Пенсионните фондове в САЩ оценяваха трудно имотите, COVID-19 носи още трудности

Държавните пенсионни фондове в САЩ инвестираха в молове, апартаменти и офиси през последното десетилетие в търсене на по-висока възвръщаемост. Сега те опитват да преценят колко струват тези инвестиции в недвижими имоти в свят, трансформиран от COVID-19, пише Wall Street Journal.

Пенсионният гигант California Public Employees’ Retirement System прогнозира, че моловете ще загубят част от стойността си през второто тримесечие, сочи вътрешна оценка. Arizona State Retirement System предвижда, че стойността на дистрибуционните центрове за електронна търговия ще нарасне, тъй като повече хора пазаруват онлайн.

Инвестиционният директор на Chicago Teachers’ Pension Fund очаква стойността на студентските общежития да намалява.

„Ако говорите с някой, който твърди, че знае точно накъде отива пазарът и че има всички отговори, те наистина не знаят“, казва инвестиционният директор на Chicago Teachers Анджела Милър-Мей.

От април тя разговаря всеки месец с мениджъри, отговарящи за инвестициите в недвижими имоти на стойност 900 млн. долара на фонда, вместо обичайните тримесечни проверки.

Американските пенсионни фондове вече бяха изправени пред големи пропасти във финансирането. Те имат недостиг от 4,9 трлн. долара в сравнение с обещаното на пенсионерите към първото тримесечие, сочат данни на Федералния резерв. Недостигът се дължи на годините на твърде оптимистични очаквания за инвестициите и решения на правителството да пести от годишни вноски за финансиране на пенсиите.

През последните две десетилетия пенсионните фондове инвестираха парите за пенсиониране на местни и щатски държавни служители в недвижими имоти и други частни активи в опит да покрият недостига и да постигнат целите за възвръщаемост.

Делът на недвижими имоти нарасна до 6,1% в портфейла с активи на американските пенсионни фондове през първото тримесечие спрямо 3,8% през 2007 г., сочат данни на Wilshire Trust Universe Comparison Service. Този дял съответства на над 240 млрд. долара от общите притежания на стойност 4 трлн. долара на щатските и местни пенсионни фондове, следени от Федералния резерв.

Преценката колко струват частно притежавани активи винаги е била по-трудна в сравнение с публично търгувани акции и облигации. Специалисти придобиват представа за стойността, като наблюдават как се търгуват сходни активи и прогнозират колко пари могат да генерират тези инвестиции.

Пандемията направи този процес много по-труден. Сключването на сделки се забави значително, като затрудни преценката на инвеститорите за цената на активите. Повсеместната несигурност за това как хората ще работят, пътуват и пазаруват затруднява изчисляването колко пари могат да генерират имотите.

Прогнозирането какви наеми може да събере собственик на имот е трудно, ако не знаеш кога бизнес сградата ще получи разрешение да отвори отново и кога собствениците на жилища ще могат да гонят принудително обитатели, които не плащат.

Не е ясно как ще бъдат засегнати някои имотни пазари от местещи се хора по време на пандемията.

„Някои хора, които работят в градовете, може да се пренасочат към околностите, а хора в околностите може да се преместят в извънградски зони. Трябва да разберем това“, коментира Джонатан Грабъл, главен инвестиционен директор на Los Angeles County Employees Retirement Association, която притежава над сто имота в САЩ.

Пенсионният фонд планира да преразгледа притежанията си през септември в рамките на специален преглед на всичките си активи, предизвикан от COVID-19.

Заради оскъдните традиционни данни предполагаемите стойности вероятно не отразяват истинските последици от пандемията, казва Кристи Фийлдс, управляващ директор на консултантската компания Meketa Investment Group.
„Това е истинска игра на предположения“, допълва тя.

Инвеститорите обсъждат правилния начин за определяне на цена на риска, когато намесите на централната банка подкрепиха части от пазарите и защитиха инвеститорите от загуби, въпреки че икономиката е изправена пред значителни заплахи. Оценителите също трябва да правят труден избор дали да маркират активите спрямо потиснатите цени на някои инвестиции или да използват теоретични модели.

В Calpers, най-големия пенсионен фонд в САЩ, служителите мислят както за краткосрочните, така и за дългосрочните последици за стойността на активите от COVID-19. Те питат инвестиционните мениджъри как оценяват инвестициите след пандемията.

Миналата година служители на фонда преразглеждаха оценката на инвестиции в имоти, инфраструктура и гори на стойност милиарди долара, след като нов инвестиционен директор поема юздите. Новият ръководител Бен Менг насърчава служителите да прегледат внимателно как са оценени инвестициите.

Пенсионният фонд е поискал повече информация за методологиите на някои мениджъри и е притиснал някои от тях да обуздаят твърде оптимистични допускания, казват запознати източници. На фона на засиленото внимание един от мениджърите на Calpers намалил стойността на инвестиция в разработването на проекти за слънчева енергия в Африка и Азия с около 30% през 2019 г., казват източниците.