Манхатън вече не е най-големият магнит за чуждестранните инвеститори в САЩ

Манхатън изгуби короната си на водещ избор за чуждестранните инвеститори, които купуват имоти в САЩ, тъй като офисите не са предпочитани по време на пандемията, а капиталите се насочват към индустриални имоти, предава Bloomberg.

Чуждестранните инвестиции в недвижими имоти в Манхатън са се сринали със 79% за 12-те месеца до март до около 2 млрд. долара, сочат данни на Real Capital Analytics. В същото време трансгранични инвеститори са вложили 10,6 млрд. долара в складове и логистични имоти в САЩ, което е ръст с 39 на сто и за първи път тези вложения изпреварват чуждестранните инвестиции в офис сгради. Общите разходи на чуждестранните купувачи са намалели с 33% за периода до 35,2 млрд. долара.

„Манхатън ще живее и ще умира в зависимост от стабилността на офис пазара“, коментира старши вицепрезидентът на Real Capital Джим Костело.

Сиатъл е на първо място с чуждестранни инвестиции на стойност 2,5 млрд. долара, което е спад с 11 на сто спрямо предходния 12-месечен период. Северозападният град, където се намират централите на технологични гиганти като Amazon.com и Microsoft, продължава да привлича пари от съседна Канада – най-големия източник на чуждестранни капитали в американски недвижими имоти.

Манхатън за кратко изгуби титлата си на водеща локация в САЩ за чуждестранни инвеститори пред 2009 г. за сметка на Вашингтон, когато обемът от трансакции намаля в глобален план, съобщава Костело. Последните 12 месеца представянето е било по-разнородно с големи спадове на покупките на офиси, хотели, търговски площи и апартаменти, а вложенията в старчески домове и индустриални имоти са нараснали.

В същото време данни на консултантската компания Green Street Advisor показаха, че високите офис сгради в САЩ до голяма степен остават празни над една година след началото на пандемията. Около една на всеки две хотелски стаи е незаета. Моловете трудно привличат купувачи, пише Wall Street Journal.

Въпреки това по повечето показатели пазарът на бизнес имоти в САЩ остава забележително стабилен. Цените са намалели по-малко в сравнение с финансовата криза през 2008 г. и вече отново започват да растат. Броят на възбраните се е увеличил съвсем леко, а пенсионните фондове и компаниите за частни капиталови инвестиции отново харчат рекордни суми за сгради.

Устойчивостта на пазара показва как агресивните усилия на федералното правителство да подкрепи икономиката са предотвратили големи загуби за собствениците на имоти. Банките също са предложили известно облекчение за изоставащи с плащанията собственици на имоти вместо да пристъпят агресивно към налагане на възбрани.

Тази подкрепа обаче няма да трае неопределено време и инвеститорите може да се пробудят внезапно, когато тя започне да отслабва. Собствениците на недвижими имоти ще трябва да се борят със заплахата от работата от разстояние за офис пазара, липсата на бизнес пътувания и големия спад в бизнеса на моловете.

Но редица големи глобални пенсионни фондове увеличават инвестициите си в бизнес имоти и това би трябвало да влее значителни ликвидни средства на пазара, а цените вече отбелязват ръст.

Между март и май миналата година цените на бизнес имотите са намалели с 11%, сочат данните на Green Street. От юли обаче те са нараснали със 7%, заличавайки над половината от спада си по време на пандемията.

Това е рязък контраст спрямо финансовата криза през 2008 г., когато цените на бизнес имотите в САЩ намаляха с 37% и им трябваха години, за да се възстановят, отбелязва консултантската компания.

Този път бизнесът на офисите, търговските площи и местата за настаняване изглежда по-тежко засегнат, отколкото през 2009 г. в много части на страната. Но държавните разходи са много по-големи. Заможните хора също до голяма степен запазиха работните си места, но принудителното им оставане у дома ги накара да спестяват повече от доходите си. Голяма част от тези пари отидоха в акции и облигации, тласкайки цените нагоре, а лихвите надолу. На този фон имотите изглеждат евтини.

А с перспективите инфлацията бързо да се превърне в най-голямото безпокойство на финансовата общност все повече инвеститори в бъдеще може да се насочат към бизнес имоти с наемни договори, включващи ръст на наемите, който отговаря на темпа на инфлацията.

Частните инвестиционни фондове, съсредоточени върху недвижими имоти, вече усещат прилива. Те имаха парични резерви от 356 млрд. долара през април, сочат данни на компанията Preqin. Това е два пъти повече от средствата, които те държаха в края на 2009 г. В неотдавнашно допитване на компанията Hodes Weill & Associates и университетът „Корнел“ 29% от големите институции заявиха, че искат да влагат по-голям дял от богатството си в недвижими имоти, а 5 на сто посочиха, че имат намерение да намалят експозицията си.

Банките също до голяма степен пощадиха собствениците на имоти. Нормалните рецесии обикновено създават порочен кръг от възбрани. Когато наемите и цените на имотите намаляват, собствениците на сгради спират да плащат вноските по ипотечните си кредити, а кредиторите налагат възбрана, което допълнително тласка цените надолу.

Подкрепата на държавата и на кредиторите за пазара обаче скрива по-дълбоки проблеми. Цените на моловете и на хотелите значително намаляха. Очаква се ръст на спирането на плащанията и на възбраните с края на гратисните периоди, а някои банки вече губят търпение. Възвръщаемостта от имоти като цяло е по-слаба без процъфтяващите складове, където тя е нараснала с 25% през миналата година.

В доклад от март Fitch Ratings съобщи, че ако работата от разстояние намали търсенето на офис площи с 10%, оценките на сградите може да намалеят с над 40%.

Дори признаците за инфлация не са изцяло положителни за собствениците на имоти, които вземат големи заеми и се възползват от ниските лихви. Растящите цени на потребителските стоки може да тласнат лихвите нагоре и да секнат инерцията на пазара на недвижими имоти.

Въпреки това технически причини принуждават някои големи инвеститори да купуват имоти. Когато цените на акциите и на облигациите растат по-бързо от тези на други класове активи като имотите, делът им в притежанията на пенсионните фондове автоматично расте. Това означава, че фондовете имат стимул да купуват повече имоти, просто за да се ребалансират.

Някои инвеститори купуват имоти, които понесоха най-тежък удар от икономическата криза. В Сан Франциско, където делът на наличните офис площи за наемане е най-високият в историята по данни на CBRE, Dropbox обяви за преотдаване голяма част от централата си. Но сградата  беше продадена през март на компанията за частни капиталови инвестиции KKR за 1,1 млрд. долара – най-скъпата продажба на офис сграда в Сан Франциско от над десет години.

Ръководителят на имотното подразделение на KKR за Северна и Южна Америка Джъстин Патнър заяви, че харесва местния пазар. Наемният договор за сградата е за още 13 години, а свободните площи могат да бъдат превърнати в силно търсени помещения за лаборатории.