2020 г. е сред най-силните години за жилищните инвестиции в Германия

2020 г. е била на второ място сред най-силните години за инвестициите в жилищни имоти в Германия (трансакции за най-малко 50 апартамента), пише консултантската компания Savills.

Жилищни имоти на обща стойност близо 19,7 млрд. евро са сменили собствеността си миналата година при инвестиционни сделки. Това е ръст с 12% спрямо предходната година и скок с 14% спрямо петгодишното средно равнище. Броят на продадените жилища е достигнал общо 150 600, което е с 26% повече спрямо предходната година.

„Пандемията от COVID-19 води до бягство към възможно най-стабилната инвестиция за много инвеститори“, коментира Карстен Немечек, управляващ директор на отдел „Корпоративни финанси и оценки“ в Savills в Германия.

„На пазара на недвижими имоти основно жилищните имоти се оказаха стабилни по време на кризата, както показва изключително малката загуба на наеми и продължаващият ръст на наемите на много локации. Силното вече търсене сред местни и чуждестранни инвеститори расте допълнително по време на пандемията и вероятно ще нарасне отново през 2021 г.“, допълва Немечек.

Делът на продажбите на портфейли сред обема от сделки намаляваше от 92% до едва 63% между 2015 и 2019 г. Миналата година обаче той отново е нараснал, като портфейлните продажби са били на стойност 13,9 млрд. евро и са формирали 71% от обема от трансакции.

Придобиването на Adler Real Estate от Ado Properties, втората по големина сделка на германския жилищен пазар до момента, има най-голям дял в портфейлните трансакции. Още 20 портфейлни сделки са преминали прага от сто милиона евро. Портфейлните сделки са отчели активност над средното равнище в почти всички източни провинции миналата година.

Общият обем на сделките в петте федерални провинции е нараснал със 70% на годишна основа. Долна Саксония също регистрира обем на трансакциите над средното равнище миналата година. В резултат на това средните цени на съществуващите апартаменти, продадени миналата година, е намаляла с около 7% спрямо 2019 г., достигайки средно около 115 хил. евро на жилищен имот.

„Сега някои инвеститори гледат все повече към локации извън големите области. Ако популярната хипотеза, че пандемията увеличава структурно търсенето на жилищни имоти се окаже вярна, тези локации също вероятно ще се възползват от растежа. Освен това първоначалната доходност на тези локации е примамливо висока“, казва Немечек.

Инвеститори от Германия са продължили да доминират пазара, съставлявайки около 83% от обема на сделките. Това е скромно понижение от около шест процентни пункта на годишна основа. Имотните компании до момента бяха най-активната група купувачи, съставляващи средно 48 на сто от трансакционния обем.

След тях на второ и трето място се нареждат специалните отворени фондове и жилищните асоциации със съответно 16% и 10% от общия обем. Забележителен е обемът на придобиванията от фондове за частни капиталови инвестиции на обща стойност 800 млн. евро, най-високото равнище на инвестициите от 2012 г. насам. „Фактът, че международните институционални инвеститори отново са все по-активни отразява по-големия интерес към германските жилищни имоти в цял свят и обещава допълнителен растеж на капиталовите стойности“, казва Немечек.

За разлика от традиционните жилищни имоти студентските апартаменти и микроапартаментите са засегнати от растящата несигурност по време на коронавирусната пандемия. Обемът от сделки за този вид имоти е достигнал около 563 млн. долара, което е едва наполовина спрямо стойността през предходната година.

„Високата степен на гъвкавост и краткосрочните договори са основни компоненти на временните жилищни концепции. С оглед на пандемията точно тези елементи донесоха по-голяма несигурност сред инвеститорите спрямо традиционните жилищни имоти“, коментира Мати Шенк, сътрудник в отдел „Проучвания“ в Savills в Германия.

„Втората блокада и онлайн обучението в университетите са нов голям тест за сегмента и инвеститорите са по-селективни от гледна точка на локации и концепции на операторите. Но може да се говори за оттегляне на инвеститорите от този пазар в момента. Активността на инвестиционния пазар вероятно отново ще се ускори, когато се възвърне търсенето на наемния пазар, очаквано през втората половина на годината“, допълва Шенк.

Докато студентските апартаменти и микроапартаментите са обхванати от по-големи колебания и следователно по-бързо коригиране на наемите, сегментът на субсидираните жилища се характеризира с по-голяма стабилност, но също и от регулации. Зарад високия приоритет, който инвеститорите отдават в момента на стабилността, се наблюдава нарастващо търсене от инвеститорите в цяла Европа на субсидирани жилищни имоти или жилища с относително нисък наем.

Предвид липсата на социални жилища в Германия този пазарен сегмент вероятно ще бъде обект на по-голям интерес, очаква Savills. Освен това новите жилища трябва да включват определен минимален брой субсидирани апартаменти на много локации. Около една на всеки седем сделки с жилищни имоти в Германия е включвала определен дял субсидирани апартаменти през 2020 г. Това е почти същото равнище като предходната година, но е доста над средното петгодишно равнище, при което само една на всеки 17 трансакции е включвала субсидирано жилище.

Savills очаква обемът от сделки през тази година също да надмине средното петгодишно равнище и да отговаря на нивото от 2020 г. „Много институционални инвеститори по света биха искали да увеличат инвестициите си в недвижими имоти. Но пандемията засили непредвидимостта в много от класовете бизнес имоти като офиси, търговски площи и хотели, което затруднява оценяването на бъдещото търсене и стойности“, казва Немечек.

„От друга страна, жилищните имоти вероятно са увеличили значението си сред наемателите, което може да донесе структурен растеж на търсенето. Следователно жилищните имоти ще се възползват най-много от пренасочването на капитал към пазара на недвижими имоти. Като един от най-ликвидните и установени пазари Германия ще привлича особено силен интерес“, очаква той.

Но дори жилищният пазар няма да преодолее пандемията без драскотини. Вероятно ще започнат или ще бъдат ускорени промени в предпочитанията за живеене както по отношение на размера, така и на дизайна на жилищата и локациите. „Пандемията ускорява дигитализацията. Работата от вкъщи ще бъде вариант за значително повече хора занапред. Наблюдаването на процеса отблизо и установяването на все повече търсени локации в ранен етап вероятно ще бъдат доминираща тема на жилищния пазар тази и идните години“, смята Шенк.