Собственици и търговци на дребно в люта битка за бъдещето на наемните договори

Capital & Counties от дълго време се радва на завидно силна позиция в преговорите за наемите.

Като собственик на пазара Covent Garden в Лондон, магнит за милиони чуждестранни и местни туристи, които могат да пазаруват и да се хранят на улици, датиращи от 17-и век, имотната компания е свикнала да предлага отстъпки на наематели, вариращи от международни компании като Apple до независими фирми, пише Financial Times.

Но коронавирусната криза промени нещата из основи. Чуждестранните туристи са си у дома, а британската икономика е в рецесия, така че листната на борсата в Лондон компания предлага до края на годината различни договори за наем на наемателите си, при които нивото на наема е обвързано с генерирания от бизнеса оборот.

Това е една от най-ярките илюстрации как пандемията принуждава имотни компании, зависими от търговията на дребно, хотелиерството и ресторантьорството, да мислят за неща, които преди са изглеждали немислими. В цял свят пандемията отприщва дебат с висок залог дали наемите трябва да бъдат фиксирани или да са свързани до известна степен с представянето на бизнеса на наемателя.

Тъй като растящите случаи на зараза в САЩ създават опасност от нови осакатяващи блокади, модната верига Urban Outfitters е сред растящия брой търговци на дребно, които призовават за променливи договори за наем, за да им помогнат да издържат на пандемията. Във Франция правителството опита и не успя да се превърне в посредник в ожесточен спор между търговци на дребно и собственици на имоти, много от които се противопоставят на опити за пренаписване на до този момент свещени договори за наем.

„Възможно е да се наложи дълго време да ограничавате броя на хората, които идват до вратите ви“, допълва той и отбелязва, че освен по-ниски продажби търговците на дребно са изправени и пред по-високи разходи заради чистенето и други мерки за безопасност. „Това ни създава финансово бреме и ние искаме собствениците на имотите да споделят тази болка“, категоричен е Берг.

Реми Бом, главен изпълнителен директор на френската верига за дрехи Zadig & Voltaire, е съгласен.

„През периода на възстановяването се нуждаем от променливи наеми, а не фиксирани. Това отговаря на интересите и на двете страни в момент, когато излизаме от кризата“, смята той.

За някои имотни компании мащабът на бедствието, което обхвана наемателите им, означава, че е необходимо пренаписване на договори за наем и споделяне на болката.

Американската верига кина AMC Entertainment, канадската Cineplex и глобалната модна верига AllSaints са сред компаниите, които са постигнали напредък към споразумения, обвързващи наемите с нивото на оборота.

Много американски компании, включително собственикът на Tommy Hilfiger, PVH, и The Cheesecake Factory, поискаха облекчаване на наемите. В много случаи собствениците на имоти са се съгласили независимо от постановленията на договорите за наем предвид невъзможността за намиране на алтернативни наематели.

Въпреки че някои британски търговци на дребно обявиха окуражителни продажби след началото на смекчаването на блокадата през май, никой не оспорва факта, че секторът остава обхванат от криза. Intu, която е най-големият собственик на търговски центрове в страната, изпадна във фалит миналия месец.

Тежестта на ситуацията накара някои собственици да решат, че по-малко наеми е за предпочитане пред фалирал наемател, но битката за договорите за наем в някои случаи става грозна.

През април група от около 30 френски търговци на дребно и профсъюзи написаха отворено писмо във вестник Les Echos, в което призовават собствениците да обвържат наемите с приходите до края на годината. Повечето големи френски собственици на имоти като Unibail и Klépierre отхвърлят подобни искания, а френското правителство опита да посредничи, но процесът се провали миналия месец и асоциации за търговия на дребно отхвърлиха предложен компромис.

Бри Роше, чиято семейна компания притежава френската фирма за козметични продукти Yves Rocher и брандът за детски дрехи Petit Bateau, е ревностен защитник на предоговарянето на наемите.

„Приличната“ търговия в около 800-те магазина на компанията след отварянето им в средата на май, е смекчила удара, но компанията решила да затвори магазин на булевард „Осман“ в Париж, казва Роше. Заради по-малкото туристи, особено от Китай, „Губим пари от магазина. Опитахме да преминем към вариращ наем, но собственикът не се съгласи“, допълва той.

Търговците на дребно в САЩ, Великобритания и Франция до момента настояват само за вариращи договори за наем, които могат също да включват фиксирано еднократно плащане до края на годината. Но тъй като пандемията ускорява миграцията на клиентите от физически магазини към интернет, някои наематели смятат, че това е шанс и необходимост за по-постоянна промяна в договорите за наем.

„Във Великобритания има огромно приемане сред собственици и наематели, че начинът, по който наемаме търговски площи, е пречупен и е необходима радикална промяна“, казва Марк Робинсън, ръководител на High Streets Task Force, избрана от правителството група експерти, която консултира подкрепата и трансформирането на местните търговски улици.

Допитване сред британски собственици на имоти от консултантската компания Colliers през май установи, че 40% биха взели предвид оборота, посещаемостта и онлайн продажбите в наемните договори.

Но съгласувани усилия за по-широкото приемане на обвързани с оборота договори за наем ще създадат напрежение, както и потенциално радикални последици за имотните компании.

За ресторанти, кафенета и барове подобни наемни договори ще бъдат относително подходящи, защото продажбите се случват на място. Но щекотливо предизвикателство за собствениците на търговски площи е установяването колко от приходите на наемателя са свързани с физически магазин.

Hammerson, британски и европейски собственик на търговски центрове, пострадал тежко от пандемията, твърди, че обвързването на наемите на магазини с нивото на оборота трябва да включва и онлайн продажби. Но това ще изисква от наемателите да предоставят известна подробна информация на собствениците, която в исторически план те не са склонни да разкрият.

„Ако имахме имотен пазар, на който нямаше 50 години недоверие между наематели и собственици, това можеше да е ОК“, казва Доминик Куран, имотен консултант в British Retail Consortium. „Но наемателите смятат, че собствениците на имоти ще използват това като лост за повишаване на наемите“, допълва той.

Ако свързани с оборота договори за наем в крайна сметка бъдат привнесени от периферията на индустрията, според инвеститори това ще промени и възприятието за сектора, където оценката на компаниите обичайно е подкрепена от стабилни потоци на приходи и привлекателни дивиденти.

„Инвестирайки в бизнес имот, вие инвестирате в приход“, казва Тим Мун, главен инвестиционен директор на Mayfair Capital, британското подразделение на компанията за управление на активи Swiss Life. „Приемането, че приходите от наеми могат да намалеят или да се увеличат носи повече риск за инвеститорите“, допълва той.

Мун и останалите гладни за дивиденти инвеститори не бива да се панират. Договорите с вариращ наем все още са малък дял в приходите на собствениците на търговски площи. Simon Property Group, най-големият американски собственик на молове, е генерирал 4,9 млрд. долара от фиксирани наемни договори миналата година, над пет пъти повече отколкото от договори с променлив наем.

Но ако потребителите не се завърнат в магазини и ресторанти в значителен брой през идните месеци, натискът за постоянно пренаписване на наемните договори само ще расте.