Какво означава замразяването на имотните фондове за инвеститорите?

Инвеститори търсят отговори от британски фондове за недвижими имоти, след като най-малко седем от тях спряха търговията на фона на разпродажбите на имотния пазар, предизвикани от коронавируса, блокирайки пари на инвеститорите на стойност най-малко 12,7 млрд. паунда (13,5 млрд. евро), пише Financial Times.

St James’s Place се присъедини към други компании за управление на активи миналата седмица, когато спря сделките на фондовете си за бизнес имоти във Великобритания, като се позова на „материална несигурност“ или невъзможност за предоставяне на точни и надеждни цени за основните активи на фонда.

Сега инвеститорите не могат да теглят парите си от фондовете SJP Property Unit Trust на стойност 2,1 млрд. паунда (2,2 млрд. евро), Property Life на стойност 200 млн. паунда (213 млн. евро) и Property Pension на стойност 2,1 млрд. паунда (2,2 млрд. евро).

„Намираме се в ситуация на голямо неизвестно. Намираме се в позиция, в която не можем да определим цената на фонда по начин, по който обикновено го правим… и това ни оставя без алтернатива“, коментира Крис Ралф, главен глобален стратег в компанията за управление на богатство SJP.

Ходът беше последван и от други компании за управление на активи заради несигурността на оценките на колеблив пазар, тъй като заради предпазните мерки за предотвратяване на разпространението на коронавируса оценителските агенции не могат да посещават инвестиционни имоти и страхът продължава да движи поведението на инвеститорите.

Фондът Aviva Investors на стойност 461 млн. паунда (493 млн. евро) спря търговията миналата сряда. Сред другите замразени фондове са Standard Life Aberdeen на стойност 1,7 млрд. паунда (1,8 млрд. евро), британски имотни фондове на стойност 1,1 млрд. паунда (1,18 млрд. евро), както и глобални имотни фондове на стойност 550 млн. паунда (588 млн. евро).

Columbia Threadneedle, Legal & General и BMO Global Asset Management също замразиха фондовете си на стойност съответно 1,1 млрд. паунда, 2,9 млрд. паунда и 510 млн. паунда. Kames Capital и Janus Henderson замразиха имотните си фондове по-рано тази седмица.

Пол Ричардс, управляващ директор на Асоциацията на фондовете за недвижими имоти, казва, че „инвестирането в имот във Великобритания е инвестиция в хотели, офиси, магазини, складове и ресторанти в цялата страна. COVID-19 причинява голяма икономическа несигурност, удря всички тези бизнеси и… оценителите вече не могат да преценят стойността на имоти с висока степен на сигурност“.

„При тези условия имотните фондове трябва да бъдат замразени, докато трае извънредната ситуация, за да гарантират, че инвеститорите, повечето от които са спестявали дълго време за пенсия, са защитени“, допълва той.

Имотните фондове вероятно ще бъдат ударени от коронавируса по различни начини, казват анализатори. Инвестиции в  хотели, обекти за развлечение и търговски площи може да поемат по-голямото бреме от икономическото въздействие на вируса в сравнение с инвестициите в бизнес и жилищни имоти.

Сега инвеститорите няма да имат друг избор освен да останат в инвестициите на имотния си фонд в това много несигурно време за световната икономика.

„Те просто искат отговори“, казва Карла Браун, партньор в SJP, и допълва, че клиенти се обаждат, за да обсъждат замразяването на имотния фонд, но и заради несигурността на по-широкия пазар. „Въпросът, който най-често ни задават, е: кога ще се променят нещата? И ние не можем да дадем отговор“, отбелязва тя.

„Казваме им, че тези действия се предприемат, за да защитим фонда и техните инвестиции. Затваряйки фонда и спирайки сделките, защитаваме парите, които са в тях“, допълва Браун.

Британските имотни фондове са засегнати от значително изтичане на средства през миналата година, което създаде ликвиден риск за асет мениджърите. През декември M&G замрази фонда си за 2,3 млрд. паунда (2,4 млрд. евро), след като не успя да продаде имоти, за да отговори на ръста на обратното изкупуване от инвеститори.

Фондът M&G остава замразен. С него общите активи на инвеститорите, затворени в британски имотни фондове, достигат 12,7 млрд. паунда (13,5 млрд. евро).

Имотни фондове са били принудени да спират търговията и преди. През 2016 г. пазарната несигурност и притеснения за ликвидността накараха имотни фондове с неограничен срок на действие да замразят изтеглянето на средства, за да предотвратят опасността да се превърнат в продавачи по принуда на неликвидни активи.

Но посочената от фондовете причина миналата седмица не беше свързана с изтичане на капитали, а с неспособността им точно да преценят стойността на активите си.

Правилата на Службата за финансов контрол изискват мениджърите на имотни фондове да обмислят замразяването им при крайна волатилност на пазара, за да предотвратят опасността от „продажба на пожар“ на активите, които може да са силно неликвидни.

От септември фондовете ще трябва да спират търговията, ако над 20% от портфейла им не може да бъде оценен точно.