Контролът върху наемите в Берлин се оказва катастрофа

Ако популизмът на политическото дясно разваля демокрации, популизмът от ляво руши икономики. За поредно доказателство вгледайте се по-внимателно в жилищния пазар в германската столица Берлин, пише Андреас Клут в статия за Bloomberg.

Преди една година в града влезе в сила таван върху наемите, който беше безпрецедентен за Германия. За всички апартаменти, построени преди 2014 г., наемите бяха замразени на нивата им към 18 юни 2019 г. Наемателите в тези жилища могат също да принудят собствениците да понижат наеми, определени като „прекомерни“.

Реформата беше дело на управляващата „червено-зелено-червена“ коалиция в провинция Берлин, включваща трите леви блока в германския политически спектър – социалдемократите, зелените и „Левица“, произлизаща до голяма степен от Комунистическата партия в бившата Източна Германия.

Това наследство изглежда определи тона на предизборната кампания преди парламентарните избори. На моменти тя се превърна в конкуренция между коалиционните партньори кой може да играе в най-голяма степен ролята на класов боец демагог, реторично противопоставяйки въоръжените с вили наематели срещу надменните собственици на имоти. Вероятно не е съвпадение, че има дори отделни усилия на активисти за референдум за изземване на големите компании, които са собственици на имоти.

Правилният отговор на недостига би бил увеличаване на предлагането – например чрез облекчаване на бюрокрацията при градоустройството и строителството. За сметка на това подходът на Берлин пада в същия логичен капан като фиксирането на каквато и да е цена. При недостиг на храни, например, регулирането на цената на хляба само заменя един израз на оскъдица (високите цени) с друг (празни рафтове).

Сега започват да излизат емпирични данни и четирима икономисти от мюнхенския институт Ifo – Матиас Лолс, Клемент Фуест, Флориан Ноймайер и Даниел Щьолкер, са стигнали до някои числа. Какво казват те?

Както може да се очаква контролът върху наемите е разделил жилищния пазар в Берлин на два отделни пазара – много по-голям, състоящ се от всички апартаменти, построени преди 2014 г., който сега е регулиран, и по-малък нерегулиран с относително нови сгради.

Следващите две графики показват относителната тенденция при наемите в двата сегмента при сравнение със средния ръст в следващите 13 най-големи германски града. Както може да се очаква, наемите на регулирания пазар в Берлин са се сринали в относителни стойности. Берлин

Но тъй като излишъкът от търсене на апартаменти трябва да се насочи нанякъде, наемите на нерегулирания пазар са започнали по едно и също време да растат по-бързо в сравнение с 13-те други града. Така новите апартаменти са станали още по-недостъпни за повечето хора. Берлин

Другата графика показва какво се е случило с цените на жилищата в двата сегмента. Цените на регулирания пазар са намалели относително в сравнение с 13-те други града. Причината е, че недвижимите имоти губят стойност, ако бъдещите парични потоци към собствениците са ограничени. Увеличават се и апартаментите, които се предлагат за продажба, тъй като собствениците опитват са извлекат печалба от станалите по-нерентабилни инвестиции.

Същевременно ръстовете на цените на нерегулирания пазар изпреварват тези в други градове, както може да се очаква. Но тенденцията не е толкова ясна в този сегмент, защото инвеститорите се безпокоят, че контролът върху наемите може да бъде разширен и към по-новите сгради в бъдеще. Берлин

Най-опустошителни са следващите две графики. Първата показва тенденциите при обявите на жилища под наем на германския сайт immowelt.de. На регулирания пазар предлагането на апартаменти на практика е замръзнало. Берлин

Както може да се очаква наемателите, които са имали късмет вече да живеят в апартамент с контролиран наем, са останали в жилището. А всеки път, когато някой се изнесе, когато се мести в друг град, например, собственикът обичайно продава жилището вместо отново да го отдаде под наем.

В същото време обявите на нерегулирания пазар са нараснали съвсем малко по-бързо, отколкото в останалите градове. Наемателите в тези апартаменти нямат мотивация да се изнасят – в крайна сметка къде ли и да отидат, тъй  като предлагането на нови жилища продължава да е ограничено от строителните графици. Берлин

Данните потвърждават това, за което икономистите предупреждаваха и което се наблюдава в други градове, въвели контрол на наемите като Сан Франциско или Кеймбридж, щата Масачузетс. Таваните са късмет за една група наематели – тези, които независимо дали са бедни или богати, вече обитават удобно регулирани апартаменти. В същото време те вредят на всички останали групи, особено на младите хора и на хората, пристигащи от други градове, които просто са прогонени от пазара.

Ситуацията в Берлин може да се усложни още повече, тъй като се очаква Конституционният съд в Германия да реши през идните месеци дали контролът върху наемите изобщо е законен. Ако съдиите обезсилят законодателната мярка, много наематели в регулирания допреди това сектор може да бъдат ударени от огромни и дори ретроактивни ръстове на наемите си. Това ще създаде още по-голям хаос.

Най-големият въпрос е дали тази проява на ляв популизъм е нарушила за постоянно доверието в пазара на недвижими имоти в Берлин. Ако инвеститорите се опасяват, че местните имотни права ще бъдат излагани на риск всеки път, когато се зададат избори, може изцяло да спрат да строят жилища в града.