Испания взема на мушка институционалните собственици на имоти

Лявото правителство в Испания защитава контрол върху наемите на фона на растящите цени на имотите в Европа в рамките на нов жилищен закон, който според правителството ще защити уязвими наематели срещу инвестиционни фондове и други големи собственици, пише Financial Times.

Според критиците мярката е подвеждаща и ще изложи на риск предлагането на жилища в страната. Но Йоне Белара, лидер на радикалната партия „Подемос“, която подкрепя законопроекта, заяви, че той ще осигури баланс в сектор, променен от финансовата криза в еврозоната преди десет години и появата на институционални фондове.

Инвестиционната компания Blackstone сега е най-големият собственик на имоти в Испания.

„Големите инвестиционни фондове видяха ниша тук за спекулиране в жилищния бизнес“, казва Белара, която е и социален министър на Испания.

„Сега започваме да слагаме ограничения на това и казваме на големите собственици, че могат да продължат да правят жилищен бизнес, но не на всяка цена“, допълва тя. „Не на цената на принудителни изгонвания от дома или хората да трябва да дават над 30% от доходите си за наем“, отбелязва Белара.

Blackstone, която сега притежава близо 30 хил. жилища в Испания, е отказала коментар.

Законопроектът е показателен за преговорите за икономиката, които се водят в управляващата коалиция, като „Подемос“ настоява за по-радикална линия от по-голямата Социалистическа партия на премиера Педро Санчес.

„Подемос“ настояваше за текста от жилищния закон като условие за подкрепата си за бюджета през 2022 г., който е законодателен приоритет на социалистите.

Наред с много други неща законопроектът цели да забрани продажбата на социални жилища на инвестиционни фондове. През 2013 г., когато местните власти отчаяно опитваха да закърпят счетоводните си баланси след финансовата криза, Blackstone купи 1860 апартамента от градските власти в Мадрид за 129 млн. евро. Сега те са част от портфейла на компанията на стойност 5 млрд. долара с имоти в Испания, които включват също хотели и офиси.

Натрупването на тези активи от Blackstone съвпада с дълбоките структурни промени на испанския имотен пазар.

Преди кризата икономиката се въртеше около строителния сектор, който стимулираше банковата система, трудовия пазар и дори приходите на правителството. След срива отпускането на ипотечни кредити стана далеч по-трудно, а стотици хиляди хора изгубиха домовете си.

В резултат на това повече хора се насочиха към жилища под наем, преобръщайки тенденцията за нарастване на жилищната собственост през последните десетилетия, въпреки че притежаваните от обитателите им домове все още съставляват над три четвърти от жилищата.

Нарасналото търсене тласка цените нагоре. Според изчисления на консултантската компания EY средните наеми са нараснали с над 40% през последните пет години въпреки спада по време на пандемията.

Проблемът е още по-голям сред привържениците на „Подемос“ заради младежката безработица в Испания от над 30% - над половината от хората на възраст между 25 и 29 години продължават да живеят с родителите си.

На този фон жилищният законопроект, чиито поддръжници се надяват той да бъде приет през първото полугодие на следващата година, носи политически заряд.

Една от мерките ще позволи на регионалните власти да принуждават големите собственици на имоти, притежаващи на десет имота, да слагат таван върху наемите в т. нар. „райони под натиск“, където наемите растат значително по-бързо от инфлацията. Законът ще позволи също на местните власти да прибягват до данъчни стимули за по-малки собственици за намаляване на наемите и налагане на глоби, за да не допуснат имотите да стоят празни.

Хавиер Гарсия-Матео, партньор в отдела за недвижими имоти на EY в Испания, казва, че делът на имотите под наем в общите наличности от жилища в страната е нараснал от под 10 на сто през 2010 г. на 15-20% днес, но допълва, че предлаганият закон застрашава бъдещото предлагане.

„На всеки пазар намеса с налагане на таван ще обезсърчи строителните компании“, казва той. Според неговите данни от 28-29 хил. апартамента, които строителните компании се готвят да изградят с цел отдаване под наем, около 8 хил. са замразени до изясняването на последиците от закона.

Испанската Асоциация на собствениците на имоти под наем също оспорва законопроекта, който според нея ще ограничи предлагането на жилища и ще намали инвестициите.

„Предложенията на това правителство и особено на „Подемос“ винаги имат една и съща оценка от икономическите елити – каквато и да е мярката, винаги чуваме, че тя ще потопи икономика, че страната се насочвала към бедствие. Този аргумент започва да се изхабява“, казва Белара, която стана лидер на „Подемос“ през юни на мястото на основателя на партията Пабло Иглесиас.

Социалистите възприемат по-мек подход. Давид Лукас, отговарящ за жилищната политика в правителството, подчертава, че 85% от компаниите са малки собственици на имоти и за тях ще се прилагат данъчни стимули, а не задължителни тавани.

Той отбелязва, че според настоящия законопроект таваните няма да влязат в сила през идните 18 месеца, за да има време за съставяне на нов индекс за цените на наемите.

Областите, управлявани от опозиционната десноцентристка Народна партия, заявяват, че няма да прилагат ограниченията, разрешени със закона, ако той бъде одобрен от парламента.

Но Лукас казва също, че законът е закъснял. „Всеки път, когато имаше криза, за много граждани беше трудно да се сдобият с жилище, докато много други загубиха дома си. Това беше нерешен проблем“, отбелязва той.

Много избиратели не са съгласни. „Наемите стават все по-високи“, казва Касандра, която живее под наем в апартамент от 30 кв. м във Валекас, традиционен работнически квартал в Мадрид, където наемите растат чувствително. „Не мисля, че този закон ще спре това. Ако аз бях собственик, също щях да повиша наема“, допълва тя.