Сривът на петрола опразва офис кулите в Тексас

Въпреки всички съобщения за служители, бягащи от скъпите крайбрежни градове като Ню Йорк и Сан Франциско, едно от най-пострадалите места на американския пазар на бизнес имоти е другаде -  дълбоко в сърцето на Тексас, пише Bloomberg.

Хюстън е приключил миналата година с 24% свободни офис площи, най-високото ниво сред големите американски градове, сочат данни на консултантската компания JLL. След години на строителство в отговор на петролния бум, който сега е разбит на пух и прах, сградите стоят празни, цените намаляват, а спиранията на плащанията по ипотечни кредити стават все повече.

Пандемията от COVID-19 само ускорява проблемите за недвижимите имоти в енергийната столица на Америка. Наемателите на офиси са освободили нетни 300 хил. кв. м миналата година, а през идните 18 месеца трябва да бъдат завършени още 300 хил. кв. м първокласни офис площи. Това означава, че ще е необходимо нещо повече от ваксина за запълване на имотите.

„За съжаление, Хюстън беше ударен от двоен „черен лебед“. Не само COVID, но и случилото се с цената на петрола“, коментира Ръсел Ингрум, старши партньор в отдела за капиталовите пазари в Тексас в консултантската компания CBRE.

Четвъртият по големина американски град е насред дългогодишно пренасочване, след като няколко последователни петролни срива заличиха десетки хиляди работни места и тласнаха множество компании към фалит. Във вторник гигантът Exxon Mobil, основната част от служителите на който в Северна Америка се намират в предградието на Хюстън Спринг, обяви първата си годишна загуба от най-малко 40 години. Президентът Джо Байдън инициира политики за борба с климатичните промени, които може още повече да помрачат перспективите пред петрола, а инвестиционните титани на Wall Street като Лари Финк от BlackRock искат компаниите да намалят въглеродните си емисии или ще бъдат изключени от някои портфейли на фонда.

Тези тенденции водят до срив на цените на офисите в Хюстън, особено за лъскавите кули в западната част на града, известна като енергийния коридор. Комплексът с две кули Two Westlake Park беше оценен на 124 млн. долара през 2014 г., когато там се помещаваха офисите на ConocoPhillips и BP. През декември м. г. той беше продаден за 19,25 млн. долара, което е спад на цената с 84%.

В по-широкия район доларовата стойност на продажбите на офис сгради е намаляла с 63% миналата година спрямо спада с 40% на национално равнище, сочат данни на Real Capital Analytics. Сега Хюстън е на първо място по дял на офисите с 30-дневни просрочия сред секюритизираните кредити с бизнес имоти и е близо до върха от гледна точка на проблемни или придобити от банки имоти, показват данни на Bloomberg. Тексас

Проблемите в града контрастират с бума в главния град на щата Остин, който се възползва от ръста на служителите от технологичната индустрия и преместването на компании от Калифорния като Oracle. Същевременно Далас има по-разнообразна икономика, която стимулира търсенето на площи, казва Ингрум.

„Цялата история на Тексас е изградена около растежа. Макар че Хюстън не е само енергиен град, това наистина е двигателят на растежа му“, допълва той.

Сривът на цените на петрола през 2014 г. и отново през 2020 г. подкопа бума на спекулативното строителство в Хюстън, коментира Патрик Янковски, старши вицепрезидент на изследванията в Greater Houston Partnership. Заетите в енергийните индустрии – проучвания, услуги, оборудване и инженеринг, са намалели с 30%, или 90 хил. работни места, през последните шест години.

„През 2014 г. имаше известен балон. След като енергийният сектор освободи площи, тази загуба беше трудна за компенсиране“, допълва той.

По-широк растеж

Оптимистите виждат чашата наполовина пълна, отбелязвайки, че днешните проблеми бледнеят пред тези през 80-те години на миналия век, когато сривът на петролния пазар в съчетание с кризата на спестяванията и на дълга остави почти 50% от офисите в града празни.

Икономиката постепенно се диверсифицира отвъд енергетиката със здравеопазване, международна търговия, авиокосмическа индустрия и финансови услуги, стимулиращи растежа. Строителната компания Hines обяви миналата година планове за здравен парк от 210 декара в съседство с Texas Medical Center, който вече е най-големият медицински комплекс в света.

„Не може да се отрече“, че пазарът на офис площи усеща последиците от срива на петрола през последно време, коментира Боб Юри, президент на компанията за преустройство Houston Downtown Management District, създадена от местни депутати преди 25 години. Но свободните площи може да не дават ясна представа за търсенето, тъй като групира по-широк кръг от офиси в по-големия регион, допълва той.

Търсенето на „нови, първокласни имоти“ е силно, отбелязва Юри. В централните части се строят нови офиси, жилищни и други сгради на стойност 1,9 млрд. долара, сочат данни.

Заради големите наличности от площи в града наемателите ще трябва да вземат решения за стойността на локацията и удобствата за служителите в света след пандемията.

„Хюстън е един от най-добрите лакмуси за бизнес имотите. Когато има толкова много свободни бизнес имоти, ще бъде интересно да видим как ще реагират наемателите на огромния избор“, казва Ингрум.