Стар банков трик - продавачи на хотели ползват модела за продажба на коли

Хотелската индустрия е под такъв натиск, че някои продавачи на имоти искат да кредитират евентуални купувачи на хотели така, както търговците на коли финансират продажбите на автомобили – предлагат ниски лихви, а понякога дори и малка първоначална вноска, пише Wall Street Journal.

Банки и собственици искат да се отърват от недоходоносни хотели със слаби перспективи за възстановяване в краткосрочен план. Но разпродажбата им на ниски цени ще доведе до загуби за счетоводния им баланс. Затова някои се насочват към т. нар. финансиране от продавача.

При обичайната покупка на хотел купувачът на имота плаща на продавача пълната покупна цена предварително и финансира сделката отчасти с ипотечни кредити. Но тези заеми се отпускат по-трудно, тъй като хотелиерският бизнес изпитва затруднения.

Финансирането от продавача е имотният еквивалент на покупката на кола с финансиране от търговеца. Продавачът на хотела плаща само част от цената предварително, обичайно между 25% и 50%. Остатъкът се третира като заем от продавача на купувача, а лихвите често са далеч по-ниски в сравнение с традиционните ипотечни кредити.

Практиката помага на продавачите да избегнат болезнено намаляване на номиналната стойност на актива към настоящия момент, но също така създава риск от просто отлагане. Кредитирайки новия собственик, те остават обвързани с хотела и рискуват да загубят, ако все още слабият хотелски пазар не се възстанови достатъчно скоро.

Финансирането от продавача е „стар банков трик“, казва Марк Еделстейн, ръководител на глобалната група за недвижими имоти на правната кантора Morrison & Foerster. Когато кредитополучателите не могат да изплащат ипотеката си, банката може да обяви спиране на плащанията, но това обичайно изисква заделянето на капитал за покриване на потенциални загуби. Продажбата на ипотечния кредит с отстъпка също на хартия ще доведе до загуба.

Продажба на ипотечния кредит или на имот с финансиране от продавача може да предотврати и двата сценария и да превърне проблемен заем в нов, добър кредит. „Ако не се получи втория път, ще се окаже, че го притежавате отново“, казва Еделстейн.

Тези кредити бяха обичайни след кризата на спестяванията и заемите в началото на 90-те години на миналия век, въпреки че и при тогавашните по-ниски лихви редица кредитополучатели спираха плащанията. Те се завърнаха миналата година в хотелския сектор, където пандемията временно затвори хиляди имоти и притисна приходите. Макар че пазарът на ипотечни кредити за хотели показва признаци на възстановяване и финансирането от продавачите все още е изключение, брокери и инвеститори казват, че то е по-обичайно при имоти с финансови затруднения.

В Манхатън група инвеститори, включваща Magna Hospitality Group, неотдавна придоби хотел с 239 стаи от Pennsylvania Station. Magna плати 34 млн. долара за закупуването на ипотечния кредит за хотела от Wells Fargo & Co. и след това придоби имота от изпитващия затруднение собственик. Wells Fargo се съгласи да отпусне кредит на купувача на стойност около две трети от покупната цена, съобщават запознати източници. Magna се ангажира да покрие оперативните загуби и разходите за ремонт.

Хотелът се намира в един от най-оживените доскоро квартали на Манхатън, преди пандемията да го опразни. Но собственикът на имота, който притежава хотела без земята под него, все пак трябва да плаща наем за терена.
Това плаши потенциални купувачи, на които може да се наложи да покриват оперативни загуби с години. Предоставяйки кредит на купувача, Wells Fargo може да повиши цената, казват запознатите източници.

В някои случаи банките не отпускат нов кредит, а просто прехвърлят стар ипотечен кредит за хотела на новия собственик. Това е друг начин за осигуряването на евтини пари, защото цената на новите ипотечни кредити за хотели нараснаха през последната година. Лихвите все още са между един и два процентни пункта по-високи спрямо средното ниво преди пандемията, въпреки че лихвите намаляват спрямо връхната им точка миналата година, казва Джефри Дейвис, старши управляваш директор на консултантската компания JLL.

Карлос Родригес-старши, главен изпълнителен директор на базираната във Флорида инвестиционна компания Driftwood Capital, съобщава, че неотдавна е купил хотел в Питсбърг и е сключил сделка с кредитора на имота да запази съществуващия ипотечен кредит. А през декември Driftwood платила 64 млн. долара за хотел Hilton Dallas Southlake Town Square с 248 стаи в района на Далас, но е получила заем от продавача за около 75% от цената, казва Родригес.

Сделката спестява на Driftwood милиони под формата на годишни лихвени плащания. Повечето банки обичайно отпускат финансиране до около 55% от продажната цена, отбелязва той и допълва, че втори заем към ипотеката може да стане скъп.

„Той трябваше да продаде хотела си“, коментира Родригес по отношение на предишния собственик, „а ние трябваше да инвестираме по-малко пари, отколкото обичайно се налага да влагаме“.