Моделът на WeWork ли е бъдещето на бизнес имотите след пандемията?

Сгушен между два финансови квартала в Лондон, комплексът Canada Water е напът да се превърне в тестово поле за бъдещето на недвижимите имоти в света след COVID-19, пише Bloomberg.

След като повече от десет години сглобявала парцел почти два пъти колкото размера на Hudson Yard в Ню Йорк, строителната компания British Land очаква да започне строителството на квартал с офис сгради, жилища и магазини за милиарди паунда тази година, в момент на резки промени в начина, по който хората работят, живеят и купуват.
„Начинът на работа – как работим, кога работим, трябва да знаете, че ще има промяна с много по-бърз темп“, казва Ема Кариага, един от ръководителите на проекта Canada Water в British Land. „Трябва да бъдем много по-гъвкави.
Не беше необходим вирус, за да накара предприемачите да мислят за различен начин на работа. Но сега бъдещето на недвижимите имоти е за бързо развитие", допълва тя.

Тъй като бизнес имотите вече не са пасивна инвестиция, при която собствениците могат да подписват договори с дългосрочни наематели, след което да събират наем, без да правят нищо, инвеститорите и предприемачите са принудени да станат много по-активни. Amazon.com отне посещаемост на моловете. WeWork предефинира офиса. Airbnb отправи предизвикателство към самата идея на хотелите. Сега пандемията от COVID-19 кара компаниите да преосмислят нуждата си от общи работни пространства.

На пазара на бизнес имоти в Лондон, който отрано възприе дългосрочните договори за наем, за да се хареса на инвеститорите, срокът на споразуменията за наем на офиси вече намалява стабилно през последните две десетилетия. Средният срок на договорите се е съкратил от 21,7 години през 1996 г. на 5,5 години през 2017 и 2018 г., сочат данни на консултантската компания Colliers International.

В Canary Wharf, финансовия квартал в източната част на Лондон, където се намират централите в Европа на редица глобални банки, средният срок на договорите за наем все още е около десет години. Офиси

Пандемията принуди служители да не ходят в офиса и вместо това да работят от вкъщи. Много компании установиха, че преходът е изненадващо гладък и ръководители поставиха публично въпроса от колко недвижими имоти се нуждаят компаниите им. Може ли модерните офис кули да бъдат приспособени, без хиляди служители да бъдат принудени да споделят асансьори? Кога ще бъде безопасно за служителите да се придвижват с градския транспорт в големите градове? Тези въпроси са все по-неотложни за инвеститорите в недвижими имоти.

Преди коронавирусната криза „наемателите молеха за по-голяма гъвкавост и обслужване, но повечето собственици отказваха да дадат на наемателите това, което искаха“, коментира Дрор Полег, автор на книгата „Преосмисляне на недвижимите имоти“ и съпредседател на Института за градски земи към Нюйоркския съвет за технологии в недвижимите имоти и иновации. „Сега собствениците ще искат да поемат повече от този риск, защото просто вече нямат избор. Когато сградата ти внезапно става на 20%-30% празна, нямаш друг избор освен да отвориш съзнанието си за много неща“, допълва той.

Тази промяна може да означава, че собствениците ще предлагат по-малки т. нар. основни офиси за дългосрочен наем с допълнителни площи, които може да бъдат наети за по-кратки периоди, ако е необходимо, казва Кариага. За магазините и ресторантите собствениците може да започнат да изчисляват наемите въз основа на генерирания оборот от всеки обект вместо да настояват за фиксирани наеми.

Преработване на плана

На офис пазара WeWork въведе някои от промените, които вероятно ще станат по-широкоразпространени – гъвкави наеми, споделени ресурси, развити технологии, дизайн и обслужване на клиенти. Преследвана от въпроси за управлението и финансирането си, WeWork трябваше да отложи първично публично предлагане и компанията вероятно ще бъдат подложена на още по-голямо изпитание от икономическите последици от COVID-19. Но има нарастващо усещане сред инвеститорите в недвижими имоти, че елементи на този модел са пътят в бъдещето, като предлагат на клиентите по-евтин и по-удобен продукт.

„Неуспехът на WeWork не означава, че бизнес моделът не е напълно жизнен. Има други оператори, които идват и смятат, че могат да го поправят“, казва Хуго Машин, един от ръководителите на глобалните градове в компанията Schroders. Той използва аналогия от началните дни на мобилните телефони: „Дали пък WeWork не е Nokia на офис света и скоро да предстои да се появи продукт на Apple?“

British Land вече е възприела по-голяма гъвкавост като при WeWork, предлагайки офиси за краткосрочен наем в малки части от големите си комплекси в Лондон. Това вероятно ще е бъдещето и на Canada Water. Основният план на проекта включва традиционен градски център с около 50 потенциални магазина и ресторанта. „Дали смятам, че ще предложим 50 договора за наем на компании, които ще приемат петгодишен срок и ще бъдат щастливи по този начин? Никакъв шанс“, казва Кариага.

„Ще трябва да станем почти като оператор на универсални магазини, позволявайки на търговци на дребно и на ресторантьори да идват и да си отиват много по-често, отколкото преди. Нашата роля като собственици ще бъде да сме много по-интензивни, отколкото бяхме“, допълва той.

Локация, локация, дислокация

Новият начин за правене на бизнес ще изисква повече оперативни умения и риск и различен подход към финансирането и застраховането на имоти. „Когато дойдох тук, мислех за кредитен риск“, казва Крис Гиг, бивш банкер, който стана главен изпълнителен директор на British Land през 2009 г. „Хората изглеждаха много доволни, ако имаха 20-годишен договор за наем и смятаха, че той ще е добър за 20 години. Това е ОК, докато компанията наемател не фалира“, допълва той.

За разлика от предишните кризи пандемията засегна всички инвеститори в недвижими имоти, не само тези с твърде голям ливъридж или имоти, отдадени под наем на рискови компании. Повсеместното затваряне засегна корпорациите със силен кредитен рейтинг и сгради, отдадени под наем за дълъг срок.

Това е шок за инвеститори, които заделят все по-голяма част от портфейлите си за недвижими имоти, защото се предполага, че този клас активи предоставя сигурен доход и диверсификация от фондовия пазар.

“COVID-19 ще покаже на инвеститори и мениджъри, че способността им да подписват договори не се управлява само от локацията, локацията и малко риск за приходите“, казва Ейдриън Бенедикт, ръководител на имотните решения в компанията Fidelity International. „Ако недвижимите имоти не се смятат за стабилен източник на приходи, възниква въпросът доколко рационално е притежаването им“, допълва той.