите се сви до 7,75%.

Активността на офис пазара се възстанови, като това беше по-видимо през второто полугодие на 2021 г. Търсенето беше определяно от процесите по оптимизация и консолидация – наемателите търсеха по-добри наемни условия, по-ефективно разпределение на площите със засилено внимание към ESG (екологично, социално, корпоративно управление – бел. ред.). IT и аутсорсинг секторите бяха основни двигатели на търсенето. Организациите възприеха хибридни работни модели, което води до ръст на търсене на гъвкави площи.

Пазарът на индустриални и логистични имоти беше движен основно от търсенето от сектора на търговията на дребно. Както наемните нива, така и свободните площи останаха стабилни. Добрите перспективи за логистичния и производствения сегмент също доведоха до активен пазар за покупка на парцели за строителство. Висок обем на нови площи в строеж както от международни, така и от местни предприемачи се очаква да излязат на пазара през идните няколко години.

На пазара на търговски площи комбинацията от ускоряваща се инфлация, предизвикателства пред веригите за доставка и промени в поведението на потребителите засилиха още повече нарастващото значение на по-малкия формат центрове и паркове. Активното строителство на ритейл паркове в страната продължава и през 2022 г., въпреки че някои от планираните 20 проекта за идните две години може да се натъкнат на предизвикателства заради строителните разходи и наличността на някои материали.

Мария Балацова, ръководител на данните и анализите за Централна и Източна Европа в Cushman and Wakefield

Към вероятния край на пандемията от COVID-19 имотните пазари в Чехия през 2021 г. и началото на 2022 г. бяха напът да се върнат на нивата си преди пандемията – търсенето от наемателите се завърна, а инвестиционната активност започна да набира скорост в началото на 2022 г.

Активността на предприемачите на офис пазара в Прага е ниска. През 2021 г. беше завършен най-малкият обем от офис площи от 2016 г. насам, а растящите строителни разходи може да забавят още повече сектора. От друга страна, наемната активност расте и помага за запълването на празнините на пазара, създадени от промени в използването на корпоративния офис. Свободните площи също остават относително ниски.

Индустриалният и логистичен пазар започва да отговаря на безпрецедентното търсене, стимулирано от електронната търговия и автомобилното производство. Общият обем на индустриалните площи в строеж сега е на най-високото си ниво в историята, а липсата на възможности за строителство тласка новите проекти още по-далеч от Прага, особено близо до градовете Оломук, Острава и Бърно. 76% от 1,1 млн. кв. м на етап строеж вече са предварително отдадени под наем, което показва, че търсенето изпреварва предлагането. Затова цените на наемите ще продължат да растат.

Пандемията имаше положителен ефект върху онлайн продажбите и търговците на дребно намаляват както размера, така и броя на физическите си магазини. От друга страна, възприемането на многоканални стратегии от големи платформи за електронна търговия създава известно ново търсене. Нови дискаунт вериги, които навлизат на чешкия пазар, също се справят много добре.

За съжаление, оптимизмът не трая дълго. Руското нахлуване в Украйна отново поставя бизнеса в трудно положение – инфлацията се ускорява, лихвените проценти растат и се създава обща несигурност.

Клара Матич, ръководител на капиталовите пазари в Colliers за Хърватия

Хърватия предлага страхотна коригирана към риска възвръщаемост чрез комбинация от привлекателна доходност и благоприятни условия за финансиране, като позволява двуцифрена възвръщаемост дори за първокласни активи.

Доходността при сделки в основни сектори на бизнес имотите е по-висока в сравнение с повечето други пазари в ЕС. Доходността от първокласни активи е в диапазона между 6,5% и 7%.

Основите на имотния пазар изглеждат стабилни при всички видове имоти. Общият обем от инвестиционни сделки е около 700 млн. евро през 2021 г. Чуждестранните капитали са съставлявали 75 на сто от обема сделки, като по-голямата част от активността идва от ОАЕ, Австрия и страни от ЦИЕ. Конкуренцията за оставащите активи е много висока, а търсенето изпреварва предлагането във всички сектори.

Строителната активност все още е доминирана от местни играчи, особено в жилищния сектор, където има най-голям недостиг на ново предлагане. Нов цикъл на строителство започна при складовете и логистичните имоти, както и на курортните пазари за втори дом.

Хърватия е предпочитана заради силните си макроикономически показатели с добри прогнози за бъдещето, отлично географско положение и все още относително ниски разходи за труд. Страната ще влезе в еврозоната през 2023 г., а впоследствие и в Шенгенското пространство. Очаква се това да доведе до свиване на доходността в повечето сектори.