Наематели и собственици на имоти в САЩ са в окото на кризата

В последните фази от приключилия неотдавна ръст на американската икономика предпазливи инвеститори се подготвяха за възможен спад, като наливаха пари в непривлекателен сектор на имотната индустрия – апартаментите под наем, пише Financial Times.

В света на недвижимите имоти многофамилните жилища, както е известен секторът, са прочути със своята безопасност, защото, както се твърди, хората винаги ще се нуждаят от място за живеене. Те може да се откажат от някои луксове, но запазването на покрив над главата им е приоритет.

Сега тезата е подложена на тест, тъй като безработицата расте по време на блокадата заради коронавируса. Очаква се в петък хиляди американци да излязат на улицата в подкрепа на наемна стачка, предизвикана от пандемията, а собственици като Норман Радоу от Атланта, щата Джорджия, могат само да предполагат каква част от наема от имотите си ще получат.

“28% от семействата в този щат едва свързват двата края и живеят в страх“, казва Радоу, позовавайки се на заявленията за помощи при безработица в Джорджия през последно време. Обитателите на имотите му, които са предимно клас Б, се простират в родния му щат и в още седем други и обичайно печелят около 45 хил. долара на година. „Те нямат спестявания, за да живеят без работа дори един месец“, отбелязва Радоу.

През април собствениците са се справили по-добре от очакванията на мнозина. Към 26 април 91,5% от домакинствата са платили наем, сочат данни на Националния съвет за многофамилни жилища. Това е спад с 4,1 процентни пункта спрямо същия период на предходната година.

“Все още има много семейства, живеещи от един чек с помощи до следващия и те преценяват положението си седмица за седмица“, казва Присила Алмодовар, главен изпълнителен директор на Enterprise Community Partners, организация с идеална цел, съсредоточена върху достъпните жилища.

Тя е особено притеснена какво ще се случи през август, когато ще изтече добавката от 600 долара под формата на обезщетение при безработица, включена в пакета от мерки на федералното правителство за стимулиране на икономиката. „Ако не дойде ново облекчение от Вашингтон, какво ще се случи на 1 август?“, пита тя.

Същевременно някои собственици смятат, че политиците задълбочават проблемите им, като насърчават наематели, които не искат да плащат. В цялата страна бяха въведени забрани за принудително изгонване от дома. Някои политици призовават за по-големи мерки за смекчаване на последиците от коронавируса.

Александрия Окасио-Кортес, чийто избирателен район в кварталите Бронкс и Куинс в Ню Йорк беше опустошен от коронавируса, подкрепя предложен законопроект за отмяна на наемите до края на пандемията.

“Хората не стачкуват, защото не искат да плащат наем. Те стачкуват, защото не могат да платят“, отбелязва Окасио-Кортес.

Подобно решение ще навреди на собствениците, които трябва да плащат имотни данъци и други разходи. В зависимост от начина на прилагане на мярката тя може да нанесе по-широки вреди на икономиката, казва Дейвид Стърн, президент на компанията за дю дилиджънс Townhouse Partners, която обслужва клиенти в областта на бизнес имотите. „Ако наемателят не може да плати наема, тогава собственикът не може да плати на кредитора, а кредиторът, който и да е той, не може да плати на инвеститорите си“, отбелязва Стърн.

Алмодовар, която е бивш банкер в JPMorgan, е съгласна. Тя подкрепя популярен сред много предприемачи план за осигуряване на някаква бъдеща помощ на наемателите под формата на кредит, който ще отиде директно за плащане на наема. „Те са заедно в това“, казва Алмодовар, имайки предвид собственици и наематели. „Не е конструктивно да бъдат противопоставяни помежду им“, допълва тя.

Преди пандемията секторът на многофамилните жилища процъфтяваше. През 2019 г. той е привлякъл инвестиции на стойност 184 млрд. долара, сочат данни на Real Capital Analytics, повече от всяка друга категория имоти и най-високото ниво от началото на воденето на статистика за сектора от компанията през 2000 г. През януари и февруари инвестициите са нараснали с 13,2% спрямо същия период на миналата година, а ръстът на наемите далеч надхвърляше инфлацията на пазари като Финикс и Нашвил.

След това дойде пандемията.

Радоу е преживявал сътресения и преди. Неговата компания Radco била наета от Lehman Brothers три дни преди фалита й, за да наблюдава ликвидирането на огромния й портфейл с недвижими имоти. Той си спомня, че му връчили документи в пазарска количка, след което го инструктирали: „Всички са твои. Всички са уволнени, уреди документите им“.

Радоу е убеден, че многофамилните жилища отново ще докажат устойчивостта си, въпреки че забавянето на плащанията растат, а наемите намаляват. Приходите му за април са с около 6,5% по-ниски в сравнение с март. В имейл до служителите той ги призовал да проявят разбиране към болката и страха на наемателите си.

За сметка на това той не вижда пазар за хотелски стаи и не се наема да прогнозира кога ще се върне той. Радоу също смята, че търсенето на офиси и търговски площи ще намалява много след отминаването на кризата. „Мисля, че това е най-безопасното място в момента“, казва той за многофамилните жилища.

Това не означава, че всеки, който инвестира в апартаменти под наем, ще бъде в безопасност. Дори преди пандемията дългогодишни инвеститори в многофамилни жилища не бяха доволни от цените, които плащаха новите играчи и от дълга, който поемаха за тази цел.

Сега операторите са изправени пред по-високи разходи за услугите си като почистване, а правилата за социално дистанциране ги принуждават да използват виртуални обиколки за показване на апартаменти. 

Мащабът на вредите ще зависи и от това какво притежават хората и къде. Има имоти в Орландо и Лас Вегас, където обитателите работят предимно в местни курорти, които сега са затворени. Забавянето на плащанията там може да е много по-голямо в сравнение с останалите части на страната, тревожат се предприемачи.

Към тях се прибавя и Тексас, който трябва да се справя не само с пандемията, но и със срива на енергийния сектор. През декември Радоу продал портфейл с десет имота в Тексас и Оклахома.

Това било част от по-широка промяна, при която свил портфейла си от 29 хил. жилищни единици, построени по време на този цикъл на пазара, до около 12 хил. „Очаквахме тежка рецесия. Но не и това“, обяснява той.