Цените на жилищата набъбват в цял свят

Докато американският жилищен пазар процъфтява, успореден ръст на жилищните имоти в цял свят – от Амстердам до Оукланд, засилва опасенията от възможни балони и кара някои правителства да се намесват, за да предотвратят прегряване, пише Wall Street Journal.

Държавните ръководители вече бяха разтревожени от високите цени на имотите в части от Европа, Азия и Канада преди пандемията, особено след като годините ни ниски лихви задържаха търсенето силно.

Но сега стимулите за трилиони долара в цял свят в борбата с последиците от COVID-19 наред с промени в навиците за купуване в момент, когато повече хора работят от вкъщи, дават допълнителен силен тласък на пазарите.

Това поставя в затруднение държавните ръководители. Много от тях искат да запазят лихвите ниски, за да задържат възстановяването след пандемията, но се безпокоят, че хората поемат твърде много дълг, за да купуват къщи, чиито цени може да изпаднат в застой или да намалеят по-късно. Други инструменти, с които разполагат за охлаждане на търсенето, като по-затегнати ограничения за ипотечните кредити, не винаги работят или са отлагани, тъй като властите опитват да гарантират, че ръстът на по-широката икономика ще се запази.

Датската централна банка предупреди неотдавна, че евтиното финансиране и спестяванията, които нараснаха по време на пандемията, може да накарат хората да поемат повече дълг за закупуване на къщи и цените на имотите да тръгнат рязко нагоре.

„Ясно е, че ръст на цените на жилищата с между 5% и 10% годишно в зависимост от пазара, за който говорим, не е устойчив в дългосрочен план“, коментира Карстен Билтофт, заместник-гуверньор на централната банка.

В Китай регулаторите напразно опитват да накарат имотните пазари да охладят „балона“, както го определи високопоставен банков представител. Цените на имотите в Шънджън, например, нараснаха с 16% миналата година. В Нова Зеландия властите неотдавна затегнаха стандартите за ипотечно кредитиране, след като средните цени на жилищата нараснаха с 23% на годишна база през февруари и достигнаха рекорд.

В Сидни, където цените на имотите неотдавна също достигнаха рекорди, търсенето на нови ипотечни кредити е толкова голямо, че някои банки не успяват да му отговорят, коментира Кристиан Стивънс, старши кредитен консултант в ипотечния брокер Shore Financial. Времето за обработка на заявленията за ипотечен кредит е нараснало от няколко дни на над един месец в някои случаи.

„Пълна лудост е. Никога не сме били толкова натоварени и не сме виждали толкова много запитвания. И няма изгледи за забавяне в скоро време“, казва той.

В 37-те богати страни от Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) цените на жилищата достигнаха рекорд през третото тримесечие на 2020 г., сочат данните на организацията. Цените са нараснали с почти 5% на годишна база, което е най-бързият темп от близо 20 години.

В САЩ цените на жилищата също поскъпват силно, въпреки че икономистите като цяло не са твърде притеснени. Спрямо предходни периоди на нажежаване на жилищния пазар купувачите имат по-висок кредитен рейтинг и заделят повече средства за първоначална вноска при покупка.

Икономистите в други страни също са оптимистично настроени и смятат, че повторение на срива на глобалния жилищен пазар през 2008 г., което тласна света към рецесия, е малко вероятно. Нажежените пазари може да се охладят естествено без щети за по-широката икономика с ръста на лихвите и задоволяването на натрупаното търсене. Както в САЩ голяма част от покупките в света са тласкани от реално търсене, а не от спекулации, тъй като семействата се стремят да се нанесат в по-големи имоти в околностите заради работата от вкъщи.

„Има едно почти глобално рестартиране, при което хората направиха крачка назад по време на блокадата и преоцениха начина си на живот“, коментира Кейт Евърет-Алън, ръководител на международните жилищни изследвания в консултантската компания Knight Frank.

Силният ръст на цените на жилищата също кара собствениците на домове да се чувстват по-богати и насърчава повече разходи и строителство, при което предприемачите увеличават предлагането.

Но в момент, когато цените на акциите също са на или близо до рекорден връх, някои официални представители се безпокоят, че големите стимули тласкат цените на активите до неустойчиви нива в някои глобални градове, което може да доведе до корекции на местния пазар.

