Как строителството на офиси в Европа реагира на коронакризата?

През 2019 г. обемите от наети офис площи в Европа са намалели с около 40% в сравнение с 2019 г. В период на трайно слабо търсене, а в някои градове и спад на цените, може да се очаква предприемачите да намалят строителството и да отложат или да ограничат броя на завършените сгради, пише консултантската компания CBRE в свой доклад.

Според компанията това до известна степен се е случило миналата година. Очакваното ниво на завършени сгради през 2020 г. беше ревизирано към понижение на всички големи европейски офис пазари, с изключение на пет, между първото и третото тримесечие. Очаква се средният спад на завършените проекти на тези 20 пазара да достигне 7%, което показва в каква степен първоначалните мерки за блокада са засегнали строителната активност.

Но има вариации. Например, завършените офис сгради в Берлин между първото и третото тримесечие бяха ревизирани към повишение, тъй като три по-малки сгради бяха пуснати в експлоатация по-рано от планираното, съставлявайки ръст със 72 хил. кв. м, или 24%. Милано обаче следва различна траектория – в града няма нито една завършена офис сграда през първите три тримесечия на миналата година заради затрудненията с доставките на материали при първата блокадата а обемът за цялата година беше ревизиран към понижение от 57%.

Спадът на завършените сгради през 2020 г. може да е резултат от отлагане или намаляване на мащаба на проектите, а не непременно на безвъзвратен отказ от тях. Ако това е така, CBRE очаква различна тенденция през 2021 и 2022 г.
Според компанията на 20-те големи европейски пазара има индикации за по-високи нива на завършени проекти през тази и следващата година от очакванията в началото на миналата година. С други думи датите за завършване на проектите изглежда са били отложени по необходимост или по избор за период с очаквано подобряване на търсенето.

Отново има вариации. Например, в Милано очакваният брой на завършени сгради през тази и следващата година беше ревизиран към повишение с 59% от 350 хил. кв. м през първото тримесечие на 2020 г. на 559 хил. кв. м през третото тримесечие на миналата година. Тази тенденция е видима и на други пазари, включително Дъблин, Париж и Мадрид. Част от отложените проекти, при които предприемачите са забавили сроковете на изпълнение заради забавяне на търсенето и растящи свободни площи, чакат завръщане на положителните нагласи на пазара.

Много от проектите в напреднала фаза на развитие се очаква да бъдат финализирани през 2021/2022 г. Но това не важи за всички локации, тъй като на някои много от очакваните за завършване проекти през тази и следващата година са замразени. Сред примерите са много пазари в Централна и Източна Европа като Будапеща, както и Франкфурт и Мюнхен.

Какво означава всичко това за пазарната динамика и баланс и за избора на наемателите? CBRE определя четири категории градове въз основа на настоящото им ниво на свободни площи, бъдещо развитие и наемна активност. Това са градове с траен риск от свръхпредлагане, градове с разширяващ се избор, градове с траен недостиг на предлагането и градове с намаляване на избора.

Компанията отбелязва, че в градовете с траен риск от свръхпредлагане както нивото на свободните площи, така и проектите в строеж са доста над 6,5%. Това не показва непременно свръхпредлагане, тъй като търсенето е неравномерно, а високите нива на налични площи обичайно са от по-нисък клас и не представляват такъв интерес за наемателите.

Пример за подобен пазар е Букурещ, но перспективите за търсенето в града са благоприятни. Очаква се усвоените площи да нараснат с 23% на годишна база през идните три години. За сметка на това Дъблин очаква по-слабо възстановяване на търсенето, въпреки че свободните площи в града са по-малко, както и проектите в строеж.

Пазарите от групата на разширяващия се избор имат ниски нива но свободни площи, доста под средното равнище от 6,6% в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА), но очакван голям брой завършени проекти, които ще увеличат избора на наемателите. Но и тук важни са детайлите. Например Берлин в момента има 2% свободни площи и силен набор от проекти в строеж. На някои подпазари свободните площи са под 1%, така че дори растящото строителство може да не промени материално нивото на избор.

Освен това 41% от площите в сградите, които се очаква да бъдат завършени през тази и следващата година, вече са отдадени под наем. А голяма част от останалите 59% спекулативни площи, които трябва да бъдат завършени, вероятно ще бъдат погълнати с връщането към ръст на усвояваните площи. Очаква се той да достигне 19% на годишна основа. В резултат на това, в зависимост от конкретната локация, изборът на наемателите на мащабни проекти може да остане ограничен.

Друга група градове ще регистрира свиване на избора. Това са пазари, на които свободните площи са над 7%, но имат ниски нива на очаквано завършване на сгради през 2021 и 2022 г. Пример за това е Мадрид, където свободните площи намаляват, наемите се повишават, а натискът върху наемателите да предприемат бързи действия расте. Тази тенденция се засилва още повече, като се има предвид, че значителна част от свободните площи са с ниско качество и е малко вероятно да се харесат на наематели, които искат да използват офис площите си като отличителна черта за привличане на нови таланти. Тенденцията се задълбочава и от факта, че близо 60% от офис площите в строящите се сгради вече са предварително отдадени под наем.

Пазарите с траен недостиг на предлагането имат както ниски нива на свободни площи, така и ограничени проекти в строеж. Мюнхен, например, има свободни площи от 3,6% и се очаква те да се доближат до 4% през 2021 г., след което през 2022 г. да намалеят до нивата си преди COVID. Тъй като се очаква усвоените площи са нараснат с 14% на годишна база между 2020 и 2022 г., а две трети от площите, които трябва да бъдат завършени през същия период, вече са предварително отдадени, малко вероятно е да има нов интерес и завършване на офис площи.

CBRE обобщава, че висококачествените офис площи на първокласни локации остават ограничени, а очакванията за бъдещото търсене са апетитът на наемателите да остане висок. Компанията съветва наемателите да преценяват внимателно експозицията си към дадени пазари, да предвиждат бъдещи движения и да ги съобразяват със собствените си важни решения.