Офисите в САЩ се пълнят чрез парични подаръци за наемателите и месеци без наем

Възстановяването през последно време на наемите на офиси в САЩ се дължи до голяма степен на нещо, което собствениците не обичат да обсъждат – „подсладители“, парични подаръци и други стимули, които се налага да предоставят на наемателите, пише Wall Street Journal.

Подобни придобивки съществуват отдавна на пазарите на офиси, търговски площи и апартаменти, особено в градове като Ню Йорк и Сан Франциско. Но никога не са били толкова големи или обичайни, колкото са на градските офис пазари тези дни, съобщават брокери на недвижими имоти.

Собствениците глезят наемателите с десетки милиони долара и месеци без наем. Те поемат разходите за пренасяне и промените по техни изисквания. В замяна на щедростта си собствениците на сгради могат да искат по-високи наеми, които възлизат на много по-малко, отколкото предполага номиналната им стойност, когато всички отстъпки се вземат предвид.

Това е особено силно изразено в новите трофейни сгради в Манхатън. Средното плащане в брой на наемателите с най-скъпите наемни договори в квартала е нараснало над два пъти през последните пет години – от 818 долара през 2016 г. на 1657 през 2021 г., сочат данни на консултантската компания CBRE.

В резултат на това събраните пари от собствениците на имоти от тези наемни договори са намалели със 7,7%. Но наемите на луксозни офиси в Манхатън официално са нараснали с 1,6%, установила CBRE.

За много собственици на офиси пандемията е смъртна заплаха, която изисква постигането на всякакви сделки, за да оцелеят на фона на свободните площи, достигащи невиждани от десетилетия нива. Даването на пари за увеличаване на наемите помага за задържане на високата цена на сградата въпреки разпространението на работата от разстояние, което означава, че собствениците на имоти могат да очакват да извлекат печалба, когато продадат сграда или изтеглят ипотечен кредит. Причината е, че банките и инвеститорите изчисляват стойностите на имотите отчасти въз основа на наемите на сградите. Високите наеми създават доверие и на по-широкия имотен пазар, като подкрепят цената на акциите на публично търгувани компании и привличат инвеститори.

„На външен вид наемите не са се променили от началото на пандемията, но не е точно така“, коментира Джефри Пек, вицепрезидент на консултантската компания Savills. „Истината е, че сега собствениците получават с 20% по-малко от това, което са получавали преди пандемията“, допълва той.

Събитията през последно време ускоряват тази тенденция. Проблемите с веригите за доставка тласкат нагоре строителните разходи, заради което наемателите се нуждаят от повече пари, за да изграждат офиси. Хибридната и отдалечената работа намаляват търсенето на офис площи. За да не позволят понижаване на наемите, собствениците са принудени да пишат по-големи чекове за извършената строителна дейност и се съгласяват на по-дълги периоди без наем, казват брокери. В действителност те плащат на наемателите, за да запазят висока стойността на сградата си.

Когато Facebook, наричана сега Meta Platforms, подписа договор за наем на близо 68 хил. кв. м в Манхатън през лятото на 2020 г. при годишен наем от над 1076 долара на кв. м, собствениците обявиха, че сделката е знак за устойчивостта на офис пазара в Ню Йорк на фона на пандемията.

Но собственикът Vornado Realty Trust си осигури тези условия, след като се съгласи да даде на Facebook близо 150 млн. долара, за да плати за строителството на новите си офиси, или около 2152 долара на кв. м, съобщават запознати източници. Брокери казват, че това е едно от най-високите плащания на наемател в историята.

Roku се договори на 30 декември да наеме близо 22 300 кв. м офис площи близо до Таймс скуеър за над 968 долара на квадратен метър. Производителят на устройства за стрийминг получи над 30 млн. долара за строителната дейност и период без наем от 18 до 24 месеца, съобщават запознати със споразумението източници.

Бонусите за наемателите не са тайна. Парите обикновено покриват първоначалните строителни дейности по техните офиси, казва Майкъл Силвър, президент на компанията за услуги на работното място Vestian. Институционални инвеститори и банки обикновено са наясно с тези стимули, когато купуват или вземат заем, обезпечен със сгради. Пазарни данни, публикувани от компании за посреднически услуги, често включват т. нар. нетен ефективен наем, който взема предвид тези плащания.

Но някои инвеститори може да се повлияят от розовите заглавия и статистики, когато купуват акции в тръстове за инвестиции в недвижими имоти или инвестират в ипотечни облигации, обезпечени с офис сгради, казват ръководители в имотната индустрия.

Стимулите за наемане на офиси бяха далеч по-малки. Това се промени, когато компании за частни капиталови инвестиции станаха доминиращи на пазара на бизнес имоти след финансовата криза през 2008 г., коментира Мери Ан Тиге, главен изпълнителен директор на CBRE за Ню Йорк.

За разлика от много други собственици, които държат сгради за дълъг срок, компаниите за частни капиталови инвестиции често притежават сгради само за няколко години преди да ги продадат с цел извличане на печалба. Тя отчасти зависи от наемите в сградата – колкото по-голям годишен наем плащат наемателите, толкова по-скъпо ще бъде продадена тя. За да повишат възможно най-бързо наемите, а по този начин и стойностите на сградите, компаниите за частни капиталови инвестиции започнаха да предлагат повече стимули на наемателите.

Брадли Тисдал, главен изпълнителен директор на компанията Tenant Risk Assessment, която наблюдава компании за кредитен риск, казва, че повечето му клиенти сред собствениците на сгради предлагат евтини заеми на наемателите в замяна на по-висок наем. Наемателите обикновено нямат много ограничения къде могат да вложат парите. „Много от собствениците, с които работим, продължават да се стремят към тези по-високи наеми“, отбелязва той.