Ню Йорк и Сан Франциско превръщат празни хотели в достъпни жилища

Празните хотели по време на пандемията от COVID-19 създават срещана веднъж на поколение възможност за бързо разширяване на достъпните жилища в някои от най-скъпите градове в Америка, пише Bloomberg.

Конгресмени в Калифорния и Ню Йорк реагираха на мига с нови политики. Но до момента Ню Йорк предлага да похарчи твърде малко и твърде бавно, за да се възползва от възможността, твърдят активисти. В същото време Калифорния възприема по-агресивен подход, който вече помогна за създаването на около 6 хил. нови жилища.

В Ню Йорк конгресмените в щата одобриха програма през юни за финансирането на покупката на потиснати хотели от организации с идеална цел и превръщането им в постоянни жилища. Но губернаторът Андрю Куомо все още не е подписал законопроекта, а говорителят му заяви, че все още се прави преглед на предложението.

Законопроектът изисква половината от придобитите жилища да бъдат заделени за бездомните, а другата половина – да бъдат отдавани под наем на домакинства с ниски доходи. Той обаче не променя местните градоустройствени правила, които ограничават превръщането на хотели в жилища в квартали с голям брой места за настаняване като Гармънт Дистрикт и Лонг Айлънд Сити. И разпределя 100 млн. долара – компромисна сума, която според активисти не е достатъчна за оползотворяване на голямата възможност.

„Сто милиона долара не са незначителна сума, но тя не е значителна, когато става дума за закупуването и строителството на голям брой жилища“, коментира Бренда Росен, главен изпълнителен директор на Breaking Ground, неправителствена организация, която строи жилища със социални услуги за бездомниците. Сенаторът от Ню Йорк Майкъл Джанарис, демократ от Куинс, който подкрепя законопроекта, нарече сумата от сто милиона долара „начало“ и изрази надежда, че тя ще бъде допълнена с федерални долари.

С разпространението на ваксините времето за предприемане на действия може да изтича. Макар че не се очаква хотелската индустрия в Ню Йорк да се възстанови напълно до 2025 г., повторното отваряне на Бродуей през септември и съживяването на местните и бизнес пътувания може да убедят собствениците на хотели да запазят бизнеса си. От януари заетостта на хотелите в Ню Йорк е скочила с близо 20 процентни пункта до 48,4%, сочат данни на компанията STR.

„Това е момент, който няма да трае завинаги“, отбелязва Росен.

Калифорния напредва

За сметка на това Калифорния вече е предоставила 800 млн. долара на местните власти за закупуването на хотели и мотели и превръщането им в постоянни жилища за хора без дом или в риск да станат бездомни. Програмата Homekey, е финансирана предимно с федерални средства за облекчаване на последиците от коронавируса. Местните власти са загубили 94 имота, създавайки около 6 хил. жилища, включително 1600 в района на Залива на Сан Франциско. Средната цена е 130 хил. долара на жилище спрямо 380 хил. до 570 хил. долара за нови жилища, съобщават властите в щата.

Ключовият елемент в програмата на Калифорния до момента е скоростта. Щатът трябваше да вложи федерални средства за смекчаване на последиците от вируса до края на 2020 г. и щатът промени градоустройствени правила, неутрализирайки потенциално недоволство на граждани от навлизане в имотите им. Калифорния също така се съсредоточи върху евтините хотели и мотелите с малки кухни, които са рядкост в Ню Йорк, тъй като те се нуждаеха от съвсем лек ремонт.

„Те наистина се насочиха към проекти, които можеха да преустроят много бързо и им дадоха специални привилегии, за да могат да го направят“, коментира Ноа Казис, изследовател в центъра „Фурман“ за недвижими имоти и градска политика към Нюйоркския университет.

Бюджетът на губернатора на Калифорния Гавин Нюсъм за фискалната година, започнала от 1 юли, предложи още 7 млрд. долара за Homekey за закупуването на още 46 хил. жилища в рамките на двегодишен план на стойност 12 млрд. долара за справяне с бездомничеството.

Сумата е амбициозна, но критици на вниманието на губернатора към Homekey се притесняват, че прозорецът за изкупуване на хотели в Калифорния също ще се затвори преди правителството да може да похарчи всички тези средства.

