Големи имотни компании в САЩ изкупуват собствените си акции

Някои публично търгувани имотни компании в САЩ са намерили купувач за своите акции въпреки празните офиси и хотели и изпитващите затруднения търговски центрове. Парадоксално купувачът са самите те, пише Wall Street Journal.

Собственици на недвижими имоти, включително SL Green Realty и Healthcare Trust of America, казват, че инвеститорите на фондовия пазар са подценили значително имотните им активи в сравнение с цената, която могат да получат на частния пазар. Макар че някои от тези компании разрешиха обратното изкупуване на собствени акции още преди коронавирусната пандемия, те очакват, че с разпространението на ваксините пътуванията, работата в офиса и търговските центрове ще се оттласнат от дъното след ужасна година за големи имотни активи.

Brookfield Asset Management отнесе тази стратегия с една крачка напред миналата седмица, когато предложи да изкупи около 40%-я дял в Brookfield Property Partners, който не притежаваше, за сумата от 5,9 млрд. долара. Brookfield Property, която BAM раздели преди около осем години, е един от най-големите инвеститори в имоти в света и притежава гигантските офис и търговски комплекси Brookfield Place в Ню Йорк и в Canary Wharf в Лондон.

Фондовият пазар „не оценява точно качеството на активите, които притежаваме“, коментира Брайън Кингстън, управляващ партньор в BAM, миналата седмица.

Книжата на публичните компании, които са собственици на молове и офиси, се търгуваха миналата седмица със средни отстъпки от съответно 20% и 32% спрямо нетната стойност на активите, сочат данни на компанията за анализи Green Street.

Обратното изкупуване на акции е помогнало за повишаването на цените на акциите миналата година, но не е било достатъчно, за да предпази целия сектор от последиците от пандемията, която доведе до спад на търсенето на хотели, търговски центрове и офиси. Секторът на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти отбеляза спад от 7,5% през 2020 г. спрямо ръст от 18,4%, включително дивидентите за индекса S&P 500, показват данните на GreenStreet.

SL Green, която е най-големият собственик на офис сгради в Манхатън от гледна точка на притежавани квадратни метри, засили през миналия месец програмата си за обратно изкупуване на акции с 500 млн. долара, с което стойността й достигна 3,5 млрд. долара. Въпреки това цената на акциите й се понижава. Към 8 януари книжата на SL Green се търгуваха с 41,2% отстъпка от нетната стойност на акциите, близо до най-голямата отстъпка в историята, отчетена по-рано тази година, съобщи Green Street.

Обратното изкупуване на акции не е лишено от рискове. Те ще са лоша инвестиция, ако пазарът на бизнес имоти се възстановява бавно, а цената на акциите на компаниите продължи да намалява.

Но ниските лихви вероятно ще стимулират допълнително обратно изкупуване на акции, както и приватизации, сливания и придобивания, смятат анализатори. При един от примерите през последно време Blackwells Capital предложи миналия месец на купи Monmouth Real Estate Investment за 3,8 млрд. долара.

Базираната в Торонто BAM отдели Brookfield Property като самостоятелна компания през 2013 г., а оттогава акциите на новата компания изпитват затруднения. Книжата й пострадаха заради по-високата задлъжнялост в сравнение с други подобни компании, големия набор от проекти в строеж и високите такси за управление, които тя плаща на BAM, казват анализатори. Компанията също така заложи на моловете в неподходящ момент, точно когато онлайн търговията постигаше силен ръст.

Лидерите на BAM се надяваха, че имотната диверсификация ще привлече инвеститори. Вместо това Brookfield Property никога не се е търгувала по-добре от нейния най-зле представящ се актив, казва Кингстън.

През последните месеци ръководителите на BAM заявиха, че са осъзнали, че спечелването на благоволението на публичните пазари за Brookfield Property ще бъде дълъг процес. BAM се отказа от намерението си да направи оферта за приватизация по-рано по време на пандемията, въпреки че можеше да получи по-добра цена, защото пазарът беше много волатилен, отбелязва Кингстън. В края на юни книжата на Brookfield Property поевтиняха под 10 долара за акция, въпреки че оттогава се възстановиха.

Предложената оферта от BAM беше за 16,50 долара на акция, или бонус от 14% спрямо равнището от 14,47 долара в новогодишната нощ за Brookfield Property.

Някои анализатори смятат, че книжата на Brookfield Property ще бъдат подложени на още по-голям натиск, ако компанията остане публична. Дивидентът й не е устойчив предвид високия й дълг, несигурността около възстановяването на бизнес имотите и плана на компанията да инвестира значително в преустройството на молове, казва анализаторът Марк Ротшилд от компанията Canaccord Genuity.

„Тази компания ще има големи проблеми през идните две години. Brookfield до известна степен оправя хаоса“ с приватизационния план, допълва той.