Моментът за притежаване на многофамилни жилища в САЩ никога не е бил по-добър

Въпреки едногодишната забрана в САЩ за принудително изгонване и продължаващата пандемия моментът рядко е бил по-добър за големите собственици на жилищни сгради, пише Wall Street Journal.

Офертните наеми в страната са нараснали с 10,3% на годишна база през август, сочат данни на компанията за управление на наеми Real Page, която е анализирала над 13 млн. професионално управлявани апартамента. Това е първият двуцифрен ръст, откакто компанията започва да събира данните преди повече от 20 години, а в редица градове с нажежени пазари повишаването на наемите е било много по-голямо, отколкото средното национално равнище.

„Ръстът на наемите, който виждаме на места като Финикс, Лас Вегас и Тампа, е безпрецедентен“, коментира Джей Парсънс, заместник-главен икономист на Real Page. През август наемите са се повишили с над 20% на годишна база във всеки от тези градове. Месечните наеми са нагоре с над 20% на по-малки пазари като Боаз, Айдахо и Нейпълс, щата Флорида.

Бързо растящите наеми отразяват редица фактори, казват анализатори. По-младите хора, които са живели със семейството си миналата година, сега наемат собствени апартаменти, докато най-често се подготвят за завръщане в офиса. Служителите със средни доходи, които са изключени от нажежения жилищен пазар, нямат друг избор освен да плащат по-високи наеми. В същото време ограниченият растеж на новото предлагане на апартаменти не може да отговори на търсенето.

Заетостта на апартаментите, която е ключов показател, помагащ на собствениците на имоти да определят колко могат да повишават наемите, достигна рекорден връх от 97,1% през август. Доходите на домакинствата, които са нови наематели в професионално управлявани имоти, също достигнаха нов рекорден връх от над 70 хил. долара на година, сочат данните на Real Page. Краят на федералната забрана за принудителни изгонвания миналия месец вероятно ще засили още повече позициите на собствениците на имоти.

Цените на многофамилните жилища са нараснали с 13% спрямо периода преди пандемията, показват данни на консултантската компания Green Street. Сега повече средства се инвестират в жилищни сгради, отколкото в други видове имотни активи, сочат данните на Real Capital Analytics.

Малко анализатори прогнозираха такъв сценарий преди 18 месеца. Когато коронавирусът връхлетя САЩ, безработицата нарасна до близо 15%. Допитвания показаха, че все повече наематели имат забавени плащания, а заради федералните и местните забрани тези наематели често не можеха да бъдат заменени. Несигурността около събираемостта на наемите обезпокои дълговите пазари, като засили притесненията от ликвидна криза в сектора на многофамилните жилища.

Сега повечето сегменти от пазара на многофамилни жилища изглеждат силни. Въпреки че повече наематели се връщат в градовете, пазарите в покрайнините продължават да се нажежават, тъй като рекордните продажни цени на жилищата задържат повече хора в имоти под наем. Други се местят и работят от вкъщи.

„Многофамилните жилища успяват да извлекат печалба и от двете тенденции“, казва Карлин Конклин, ръководител на Investors Management Group, която има сгради в покрайнините на градове като Райли, щата Севера Каролина, и Сан Антонио.

Заради повишаването на наемите наемателите, които се радваха на големи отстъпи миналата година, са изправени пред тежко пробуждане. В Нешвил, щата Тенеси, 27-годишният бизнес анализатор Закари Уендланд наел едностаен апартамент в луксозна жилищна сграда с имоти под наем за 1420 долара на месец през октомври м. г. През юни т. г. сградата била продадена на публично търгуваната компания Camden Property Trust при една от най-скъпите продажби на многофамилна жилищна сграда в историята на града.

Уендланд не получил възможност да възобнови наемния си договор с новия собственик, но сходен апартамент в сградата сега е на пазара на цена от 2199 долара. „Преди една година не можех да си представя да плащам 2000 долара, за да живея тук“, коментира той. Сега Уендланд отново си търси жилище.

Някои индивидуални инвеститори се чувстват изключени от ралито на наемния пазар. Тези собственици притежават около 41% от всички имоти под наем в САЩ, включително повечето еднофамилни жилища под наем, показват допитвания на Бюрото за преброяване на населението. Безработицата при служителите с ниски доходи кара много наематели да пропускат плащания, а забраните за принудително изгонване обикновено оставят собствениците с ограничени възможности за действие. Тези собственици на сгради нямат мащаба да се справят толкова лесно с проблемите с неплатени наеми като корпоративните собственици с хиляди жилищни имоти.

Допитване през последно време сред около 1000 малки собственици на имоти под наем, осъществено от Националния съвет за жилища под наем, установи, че една трета са продали или планират да продадат имота си под наем заради последиците от мораториума върху принудителните изгонвания за бизнеса им.

Но дори неплатените наеми да карат повече собственици на жилища под наем да излизат от бизнеса, моментът за това не може да е по-подходящ. Продажните цени на жилищата в САЩ нараснаха с 18% спрямо миналата година.
Кредитирането на собствениците на многофамилни жилища се върна на нивата преди пандемията. Много собственици се възползват от ултра ниските лихви, за да рефинансират ипотечните си кредити, увеличавайки ликвидните си средства и намалявайки плащанията по ипотечните си кредити, казва Джейми Уудуел, вицепрезидент на отдела за анализи в Асоциацията на ипотечните банкери. Голяма част от кредитирането по време на пандемията е тласкано от обезпечени от правителството ипотечни програми, допълва той.

„Няма частен източник на капитал, който да не се интересува от кредитиране на многофамилни жилища“, отбелязва Уили Уолкър, президент и главен изпълнителен директор на компанията за бизнес имоти Walker & Dunlop.

Там, където собствениците имат проблеми със заемите си, федералното правителство се намеси, за да помогне. Министерството на жилищата и градското развитие и подкрепените от правителството ипотечни гиганти Fannie Mae и Freddie Mac създадоха програми за отлагане на плащанията за застраховани собственици на сгради, които отчитат спадове на събираемостта на наемите си. Федералният резерв също се намеси с покупката на секюритизирани кредити за многофамилни жилищни сгради на стойност над 10,5 млрд. долара от миналата пролет, което помогна за насърчаването на по-голямо кредитиране.

Извънредната помощ за наемите на стойност 46 млрд. долара, осигурена от Конгреса, която в повечето случаи се изплаща директно на собствениците, също бавно започва да помага на повече собственици на жилища с неплатени наеми. „Тази помощ е изключителна“, казва Конклин. Нейната компания е получила 25% от неплатените си наеми и очаква нивото да нарасне още повече през идните месеци.

За повечето имотни компании потъването заради неплатени наеми е „малко вероятно“, смята Уолкър. „Няма много оператори с толкова високо ниво на неплатени наеми, че да бъдат принудени да спрат плащанията по кредитите си“, казва той.