Собствен дом - все по-невъзможната американска мечта

Купувачите на първо жилище в САЩ не могат да се конкурират успешно в стимулираната от пандемията треска на жилищния пазар, пише Bloomberg.

Да вземем за пример Сара и Коти Чапман, служители в ресторант в околностите на Нешвил, които са на около 20 години и са започнали тази година, изпълнени с надежди, с бебе на път и планове за собствено жилище.

Те са изгубили десетина наддавания за жилища под 300 хил. долара за сметка на кредитополучатели с големи първоначални вноски, на работещи от разстояние със заплати над обичайните за щата и на инвеститори от Wall Street, избягващи опашката с плащане в кеш. Дъщерята на семейство Чапман се родила през април, а те все още са точно там, откъдето започнали – в жилище под наем. Решителността била заменена от примирение.

„Ще мога ли дори да живея в собствена общност? Не е честно“, казва Сара Чапман.

САЩ

Сара Чапман. Снимка: Bloomberg

Рекордният ръст на цените и ожесточената конкуренция смазват перспективите за собствено жилище – ключов двигател на богатството на средната класа в САЩ. Купувачите на първо жилище са съставлявали 29% от продажбите на съществуващи жилища през август – най-ниския дял от януари 2019 г. и под петгодишното средно равнище от 32%, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Делът на гарантираните от държавата ипотечни кредити, често използвани за покупки от млади хора, също се свива значително от началото на пандемията.

Това е суров пример за неравното икономическо възстановяване в Америка. Рязко растящите цени на имотите осигуряват на собствениците на жилища рекордно богатство със среден ръст от над 50 хил. долара на ипотека през миналата година, по данни на CoreLogic. Но рекордно ниските лихви, които трябваше да направят жилищата по-достъпни за младите наематели и малцинствените групи, лишени от собственост в исторически план, всъщност повишават цените и изтласкват тези хора още повече от пазара.

„Изключително трудно е да станеш собственик на жилище по редица причини, най-вече заради цените, които растат главоломно“, коментира Марк Занди, главен икономист в Moody’s Analytics. „Следващата стъпка е повишаването на лихвите по ипотечните кредити. Когато това се случи, а то ще се случи, жилищата ще станат напълно недостъпни от финансова гледна точка“, допълва той. САЩ

Публикувани във вторник данни показаха, че цените на еднофамилните жилища в САЩ са нараснали с 19,7% на годишна база през юли, най-голямото повишение от над 30 години насам и пореден знак за нажежаването на пазара.

Финансирането е един от ключовите проблеми, които поставят купувачите на първо жилище в неизгодно положение. Продавачите могат да избират оферти и се насочват към купувачи с пари в брой или кредитополучатели с конвенционално финансиране, които могат да заобиколят инспекциите и да покрият разликата, ако оценката на имота от кредитора е под очакваната.

В същото време делът на покупките с ипотечни кредити, обезпечени от Федералната жилищна администрация (FHA), ключов източник на кредитиране за млади хора, американци с ниски доходи и представители на малцинствата, намалява до най-ниското си ниво от най-малко 2012 г., показват данни на American Enterprise Institute. Той е спаднал до 18% през юни спрямо 23% през март 2020 г., когато започнаха блокадите.

Кредиторите не са затегнали значително стандартите по време на пандемията. Купувачи с лоша кредитна история и малко спестявания могат да купят дом с обезпечен от FHA или федералното правителство заем. Но дори сега, когато търсенето на жилища става от невъобразимо нажежено до сравнително нажежено, отново е много по-вероятно продавачите да изберат някой друг.

„Най-важният фактор не е дали можете, или не можете да получите ипотечен кредит, а дали можете, или не, да спечелите наддаване“, коментира Даниел Хейл, главен икономист на сайта за имотни обяви Realtor.com. САЩ

Преди семейство Чапман да може дори да излезе на ринга, пандемията почти ги изключила от жилищния пазар в околностите на Нешвил. В края на март 2020 г. тя изгубила работата си като сервитьорка, а той – като готвач. Но два месеца по-късно и двамата си намерили работа и през останалата част от годината работили за подобряване на кредитния си рейтинг, като плащали всичките си сметки и изплащали дълг.

Въоръжена с гарантиран от FHA ипотечен кредит, двойката направила първата си оферта през януари и загубила. Те се заели да разкажат историята си за надеждата в сърцераздирателни писма до продавачи, но отново получили само отказ. Къща, която щели да финансират с ипотечен кредит с 1500 долара месечна вноска, била купена вместо това от собственик на жилище, който сега я отдава под наем за 1900 долара, разказва Сара Чапман.

Те решили да си дадат почивка след раждането на дъщеря им Амелия. Сара Чапман учи в колеж и завършва бакалавърската си степен по социални дейности. Надява се да завърши магистратура, за да повиши доходите си.

Местни купувачи остават изключени от относително достъпни градове навсякъде в САЩ – от Шарлът, Северна Каролина, до Ривърсайд, Калифорния, където търсачите на изгодни сделки в ерата на работата от разстояние се увеличават. Инвеститори и купувачи на второ жилище се стичат към нажежени пазари, като съставляват 41% от всички продажби във Финикс, 36% в Лас Вегас и 34% в Тампа, щата Флорида, сочат данни на John Burns Real Estate.
В Денвър, където средната цена на жилищата наближава 600 хил. долара, обявите за достъпни жилища изчезват бързо.

Миналата пролет продавач получил 12 оферти за четиристайно жилище, обявено за продажба на цена от 425 хил. долара. Най-високата оферта била за 480 хил. долара и Виктория Макаскил, брокер в компанията Denver Homes, казва, че посъветвала продавача да я приеме, въпреки че купувачът имал гарантиран от FHA кредит. Подобни кредитополучатели са смятани за рискови, защото с по-ниските си доходи и минимални първоначални вноски от едва 3,5% техните финанси е по-вероятно да изпитат сътресения.

Оценката на имота от банката на дома в Денвър била доста под договорената цена и сделката се провалила. Продавачът отново обявил жилището за продажба и през април намерил купувач с конвенционално финансиране за 485 хил. долара, казва Макаскил.

29-годишният Кайл МакДевит, бивш служител на военноморския флот, бил одобрен за ипотечен кредит с нулева първоначална вноска, гарантиран от Министерството по въпросите на ветераните.

Той завършил университет миналата година със специалност компютърни науки и намерил работа в аерокосмическата индустрия в Денвър. МакДевит отправил 15 оферти за жилище, като всеки път се конкурирал с над десетима други кандидати.

Впоследствие пробвал нова стратегия, за да спечели уговорения мач – превърнал се в купувач с пари в брой. За целта той използвал Accept.Inc., един от новите ипотечни стартъпи, които дават пари за покупки на кредитополучатели, които са одобрили, като предоставят цялата сума едва след продажбата.

През юни МакДевит влязъл в последна оспорвана битка. Офертата му за 445 хил. долара била с 25 хил. долара под най-високото предложение. Но неговото било с пари в брой, което му помогнало да финализира сделката по-бързо, докато офертата на топ кандидата била с ипотечен кредит.

„Ако нямах оферта в кеш, вероятно все още щях да търся“, казва МакДевит.