Холандската централна банка отбелязва пред WSJ, че едно от притесненията е, че рязък ръст на цените на имотите може да принуди домакинствата да поемат прекомерен риск при финансирането на покупките си на жилища. Цените в Холандия, където също има криза на предлагането на жилища, са нараснали със 7,8% миналата година след скока с 6,9% през 2019 г., казват анализатори от ING.

Гуверньорът на Канадската централна банка Тиф Маклем съобщи през февруари, че има начални признаци на „прекомерно нажежаване“ на канадския жилищен пазар с ръст на цените от 17% на коригирана база за едногодишен период, сочат данни на Канадската асоциация за недвижими имоти. Маклем заяви, че банковите ръководители ще наблюдават внимателно положението, но отхвърли вероятността от вземане на мерки за укротяване на продажбите, като заяви, че икономиката се нуждае от цялата възможна подкрепа.

Правителствата са обезпокоени и че повече семейства може да бъдат изтласкани от пазара, което би задълбочило дисбалансите в икономиката, които се влошиха по време на пандемията, и може да накарат млади хора да отлагат сдобиването си с деца.

В Сеул, където цените на жилищата в един момент миналата година нараснаха с близо 15% на годишна база, някои двойки отлагат сключването на граждански брак с надеждата да улеснят закупуването на дом. Прагът за доходите за ипотечни кредити с ниски лихви в Южна Корея е по-щедър за отделни лица, отколкото за двойки.

В Нова Зеландия 29-годишният Сам Хиндъл казва, че двамата със съпругата му направили оферта за шест къщи, но навсякъде били отхвърлени заради конкуренцията от други купувачи и в крайна сметка се съгласили да купят жилище извън пазара от приятел.

„Беше кошмар“, казва Хиндъл, който работи в кол център на банка и живее на около четири часа с кола от Оукланд.

Представители на правителството уведомили неотдавна централната банка на Нова Зеландия, че трябва да обмисли последиците от решенията си за жилищния пазар, въпреки че това може да усложни определянето на лихвите.

Централната банка ограничи също така обема от високорискови ипотечни кредити, които банките могат да предлагат.
Миналата година Китай определи нови лимити за финансирането на строителни компании с надеждата за охлаждане на цените на жилищата, но пазарът остава нагорещен. В началото на март гуверньорът на основния банков регулатор в Китай заяви, че е притеснен от възможна корекция на цените на жилищата, която може да застраши стабилността на банките.

Цените на жилищата в Европа продължават да растат въпреки много по-мрачните перспективи за икономиката, отколкото в САЩ и Китай. Това отчасти се дължи на факта, че правителствата продължават да подкрепят семейства със субсидиране на заплатите и мораториуми върху плащанията по ипотечните кредити. Друга причина е, че лихвите остават необичайно ниски, като тези по ипотечните заеми са средно 1,35% в еврозоната.

В Дания притежателите на ипотечен кредит могат да заемат пари при отрицателни лихви, което означава, че те плащат на банката само административна такса. Самата отрицателна лихва или се приспада от таксата или от главницата им по ипотечния кредит.

Брокерът от Копенхаген Михаел Стаусхолм казва, че продал 45 жилища за по-малко от три месеца тази година и е напът да подобри миналогодишния си рекорд от 161 продажби въпреки ограниченията заради COVID-19.

„Много хора искат да вложат пари в жилище“, коментира той.

Преди пандемията Холандската централна банка реши, че банките ще трябва да заделят повече капитал, за да покрият потенциални загуби в портфейлите си с ипотечни кредити, но задействането на правилото беше отложено заради COVID-19. Централната банка призова също правителството постепенно да отмени данъчни стимули за притежатели на жилища, включително приспадания на лихви по ипотечните кредити.

Мик тен Бош, собственик на имотна агенция в Амстердам, казва, че 450 души искали да направят оглед на жилище миналата година спрямо средно 20 преди пандемията. Тази година е още по-натоварена, като къщи се продават с 15% до 20% над офертната цена, допълва той.

34-годишният предприемач Теун Краай купил жилище в район край плажа близо до Амстердам с повече пространство за двете му деца. Макар че разполага с достатъчно пари да плати пълната продажна цена, банкерът му го посъветвал да изтегли ипотечен кредит с лихва от 1,2%.

„Сега е много евтино да заемаш пари, няма смисъл да не го направиш“, казва той.