Страхът от балон на имотния пазар в Китай се завръща

Едва в няколко държави неравенството в доходите и богатството е толкова високо, колкото в Китай. Докато над две трети от китайците трябва да живеят само с по 120 евро на месец, столицата на Китай Пекин има най-голямата плътност на милионерите в света. Причинената от коронавируса криза изостря това неравенство - и това се вижда и на пазара на недвижими имоти. Докато хората с по-ниски доходи купуват само най-нужното, богатите в Китай продължават със сделките.

“Епидемията има малко влияние върху желанието на домакинствата да инвестират в жилища", се казва в най-новия доклад China Household Wealth Index Survey Report от Югозападния университет за финанси и икономика в Чънду и Ant Financial, оператора на китайската услуга за онлайн разплащания Alipay. Домакинствата, които вече притежават собственост, и семействата с множество имоти са още по-склонни да инвестират в жилища в момента.

След като инвестициите в недвижими имоти в Китай спаднаха през първите месеци на годината поради кризата, пазарът бавно се възстановява. Според изчисленията на агенция Ройтерс, базирани на данни от китайския статистически орган, те са нараснали с 8,5 процента през юни в сравнение с предходната година - през май повишението беше 8,1 процента. Цените на жилищата също се възстановяват. Според компанията за анализ на данни
CEIC през юни те са били с около 5,3 процента над нивото от предходната година.

Особено в метрополисите цените и търсенето се увеличават. Според съобщения в китайските медии сделките с недвижими имоти в Нанян само на вторичния пазар, върху които китайското правителство има по-малко влияние, са се повишили с над 80 процента през юни в сравнение с предходната година. През първата половина на годината Шанхай отбеляза огромен скок в продажбите на луксозни жилища. Според доклад на Beijing News 2828 нови жилищни единици са продадени на цени над 100 000 юана (12 000 евро) на квадратен метър  - увеличение с 98 процента спрямо предходната година.

Готовността за покупки се отразява и в търсенето на кредити за недвижими имоти. "Кредитите за домакинствата бяха засегнати от спада в потреблението, но ипотечните заеми все още растат по-бързо", сочи неотдавнашен анализ на френската инвестиционна банка Natixis. Това обяснява и защо пазарът на недвижими имоти се възстанови по-бързо от други сектори.

За да подкрепи икономиката в рамките на кризата, китайското правителство инструктира банките да дават повече заеми. Освен това рефинансирането за финансовите институции беше значително улеснено, което доведе до по-голяма ликвидност на пазара. Но сега тази политика показва и тъмните си страни. Deutsche Bank предупреди, че пазарна среда като тази често е довела в миналото до прегряване на имотния пазар.

Китайският банков регулатор CBIRC предупреди в средата на юли, че някои нежелани тенденции са се завърнали. Китайският държавен и партиен ръководител Си Дзинпин многократно предупреждаваше в миналото на фона на покачващите се цени на жилищата, че  къщите са за това да се живее в тях, а не са се спекулира. Това изявление не беше от полза, защото мерките на местно ниво понякога целяха точно обратното.

Цените на недвижимите имоти в метрополисите на Китай сега са сред най-високите в света. Жилищните имоти в големите градове са недостъпни за повечето китайци. За да предотвратят спекулациите с недвижими имоти, няколко града като Нанян, Шънджън и Ханджоу наскоро издадоха нови разпоредби.

През последните години не само пазарът на жилища, но и пазарът на търговски имоти в Китай нарасна неимоверно. Ако доставчикът на услуги за недвижими имоти Cushman & Wakefield изчисли обема на сделките на 158 милиарда юана (19 млрд. евро.) през 2010 г., то се очаква  достигане на нов връх от 278 милиарда юана ( (34 млрд. евро) през 2019 година. За сравнение: в Германия през 2019 г. пазарът на търговски недвижими имоти възлезе на 68 милиарда евро през 2019 година.

Делът на чуждестранните купувачи също се увеличи наскоро. Те представляват почти 16 процента от покупките през 2019 г. и почти една трета през първото тримесечие на 2020 г. До 2015 г. секторът на недвижимите имоти в Китай беше в “забранения списък” за чуждестранните инвеститори. Оттогава той става по-достъпен за международните инвеститори.

Интересът към китайските недвижими имоти не се е променил съществено по време на кризата, казва Карстен Кебедис. Той купува, продава и управлява недвижими имоти за американския инвестиционен мениджър Nuveen в Азиатско-Тихоокеанския регион. Само в Китай портфолиото от собственост възлиза на 1,5 милиарда долара. Кебедис планира да продължи да инвестира в Китай и в бъдеще.

"Планираме допълнителни инвестиции на китайския пазар в краткосрочен план", казва той. В момента той следи преди всичко традиционно най-големият клас активи - офис имотите. Наемите на офиси в Шанхай паднаха с 5,4% на годишна база през първото тримесечие и  с 6,7% в Пекин. В Шънджън те дори са спаднали с 15,4 процента, показва анализ на доставчика на услуги за недвижими имоти JLL.

Но и преди пандемията пазарите бяха под натиск поради високите нива на свободни незаети локации. А коронакризата влоши ситуацията. Как ще изглежда пазарът след пандемията все още е напълно неясно. В днешно време Кебедис би предпочел логистичен имот пред офисни сгради. Подобно на живеенето, типът на употреба и на складовете си остава устойчив на всяка една криза, убеден е той.