Сривът на жилищния пазар в Китай показва растящото регионално разделение

В полуизградена жилищна сграда на няколко метра от най-големия завод за iPhone-и на Apple в централния китайски град Джънджоу Ван Лина направил необичайна оферта за привличане на бизнес след спад с 10% на цените през последните 12 месеца, пише Financial Times.

Вместо да поиска стандартна първоначална вноска от 30%, мениджърът по продажбите поискала депозит от 5% и предложила двегодишен безлихвен заем, финансиран от строителната компания зад проекта.

„Надявахме се, че разрастването на Foxconn ще привлече мигранти и ще подкрепи продажбите на жилища, отбелязва тя, имайки предвид тайванската технологична компания, която изгради производствена база в града с 10 млн. души население преди десет години. „Но не стана така и сега трябва да направим каквото можем, за да свържем двата края“, допълва Ван.

Тя е само един от многото местни строителни предприемачи, които се борят със забавянето на ръста на цените на жилищата и слабите продажби. Десетки вътрешни градове са изправени пред сходен проблем.

В крайбрежните хъбове на Китай обаче стимулираният от спекулациите бум на жилищния пазар кара предприемачи да повишават цените и да избират купувачи чрез лотария.

Контрастиращият опит на процъфтяващите крайбрежни градове в страната и изпитващите затруднение вътрешни центрове показват растящото регионално разделение в Китай, което застрашава да подкопае възстановяването след коронавируса във втората по големина икономика в света.

Макар че продажбите на жилища нараснаха рязко на развитите пазари в Китай начело с Шанхай и Шънджън след успешното овладяване на вируса от Пекин, картината в Джънджоу остава мрачна.

Официални данни показват, че сделките с жилища в града, измерени по разгъната застроена площ, са намалели почти наполовина през първите два месеца на тази година спрямо същия период на 2019 г. В същото време десетте водещи крайбрежни града са отчели ръст от 76% през същия период.

Вялото търсене вдига предлагането до рисковано ниво. По данни на базираната в Шанхай консултантска компания CRIC ще са необходими 15 месеца – високо ниво според стандартите в индустрията, за да могат предприемачите да продадат наличностите си в Джънджоу, ако на пазара не се появи нито един нов проект.

„Нашият топ приоритет е да гарантираме, че съществуващите ни проекти са продадени, вместо да пускаме нови на пазара“, казва изпълнителен директор на строителната компания Changjian Holding, която опитвала над две години да продаде жилищен комплекс в околностите на Джънджоу.

Излишъкът от имоти следва няколко години на строителен бум, съчетан с мерки на правителството за спиране на имотните спекулации, които подкопаха търсенето.

Жилищното строителство в Джънджоу нарасна рязко през 2016 г., когато усилията за ограничаване на имотния балон в крайбрежните градове, начело с ограничения за покупки, накараха инвеститорите да се насочат към централния бизнес квартал, където жилищата можеха да се продават без тези ограничения.

Но бумът свърши една година по-късно, след като Джънджоу обяви мерки, включително ограничения както за купувачите, така и за продавачите на жилища, за да държи цените на жилищата под контрол. Продажбите на нови жилища в града се сринаха с над една трета през 2017 г. след скок с 62% през 2016 г.

„Дните за Джънджоу като рай за препродажбите на жилища приключи, когато властите забраниха на хората да продават имот през първите три години след покупката“, казва инвеститорът Ван Ян, който натрупал над 1 млн. юана (152 хил. долара), препродавайки апартаменти в града през 2016 г.

Въпреки спада на продажбите ускореното строителство продължи. Новозапочнатите жилища в Джънджоу между 2016 и 2019 г. са повече, отколкото през предходното десетилетие, сочат официални данни. Предприемачи твърдят, че остават ангажирани в главния град на провинция Хънан, където живеят над 100 млн. души, тъй като вярват, че там ще продължат да се установяват мигранти от близки градове.

„Никой друг град в Хънан не може да съперничи на Джанджоу по отношение на възможности за работа, както и образование и медицински ресурси. Това е достатъчно, за да тласка нагоре имотния пазар“, коментира ръководител в местната строителна компания Youwell.

Макар че Джънджоу наистина привлича мигранти, повечето от тях заемат нископлатени работни места в промишлеността и сектора на услугите, които не могат да подкрепят покупките на жилища в града.

В икономическата зона около летището в града, където се намира големият заводски комплекс на Foxconn, стандартен едностаен апартамент изисква месечна вноска по ипотечен кредит от над 4500 юана (685 долара). Среден работник във Foxconn печели под 5000 юана (760 долара) на месец.

„Настоящата ми заплата няма да ми помогне да си позволя апартамент в Джънджоу през идните години“, казва Ли Чаойон, служител в завода на Foxconn в града, който печели 4800 юана на месец.

Няма бързо решение. Икономиката на Джънджоу разчита много на трудоемки производства, известни с ниските си заплати. Градът, който се намира в една от най-селските провинции в страната, не е постигнал особен напредък в развиването на индустрии с висока добавена стойност като финанси и интернет услуги.

С малка надежда за бърз скок амбициозни някога строителни предприемачи от Джънджоу започват да намаляват проектите си. Продажбите на терени за жилищно строителство в града, които са водещ индикатор за инвестициите в жилища, са намалели с над една трета през първите два месеца от тази година спрямо година по-рано, тъй като много предприемачи са избрали да спрат строителството.

„Най-лошите дни не са приключили“, коментира ръководител в компанията China Merchants Property Zhengzhou Branch.