Големи инвеститори заемат мястото на местните собственици на имоти в САЩ

Преследвани от COVID-19 и последиците от него, собственици на имоти в САЩ разпродават жилищата си на институционални инвеститори, а пазарът на недвижими имоти в Америка може никога вече да не е същият, пише Ройтерс.

Преди пандемията приятелите от детинство Майкъл Мурано и Ричард Тайдън притежавали 96 жилища под наем в родния си град Рочестър, щата Ню Йорк. Те предлагали подслон на наематели с ниски доходи, много от които заети в сектора на услугите – от стаи в къщи до еднофамилни жилища.

Днес те са напът да ликвидират целия си портфейл. Две трети от жилищата вече са продадени. Купувачите? Големи инвеститори с оферти за покупка изцяло в брой. 

„Сърцето ми беше разбито, когато продадохме 15 еднофамилни жилища само на един голям корпоративен инвеститор извън щата“, казва 38-годишният Тайсън, който е ветеран от американския военноморски флот.

„Последното, от което се нуждаем, е да изнасяме богатство от този град и да ограничаваме създаването на богатство тук. Но знаех, че трябва да излезем бързо от ада на достъпните жилища, защото срещу нас се задаваше голяма преливна вълна“, допълва той.

Много собственици на жилища в Америка преживяха година и половина без да получават заплащане от наематели, които бяха защитени от редица мораториуми върху принудителните изгонвания от дома, въведени на местно и щатско ниво, както и от федерална забрана, задействана преди 11 месеца.

Сега забраната за принудително изгонване е напът да изтече – в събота. Но хиляди местни собственици на имоти вече напускат бизнеса. А все повече хора като Тайсън и Мурано са поели по пътя на оттеглянето от бизнеса.

На тяхно място идват институционални инвеститори, определяни широко в индустрията като фирми, притежаващи над хиляда жилища.

Тези по-големи играчи са купили много имоти по време на пандемията, сочат данни от индустрията и допитвания на Ройтерс сред над тридесет собственици на имоти, брокери, асоциации на собственици и компании за придобиване на имоти в големите градове.

Инвеститорите и техните адвокати казват, че осигуряват дългосрочна стабилност на пазара в момент на разместване на пластовете и опитват да запълнят празнината при имотите под наем, от които американците се нуждаят в момент, когато много малки собственици излизат от финансовите затруднения.

Но много активисти в областта на жилищния пазар казват, че растящото присъствие на големи инвеститори на пазара неизбежно ще означава по-високи наеми и по-недостъпни жилища за наемателите, чието здраве и доходи пострадаха най-тежко от пандемията.

Около 23% от малките собственици на имоти, притежаващи между едно и три еднофамилни жилища, планираха да продадат поне един имот заради затруднения, породени от забраната за принудителни извеждания, показа допитване от февруари сред хиляда собственици на Националния съвет за жилища под наем във Вашингтон.

Това може да промени пазара в САЩ, където местни собственици осигуряват мнозинството имоти под наем и достъпни жилища. Те варират от малки собственици с няколко жилища до средни играчи с десетки имоти.

През първото полугодие на 2021 г. 77 млрд. долара институционални пари бяха вложени на пазара за жилища под наем, сочат данни на компанията Redfin. Този месец например Tricon Residential съобщи, че ще инвестира 5 млрд. долара в закупуването на допълнителни 18 хил. жилища наред с пенсионен фонд в Тексас и други големи инвеститори.

„Има невероятно търсене и недостиг на предлагане на висококачествени жилища под наем – всъщност получаваме над 5 хил. обаждания седмично да отдаване на имоти, като по всяко време имаме само 250 налични жилища“, казва Кевин Балдридж, главен оперативен директор на Tricon.

Жилищата обещават щедра възвръщаемост, особено на фона на растящите цени в момент на ниска глобална доходност, отбелязва John Burns Real Estate Consulting. Институционалните инвеститори преразпределят пари от инвестиции с фиксирана доходност, допълва компанията.

Националният съвет за жилища под наем, който защитава собствениците на еднофамилни жилища, отбелязва, че големите институционални инвеститори все още съставляват много малък процент от собствениците, но играят важна роля.

„На днешния наемен пазар е необходим източник на ангажиран капитал за неутрализиране на много реални и значителни ограничения за предлагането“, казва изпълнителният директор на съвета Дейвид Хауърд.

Нарастващият интерес на институционални инвеститори вече води до ръст както на наемите, така и на цените на жилищата по време на пандемията, въпреки че други фактори като недостатъчните наличности и ниските лихви също са двигатели.

Наемите са нараснали със 7% на годишна база а национално ниво, сочат данни на компанията Zillow. Средните цени на жилищата скочиха с 16,6% в годината до май, показа индексът CoreLogic Chase-Shiller. Това е най-големият годишен ръст от началото на воденето на статистика през 1987 г.

Още преди COVID-19 Америка страдаше от недостиг на достъпни жилища, определени от правителството като жилища, които домакинствата могат да наемат за 30% от доходите си или по-малко. Една четвърт от американските наематели заделят над половината от доходите си за наем, установи Съвместният център за жилищни изследвания към Харвардския университет.

Сега след забраните за принудителни изгонвания по време на пандемията 6,5 млн. наематели дължат 27,5 млрд. долара неизплатени наеми и комунални сметки към средата на юли, казва Марк Занди, главен икономист в Moody's Analytics.

Робърт Пинджър, главен изпълнителен директор на Националната асоциация на апартаментите, отбелязва, че малките собственици вече са оперирали при ниски маржове на печалбата от около 10% преди пандемията.

„Мораториумите върху принудителните изгонвания не само обремениха наемодателите с непреодолим дълг, а и прехвърлиха несправедливо по-голямата тежест към малките собственици“, отбелязва Пинджър.