Офис пазарите в САЩ са под натиск заради бягството на градското население

Градските офис пазари и други бизнес имоти в големите градове в САЩ преживяват най-големия си срив от десетилетия заради пандемията, промени в поведението на работното място и задъхващите се градски икономики, пише Wall Street Journal.

Туризмът в повечето градове почти замря, бизнес пътуванията и срещите пресъхнаха, а продажбите на дребно се сриват, тъй като купувачите си остават у дома. Протести срещу полицейската жестокост и систематичния расизъм също карат притеснените собственици на магазини да ограждат имотите си. Градове от Чикаго до Хюстън регистрират скок на убийствата и на стрелбите това лято.

Комбинацията от тези сили кара някои инвеститори в имоти да се опасяват от проблеми в градовете, каквито не са виждани от 80-те години на миналия век, въпреки че според други тези страхове са преувеличени и е твърде рано да се определи дали много компании или работещи младежи ще напуснат градовете, след като пандемията се успокои.

Но вече се усещат известни неприятности. След затварянето на градските хотели и магазините за търговия на дребно през последните седмици имотни анализатори се безпокоят, че офис секторът може да е следващият, който ще усети проблемите.

Все повече компании избират да позволят на повече служители да работят от разстояние. Това е директен удар за собствениците на офис сгради, тъй като компаниите искат по-малко и по-кратки договори за наем. Но това е потенциален удар и за градовете. Предвид перспективите за работа от вкъщи някои жители на градове отвъд океана вече започнаха да оглеждат имоти на по-евтини локации с повече пространство, казват брокери на недвижими имоти.

Цените на бизнес имотите в големите градове намаляха и след финансовата криза през 2008 г. Цените на бизнес имотите в САЩ се свиха с 35% между август 2007 г. и юни 2010 г., сочат данни на Real Capital Analytics. След това стабилният приток на нови компании и високоплатени работещи младежи, привлечени от енергията, възможностите за работа и културната привлекателност на градския живот, стимулираха ръста на цените на имотите през следващите години.

Спадът след 2008 г. беше криза на оценките, казва Джеймс Шелвин, председател на компанията за недвижими имоти CWCapital. Повечето сгради продължават да произвеждат стабилен доход, но цените на имотите намаляха, тъй като капиталовите пазари забуксуваха, поради което за собствениците със свръхливъридж стана невъзможно да рефинансират ипотечните си кредити.

Днес индустрията е изправена пред ликвидна криза, казва Шелвин. Поради това много собственици на имоти остават без пари в брой, за да правят месечните си плащания по ипотечни кредити.

„Ако не успеем да разрешим този проблем до края на годината, ще имаме известни проблеми“, отбелязва той.

Голям спад на печалбата води до още по-голямо понижение на стойностите на имотите по време на забавяне на пазара, когато инвеститорите внимават са всеки признак на потискане на пазара. Виктор Каланог, ръководител на бизнес имотите в Moody’s Analytics REIS, установил, че при предишни рецесии спад с 10% на нетната печалба на офис сграда преди данъци и ипотечни разходи води до средно свиване с 12,2% на цените на имотите.

„Загубата на един наемател, който заема 30% от площите, може да има голям мултиплициращ ефект върху приходите ви и бързо да ви потопи“, отбелязва Каланог.

Две офис сгради в центъра на Денвър, собственост на инвестиционната компания Gemini Rosemont с голям брой енергийни компании като наематели опитват да избегнат подобна съдба.

Макар че заетостта се е свила с около една трета през последните години, показателят за печалбата на Denver Energy Center като дял от разходите за дълг е намалял с около две трети, сочат данни на компанията Trepp. Наемният договор на най-големия наемател изтича догодина. През юли ипотечният кредит на стойност 106,3 млн. долара за имота бил прехвърлен на специална обслужваща компания, която управлява проблемен дълг, допълва Trepp.

Междувременно големи компании се стремят да намалят офис площите си. Базираната в Чикаго компания Heidrick & Struggles International иска да намали имотите си в САЩ с около 21 300 кв. м в 15 офиса. Тя се стреми да комбинира офиси, да намали или да затвори локации в градовете в опит да спести милиони и да засили ефективността, казва главният й финансов директор Марк Харис.

„Целта ни наистина е да не харчим пари без нужда там, където нямаме нужда, така че да можем да инвестираме в хората си“, допълва той.

Dell Technologies преразглежда 250 наемни договора за офиси в цял свят, които трябва да изтекат през идните две години, съобщава главният изпълнителен директор Том Суийт. В САЩ технологичната компания наема близо 493 хил. кв. м.

Предполагаемото повишаване на производителността на служителите в среда на работа от вкъщи е накарало компанията да обмисли по-сериозно намаляване на площите. „Това ни кара да се замислим кой наистина има нужда да бъде в офиса“, казва Суийт.