Инвеститорите в имоти в Европа заменят офисите със студентски жилища

Най-големият собственик на бизнес имоти в света преразпределя инвестициите си в недвижими имоти на стойност 378 млрд. долара, пише Financial Times.

Два хода на Blackstone – продажбата на офиса в Лондон на BNY Mellon на италианската застрахователна компания Generali за 465 млн. паунда, финализирана миналата седмица, и намерението за придобиване на оператора на студентски жилища GCP Student Living – са признак, че собствениците на имоти препозиционират портфейлите си в момент, когато пандемията ускорява структурни тенденции.

COVID-19 ускорява спада на два ключови сектора в бизнес имотите – търговските площи и офисите, и кара собственици на имоти да търсят алтернативи, които според тях ще се представят по-добре.

На първо място в списъка им за пазаруване са складовете, подкрепени от бума на електронната търговия, апартаментите под наем и студентските жилища, които стават привлекателни заради недостига на домове и растящия брой на студентите в Европа. На засилен интерес се радват и комплексите за природни науки, подкрепени от огромните инвестиции в научно-развойна дейност.

„Това са мегатенденции…, ускорени от пандемията“, коментира Джеймс Сепала, ръководител на недвижимите имоти за Европа в Blackstone.

Преди десет години офисите и магазините съставляваха около 70% от общия обем на сделките с имоти в Европа, показват данни на Real Capital Analytics. Тази година те са около 35%, като жилищният и логистичният сектор набират скорост. Лондон

Майк Прю, анализатор в компанията Jefferies, казва, че пандемията е ускорила „прехвърлянето на стойност“ от търговските площи към жилищни имоти, здравни заведения и лаборатории и складове.

Природните науки достигат рекорд

Най-голяма е вероятността природните науки да развълнуват фонд мениджърите – ниша, в която цените подобряват рекорди, а инвеститорите се стремят да купуват и да развиват високотехнологични комплекси близо до образователни центрове в Европа.

През май Magdalen College към Оксфордския университет обяви за продажба 40% от комплекса Oxford Science Park на цена от около 100 млн. паунда – над пет пъти повече от сумата, която колежът плати за дял от 50% в парка през 2016 г.

„Имаме процъфтяващо търсене, недостатъчно предлагане и растящи наеми. Дали това е най-бързо разрастващият се сектор? Абсолютно“, коментира Саймън Хоуп, ръководител на глобалните капиталови пазари в консултантската компания Savills.

Имотите варират от конвенционални офиси до сложни лаборатории. Ключовият двигател на стойността е локацията. Най-горещата локация във Великобритания и Европа е т. нар. „златен триъгълник“ между Оксфорд, Кеймбридж и Лондон.

„Най-добрите финансисти в света, особено от САЩ, се обучават във Великобритания, защото имаме четири от десетте университета в топ десет – Оксфорд, Кеймбридж, Imperial и University College London“, казва Хоуп.

„Прекарваме много време в пространства за природни науки… Секторът до голяма степен е неразвит в Европа и конкретно във Великобритания. Предвид броя на изследователските институции във Великобритания има огромни възможности“, коментира Брад Хейлър, който управлява портфейл на стойност 38 млрд. долара като ръководител на недвижимите имоти в Европа в Brookfield.

Компанията притежава половината от комплекса за природни науки Harwell южно от Оксфорд, а миналия месец канадската компания за инвестиции в имоти плати на TPG Real Estate Partners 714 млн. паунда за компанията Arlington с активи в златния триъгълник.

Но според Хейлър истинската възможност е изграждането на лаборатории и кампуси от самото начало. Brookfield обмисля проекти в европейски градове в „Германия, Швейцария и други страни“.

Бум на складовете

Друг нововъзникващ горещ сегмент за инвеститорите в имоти са логистичните площи, където растящата популярност на онлайн пазаруването дава голям тласък на търсенето на складови площи.

Чрез филиала си Mileway Blackstone създаде голяма мрежа от складове близо до европейски градове, а Brookfield инвестира над 1 млрд. евро през миналата година в изграждането на портфейл във Франция, Испания, Германия и Полша.

Наемите за складови площи се представят относително добре по време на пандемията, а търсенето на площи е добре дошло за компаниите в сектора.

Макар че цената на акциите на най-големите собственици на офиси във Великобритания като British Land и Land Securities, е намаляла с между 20% и 30% спрямо нивата преди COVID, а книжата на собственика на търговски центрове Hammerson изгубиха три четвърти от стойността си, компанията за строителство на складове Segro отбелязва ръст от 16% на стойността на акциите си.

Добри възможности в жилищния сектор

Инвеститорите залагат също на жилищния сектор, отдавайки предпочитание на имоти под наем и студентски жилища.
„Погледнете големите европейски градове – те са големи центрове за заетост с огромен недостиг на жилища и исторически стабилни икономики. Това е добра възможност“, коментира Марк Алнът, старши управляващ директор в американската компания за инвестиции в имоти Greystar, която неотдавна набра 725 млн. евро за инвестиране в жилищни имоти в Европа.

„Хората искат да живеят в Амстердам и Лондон, а в тези градове няма достатъчно жилища“, казва Сепала.

Недостатъчното предлагане е налице и на пазара на студентски жилища, което трябва да помогне за стабилното преминаване на сектора през сътресенията заради пандемията, смята Хейлър. Brookfield, която притежава оператора на студентски жилища Student Roost, планира да увеличи инвестициите си на Стария континент.

Офисите и магазините продължават да съставляват над половината от общия сектор на инвестициите в имоти в Европа, показват данни на Real Capital Analytics. Докато капиталите се насочват към определени класове активи, инвеститорите признават, че има рискове от преиграване.

За разлика от финансовата криза през 2008 г., пандемията не води до вълна от потиснати активи, излизащи на пазара. Но ако банките изгубят търпение към тежко пострадали собственици, може да се появят възможности за сделки с имоти на много ниска цена, казва Гийом Касу, ръководител на отделя за имоти в Европа в компанията за частни капиталови инвестиции KKR, която неотдавна затвори фонд на стойност 2,2 млрд. долара за инвестиции в Западна Европа.

„Важно е да се играе в офанзива и в дефанзива едновременно“, отбелязва Касу.