Регулациите заради COVID-19 променят динамиката между собственици и наематели

Набързо задействани регулации за справяне с бързо развиващата се пандемия усложняват наемните договори между наематели и собственици на имоти, пише консултантската компания JLL.

Правителства в цял свят задействат извънредни правни и фискални политики, целящи да смекчат щетите за икономиката, причинени от ограниченията за пътуване заради COVID-19 и мерките за оставане у дома. Всяка юрисдикция създава собствени правила, които водят до различни политики около връщането на работа, намаляването на наемите и правилата за отлагане на плащания, както и в помощ на наематели или собственици на имоти да получат достъп до грантове и заеми от правителствата.

„Много от тези правила са свързани по някакъв начин или с директна фискална подкрепа или с регулаторно замразяване на стандартни правни изисквания около взаимоотношенията между наематели и собственици“, казва Джеръми Кели, директор на глобалните изследвания в JLL.

В Сингапур, например, правителството предостави данъчни облекчения и грантове за собственици на имоти, чиито наематели, които са малки и средни компании, са загубили над 35% от брутната си печалба между април и юни. Във Великобритания компаниите в сектора на търговията на дребно, хотелите и ресторантите и забавленията могат да получат грант до 25 хил. паунда (32 хил. долара) за имот. В Австралия собствениците на имоти получават намаление с 25% на поземления данък за 2019-2020 г., ако облекченията бъдат усетени и от наемателите. В развития свят мораториумите върху неустойки за собствениците по наемни договори за бизнес имоти заради неплащане на наем също са обичайно явление.

Това създава известни притеснения за позицията на собствениците. Един от проблемите, породени от различните мерки в подкрепа на компаниите по време на кризата, е, че те често са въвличани в директна финансова подкрепа за наемателите или забрана за собствениците да използват механизми за принудително изпълнение за събиране на наемите.

Риск от нежелани последици

Макар че някои страни като Австралия, Холандия и Сингапур задействат планове да помогнат на собствениците на имоти, в други региони мерките не включват пропорционална подкрепа за собствениците, казва Кели. „Ключово разграничение между страните до момента е признаването или не, че имотът е включен в по-голяма икономическа и социална система“, допълва той.

В развитите икономики строителни компании и собствениците на имоти са не само значим източник на данъчни приходи за правителството, а и инвеститори в местна инфраструктура и услуги и доставчици на работни места и осигурителни вноски за пенсия. Затова нежелани финансови последици за собственици на имоти може да имат по-широки последици за местните общности, компании и по-широката икономика, отбелязва Кели.

Но законодателните последици на правителството за смекчаване на последиците от COVID създадоха несигурност в наемните отношения. Някои собственици на имоти избират да дадат наемни ваканции за фиксиран период. Други се стремят да включат графици за изплащане на остатъка от дължимите наеми по договор, а някои опрощават изцяло задълженията по договора, особено на по-малки наематели.

„Правните промени изискват преговори относно задълженията за плащане на наем по време на периода на мораториумите”, казва Кели. Преговорите зависят от обстоятелствата за всеки собственик и наемател, като собствениците опитват да постигнат баланс между запазването на печалбата си и подкрепата за наемателите в кризисния период, за да съхранят нивата си на заетост и приходи в дългосрочен план, допълва той.

Имотите са част от по-широката икономика

Много страни изпитват затруднения в овладяването на COVID-19, така че мащабът на промените в наемните договори става все по-голям. Несигурността поставя въпроси за структурата на новите наемни договори, отбелязва Кели.

Например възниква въпросът за наемни договори, основани на оборота на наемателите, при които те обичайно плащат по-малък минимално гарантиран наем плюс процент от оборота си. Тези договори обвързват по-тясно представянето на търговците на дребно с нивата на наемите, които плащат. Във Великобритания този вид наемни договори по традиция са рядкост.

За страните от Общността на нациите може да е трудно да натрупат прецеденти достатъчно бързо, за да се справят с кризата, казва Кели. Но в страни със силна правна и регулаторна система правата на наемателите и на собствениците на имоти в исторически план са относително добре балансирани, отбелязва той. През десетилетията тези страни научават, че когато регулациите подкрепят твърде много правата на наемателите или правата на собствениците, системата също не работи.

В ситуация, когато наемателите могат да нарушават договорите за наем без никаква компенсация за собственика на имота, става по-трудно или невъзможно да използват генериращ доходи имот като обезпечение на заем. Обратно, когато собственици на имоти се възползват или помагат за засилване на монополна власт, местните наематели и местни икономики страдат, обяснява Кели.

В краткосрочен план правните системи и отношенията между наематели и собственици се очаква да бъдат подложени на изпитание.

„Повечето регулации, свързани с недвижимите имоти, бяха замислени като извънредни мери. Макар че последиците от тях ще са дългосрочни, процесът по преобръщане на предишни стандарти и как се управляват те, ще бъде важен“, смята Кели.

Някои страни са създали през последните месеци нравствен кодекс за наемните договори за бизнес имоти, за да помогнат за управлението на отношенията. Той е или задължителен като в Австралия, или доброволен като във Великобритания. Но разбирането за баланса на отговорностите и значението на предоставянето на структурна подкрепа както на наемателите, така и на собствениците през този период, особено ако икономическите последици от пандемията са по-дълготрайни от първоначалните очаквания, ще бъде от ключово значение, отбелязва Кели.

Макар че краткосрочните мерки показват проблемите в структурата на наемните договори, които трябва да бъдат разрешени след COVID, бъдещите договори ще трябва да останат добре балансирани както за собствениците, така и за наемателите, за да се гарантира жизнеността на имотния сектор, допълва той.