Волатилните споделени работни площи засилват проблемите на офис пазара в САЩ

Празните пространства за съвместна работа водят до ръст на свободните офис площи в големите американски градове до нива, които не са виждани от десетилетия и заплашват репутацията на сектора на бизнес имотите като убежище за инвеститорите, пише Wall Street Journal.

Офис сградите често са смятани за относително защитени от икономически сътресения, защото повечето наематели имат дългосрочни наемни договори от пет години, а често и повече. Собствениците на имоти могат да разчитат на стабилни приходи дори във времена, когато корпоративните печалби намаляват.

Възходът на пространствата за споделена работа и други форми на гъвкави, краткосрочни офис площи започва да променя тази динамика. Тези площи съставляват растящ дял от офис пазара в градове като Ню Йорк, Сан Франциско и Лос Анджелис. Тъй като обичайно наемните договори за споделени работни пространства са за няколко месеца до една година, свободните площи започват да растат, когато много компании работят от разстояние.

Тази тенденция може да направи офис пазара по-волатилен, засилвайки възходите и сривовете със силни последици за инвеститорите. Банките обичайно не са толкова склонни да финансират имоти с вариращи приходи, което води до по-високи лихви по ипотечните кредити, коментират инвеститори.

„Те не искат да поемат никакъв пазарен риск“, казва Джим Костело, старши вицепрезидент в компанията за анализи Real Capital Analytics. По-високите лихви по ипотечните кредити и по-малката сума на кредитите обичайно водят, от своя страна, до по-ниски стойности на имотите.

Ръководители в индустрията на споделените работни пространства смятат, че 50% от всички гъвкави офис площи в големите американски градове в момента са налични за наемане. Това може да тласне общите налични офис площи в Сан Франциско до 21,8%, най-високото ниво в историята, сочат данни на консултантската компания CBRE. Наличностите отразяват свободните или заетите площи, които са налични за наемане.

В Манхатън наличните площи, след като се вземат предвид сходно високите свободни споделени работни пространства, са 15,9%, най-високото равнище от 1995 г. насам. Някои имотни анализатори очакват тези цифри да продължат да растат, тъй като все повече компании се стремят да намалят разходите и възприемат работата от разстояние.

Тъй като споделените работни пространства все още съставляват малък дял от офис сектора, последиците за наличностите в големите градове са ограничени до най-много няколко процентни пункта, сочат данните на CBRE.

Но повечето анализатори очакват гъвкавите офис площи да станат много по-голяма част от пазара. В допитване от септември 86% от потребителите на офис площи са заявили пред CBRE, че гъвкавите офис пространства ще играят роля в дългосрочните им имотни стратегии спрямо 73 на сто през юни. Същевременно повече собственици на имоти, изправени пред конкуренция от WeWork и сходни компании, започват да предлагат краткосрочни договори за запълване на свободните площи.

Растящите свободни площи и слабото търсене на офис пространства вече натежава върху публично търгувани собственици на имоти, които изостават от цялостния фондов пазар със значителен марж. Книжата на Boston Properties са поевтинели с 29% от началото на годината, а цената на акциите на SL Green Realty е надолу с 36%, сочат данни на FactSet. Книжата на Vornado Realty Trust са поевтинели с 43%.

Подкопаващият ефект на индустрията със споделените работни пространства върху имотния пазар е обрат спрямо предходни години, когато ръстът на компании като WeWork и Knotel тласкаше нагоре наемите на офиси и цените на недвижимите имоти.

В Ню Йорк ръст на новото строителство през последните десет години доведе до страх от пренасищане с офис площи в момент, когато наематели напускаха по-стари сгради. „Това така и не се случи, защото операторите на гъвкави площи дойдоха и наеха всичките тези пространства“, коментира Никол ЛаРусо, директор на изследванията и анализите за Ню Йорк в CBRE.

Повечето оператори на споделени работни пространства са наели офис площи чрез дългосрочни договори, а собствениците се надяваха, че това ще им донесе непрекъснати плащания дори по време на рецесия. Но сега откриват, че компаниите за споделени работни пространства в някои случаи не желаят или не могат да плащат наем, притискайки собствениците да предоговарят наемните договори или да търсят защита от фалит в съда.

Knotel съобщи, че планира да намали присъствието си и е изправена пред съдебни дела за неплатени наеми. Някои компании, свързани в локации на Regus, която е собственост на IWG,  поискаха защита от фалит, за да излязат от наемните си задължения.

През октомври Fitch Ratings понижи рейтинга на облигациите на WeWork, позовавайки се на „притеснения относно жизнеността на бизнес модела на компанията на фона на потенциално трайно преминаване от компаниите към хибриден офис модел, който води до постоянно по-ниско търсене на офис площи“.

Споразумения за споделяне на приходите между собственици и компании за споделени работни пространства стават все по-често явление, излагайки собствениците на имоти по-директно на възходите и спадовете на пазара. А свободните споделени работни пространства се прибавят към пренасищането с налични офис площи, тласкайки надолу наемите в американските градове.

Но въпреки че ръстът на краткосрочните наемни договори да създава предизвикателства за инвеститорите, ръководители на компании за споделени работни пространства твърдят, че това ще доведе до по-добри офис площи и по-доволни наематели. Собствениците на офиси често имат по-малко стимули да подобряват услугите, защото техните клиенти, подписали дългосрочни наемни договори, нямат друг избор освен да продължат да плащат наем, казва Джейми Ходари, главен изпълнителен директор на компанията за споделени работни пространства Industrious.