Дори допълнителни 46 хил. жилища няма да отговорят на огромното търсене заради жилищната криза в щата. Федерален доклад от март установи, че бездомното население на Калифорния е 161 548 души към януари 2020 г. Щатът трябва да построи 1,2 млн. нови достъпни жилища до 2030 г., за да отговори на търсенето, сочи докладът на California Housing Partnership. А Homekey е само един елемент от по-широка стратегия, целяща увеличаване на производството на достъпни жилища в Калифорния.

Високата цена на преустройствата в Ню Йорк

В Ню Йорк, където са съсредоточени нуждата и възможностите на щата за превръщането на хотели в жилища, около 50 хил. души живеят в приюти, а хиляди други са на улицата. Над 450 хил. жители на града заделят над 50% от доходите си за наеми, което означава, че те са се превърнали в тежко бреме, сочат данни на New York Housing Conference.

Но разходите за превръщането на хотели в жилища са високи. В Манхатън хотелите са се продавали при средна цена от около 275 хил. долара на стая през четвъртото тримесечие на 2020 г., показва индексът Manhattan Lodging Index на PWC. През май хотел Z NYC със сто стаи в Лонг Айлънд Сити, Куинс, беше продаден за 348 хил. долара на стая.

Наред с високите цени за придобиване на хотели, законите в Ню Йорк предвиждат, че преустроените хотели трябва да имат малки кухни и отделни бани, което може да повиши разходите още повече. А това не смекчава градоустройствените правила за преустройството на хотели в промишлени райони, където се намират около 160 от 720-те хотела в града. Законите за употреба на терените в града също ограничават броя на апартаментите в сграда.

Наблюдатели в областта на достъпните жилища отбелязват, че сумата от сто милиона долара за закупуването на хотели ще бъде използвана за привличането на още средства от федералните власти, както и от властите в града и щата. В Ню Йорк финансиране от един долар може да привлече още четири долара публични и частни средства, сочат данни на Агенцията за опазване и развитие на жилищата в града.

Придобиването на хотел на цена от 250 хил. долара може да има смисъл, ако разходите за преустройство са достатъчно ниски, казва Росен. Но ако имотът се нуждае от значителен ремонт или промени в градоустройствените правила, цената на придобиване на стая, която строителна компания с идеална цел може да си позволи, вероятно ще падне под нивото, което собственик на хотел би приел дори да потиснат актив, допълва тя.

Росен вижда потенциал за преустройството на „няколко хиляди“ хотелски стаи.

„Истинският въпрос е дали офертните цени за тези хотели ще намалеят достатъчно, за да може да бъдат финансирани от организации с идеална цел, които искат да ги купят. До момента не виждаме достатъчно намаляване на цените на много от тези потенциални възможности за развитие“, изтъква Росен.

Превръщането на хотели в жилища не е новост за Ню Йорк. Агенцията за опазване и развитие на жилищата в Града финансира отделни проекти чрез програмата си за подкрепа чрез жилищни заеми. Хотели

През ноември Breaking Ground започна преустройството на бивш хотел на Свидетелите на Йехова в квартал Дъмбо, Бруклин, създавайки около 500 жилища, включително 300 са бивши бездомници. Жилищата са комбинирани със социални услуги на място като лечение на наркозависимост и психически проблеми.

Breaking Ground получи заем от 155 млн. долара от града, за да помогне за придобиването на хотела през 2018 г. и използва други 70 млн. долара под формата на общински дълг за финансирането на преустройството. Проектът, който струва около 245 млн. долара, получил също грантове от филантропски организации и градския съвет.

Строителството на цена от 500 хил. долара за жилище трябва да приключи в началото на 2022 г., като времето е по-кратко в сравнение с ново строителство.

Хотелът на Свидетелите на Йехова беше добър кандидат за преустройство заради голямата и сравнително модерна сграда, която не се нуждаеше от големи ремонти, казва Росен.

Най-вероятните кандидати за преустройство са собственици на хотели с голям портфейл, които може да се заинтересоват от намаляване на активите си, казва Меган Алтидор, партньор в правната кантора Nixon Peabody, специализирана в достъпните жилища и имотите.

„Строителните компании, с които работим, са развълнувани от възможността. Но те смятат, че определено е необходим източник на финансиране за придобиването на хотелите и превръщането им в достъпни жилища. Това сякаш е най-голямото липсващо звено“, допълва  тя.