Инвеститори в имоти пропускат плащания по заеми, но продължават да набират пари

Някои от най-големите инвеститори в недвижими имоти се освобождават от дълг по лоши имотни сделки, въпреки че набират милиарди долари за нови възможности, донесени от пандемията, пише Bloomberg.

Желанието на Brookfield Property Partners, Starwood Capital Group, Colony Capital и Blackstone Group да пропускат плащания по секюритизирани кредити за бизнес имоти, подкрепени с хотели и молове, илюстрира как икономическите последици от коронавируса обезценяват някои недвижими имоти, като в същото време създават нови цели за разполагащите с пари в брой инвеститори.

„Само защото предходна инвестиция не е проработила, това не означава непременно, че тя трябва да опетни репутацията за бъдещи начинания“, коментира Алън Тод, ръководител на отдела за анализи на секюритизираните кредити за бизнес имоти в Bank of America Securities.

Макар че премахването на губещи, за да се купят победители е стара инвестиционна практика, пандемията от COVID-19 може да създаде още повече възможности от предходните кризи, които се превърнаха в манна небесна за инвеститорите в недвижими имоти. Масовото напускане на обществени площи от американците засяга вече слабите търговци на дребно и техните собственици, парализира пътуванията по работа, подложи на натиск ресторантите, които не могат да запълнят всичките си маси, и предизвика хаос за офис кулите, чиито наематели може никога да не се нуждаят от толкова площи отново.

Хотели и молове бяха най-големите губещи в областта на секюритизираните кредити за бизнес имоти по време на пандемията. Дългът в хотелиерската индустрия и търговията на дребно, насочен към т. нар. специални компании за обслужване, е на най-високото си ниво от 2010 г., сочат данни на специализираната компания Trepp.

Относително безболезнено

Пропускането на плащания по секюритизирани кредити за бизнес имоти е относително безболезнено, тъй като те обикновено са без право на регресен иск. Това означава, че заемателят може да предаде ключовете на имот и кредиторите няма да могат да преследват други активи. Собствениците на имоти е по-вероятно да се оттеглят, когато капиталът им е бил изтрит от по-ниски стойности.

„Те знаят, че ако заемат пари от повечето кредитори, ще спечелят, ако печелят и ще спечелят, ако губят“, казва Етан Пенер, инвеститор, който беше сред пионерите на сделките за секюритизирани кредити за бизнес имоти през 90-те години на миналия век в Nomura Securities.

Основателят на Starwood Бари Стернлих и президентът на Colony Том Барак влизат в бизнеса през 80-те години на миналия век благодарение на кризата на спестяванията и кредитната криза, а президентът на Blackstone Джон Грей изтъргува акции в хотели, офиси и еднофамилни жилища, за да генерира голяма възвръщаемост по време на финансовата криза.

Сега тези компании набират пари за следващите си придобивки, въпреки че пропускат плащания по стари задължения. Инвестиции

Най-малко 11 търговски центъра на Brookfield с над 2 млрд. долара дълг по секюритизирани кредити за бизнес имоти пропускат плащания или искат облекчаване на плащанията заради COVID-19. Компанията вече изкупи обратно част от стария си дълг и намали цените.

„Кредиторите искат да ни продават заемите си или ипотечните кредити с отстъпка. По този начин можем да придобием отново актива на привлекателна основа“, коментира главният изпълнителен директор на Brookfield Property Брайън Кингстън.

Brookfield Asset Management, компанията-майка на имотната компания, е набрала 23 млрд. долара от инвеститори през последното тримесечие, включително 12 млрд. долара по нови ангажименти за потиснат фонд.

Дигитална стратегия

Colony спряла да прави плащания за много от хотелските си облигации от началото на пандемията, като в същото време се съсредоточава върху отдавна планираната „дигитална“ стратегия в недвижимите имоти, купувайки имоти като клетъчни кули, центрове за данни и мрежова инфраструктура.

Тя започнала да набира най-малко 6 млрд. долара за втори дигитален фонд малко преди да обяви планове през май за оценката на „стратегическата и финансова привлекателност“ на 245 хотела с дълг от 3,5 млрд. долара. Wells Fargo, която е попечител на портфейла от хотели Tharaldson на Colony, заведе дело през юни пред федерален съд за назначаването на съдия-изпълнител за хотелите след спирането на плащането на дълга от Colony. Портфейлът със заеми на стойност 842,7 млн. долара беше преоценен през юни на 836,7 млн. долара, спад с 36% спрямо 1,3 млрд. долара през януари 2018 г.

Blackstone, която приключи второто си тримесечие с 46 млрд. долара за инвестиране в сделки с недвижими имоти, е пропуснала плащания по ипотечен кредит на стойност 274 млн. долара за четири хотела Club Quarters. Blackstone обмисля да се оттегли от тези имоти, защото за да станат конкурентни, ще се изискват големи разходи, съобщи Bloomberg през юни.

Хотели, търговски площи

Хотелите и търговските площи съставляват само 13% от експозицията на недвижими имоти на Blackstone, а ипотечният кредит за Club Quarters е единственият с просрочен секюритизиран кредит за бизнес имоти.

Смята се, че Starwood набира 11 млрд. долара за нов опортюнистичен инвестиционен фонд, като в същото време пропуска плащания по 17 от 30-те си търговски центъра с дълг за близо 2 млрд. долара по секюритизирани кредити за бизнес имоти. Управлението на три от моловете на Starwood беше предоставено на назначен от съда съдия-изпълнител през април, след като компанията пропусна плащания. Рейтингът на дълга по портфейл от четири мола беше понижен до „боклук“ след оценка, която намали стойността на имота с 66% и изтри капитал на Starwood.

„Оставаме ангажирани с гарантирането на най-добрия възможен резултат за нашите инвеститори в както се оказа много предизвикателен клас активи. Нивото на несигурност относно представянето на наемателите, стабилността на основните наематели, капиталовите пазари, а сега и последиците от пандемията остава безпрецедентно и нашата стратегия за тези активи се развива“, отбелязва компанията в комюнике.