Нова заплаха за глобалния растеж: Синхронизирано забавяне на жилищните пазари

Жилищните пазари в света – от Великобритания до Китай и Австралия, губят пара, натежавайки върху перспективите за световната икономика, която миналата година нарасна с най-бавния си темп от финансовата криза насам, пише Wall Street Journal.

Индекс на приспособените към инфлацията цени на жилищата в 23 страни, изготвен от филиала на Федералния резерв в Далас, е нараснал с 1,8% през третото тримесечие на 2019 г. спрямо същия период на предходната година. Това е спад спрямо върховото равнище от 4,3% през 2016 г., показва анализ на Oxford Economics. В 18 големи икономики инвестициите в жилища са намалявали на годишна основа четири последователни тримесечия до септември, най-дългия период на спад от кризата през 2008-2009 г., сочи анализът на Oxford Economics.

Ключов катализатор е глобалното забавяне през последните две години, което ограничи търсенето на жилища и ръста на цените. В големи градове намалената достъпност възпира много купувачи, а апетитът на чужденците за имоти извън родината им се охлажда. Повишената несигурност, например търговската война между САЩ и Китай, Brexit и протестите в Хонконг, продължават да натежават върху нагласите на купувачите на жилища.

„Това е от значение, защото… жилищният пазар е пазар на големи активи, който има доста голям потенциал да повлияе на разходите на потребителите“, отбелязва икономистът от Oxford Economics Адам Слейтър. „Това е сектор, който или расте силно, или рухва гръмко“, допълва той.

Няма признаци, че забавянето ще прерасне в срив. То до голяма степен зависи от скока на световната икономика и на несигурността. На 20 януари Международният валутен фонд (МВФ) прогнозира, че ръстът на световната икономика ще се подобри от 2,9% миналата година на 3,3% през тази година и 3,4% догодина, въпреки че все пак ще остане под средните нива след кризата.

Въпреки че жилищата не се търгуват като соята или автомобилните части, цените на жилищните имоти в света стават все по-синхронизирани. Това се дължи на редица фактори, включително засилването на тенденцията икономическият растеж и лихвените проценти да се движат успоредно в някои страни, отбелязва МВФ.

За глобални градове като Ню Йорк, Лондон и Ванкувър, Канада, действа друг фактор, счита фондът. През периода на ниски лихви след световната финансова криза заможни инвеститори в търсене на по-добра доходност се втурнаха да купуват имоти в големи финансови центрове. В резултат на това цените на жилищата в тези градове стават глобално синхронизирани подобно на акциите и облигациите.

Сега цените на жилищата в големите градове намаляват, показва индекс за пазарите на луксозни имоти в 45 града на консултантската компания Knight Frank. Той е нараснал с 1,1% на годишна основа през третото тримесечие на миналата година спрямо 3,4% през същия период на 2018 г. и 4,2% през 2017 г.

Понижаването на инвестициите в жилища директно отнема от ръста на брутния вътрешен продукт. Oxford Economics счита, че забавянето на жилищния пазар е намалило ръста на развитите икономики с 0,3 процентни пункта между 2017 и 2019 г.

Жилищата, подобно на акциите, са част от общото богатство на потребителите, което означава, че забавяне на жилищния пазар може да изяде още повече от растежа на световната икономика, ако собствениците на жилища счетат, че богатството им се свива и ограничат разходите си. Изглежда, че това се случва в някои страни. Ръстът на разходите в Канада и Швеция се забави с повече от 1 процентен пункт през 2018 г. на фона на спада на цените на жилищата, показа годишният доклад за 2019 г. на Банката за международни разплащания.

Многобройните регулации на имотния пазар са друг фактор, който охлажда ръста на цените на жилищата. Ванкувър въведе данък от 15% за чуждестранните купувачи през 2016 г. и го увеличи на 20% през 2018 г. Сеул затегна ипотечните регулации и наложи таван върху цените на жилищата. Нова Зеландия забрани на чуждестранни инвеститори да купуват съществуващи жилища през 2018 г.

Охлаждането на цените на жилищата може да има положителен ефект. Скъпите пазари може да станат по-достъпни и да намалят вероятността от рухване на имотния пазар.

Настоящото забавяне изглежда различно от това през периода преди кризата от 2008-2009 г., когато бумът на кредитирането в света рухна и реалните цени на жилищата спаднаха с 6,6% в големите икономики в света според данните на Oxford Economics. Държавните ръководители внимават повече за рисковете от балон на жилищните пазари, а банките затягат изискванията за достъп до ипотечни кредити. Въпреки че растящият дълг на домакинствата създава рискове в някои страни, Банката за международни разплащания счита, че в много държави в центъра на кризата съотношението между дълга на домакинствата и брутния вътрешен продукт е под нивата преди кризата.

Цените на жилищата изпреварват ръста на доходите в много страни, но не с толкова много, колкото в  годините преди кризата, казва Енрике Мартинес-Гарсия, икономист от Федералния резерв в Далас. „Жилищният пазар не ни дава червени сигнали за опасност, както преди“, допълва той.

Но ако забавянето прерасне в по-сериозен срив, това ще бъде тест за централните банки, много от които понижиха лихвените проценти миналата година, за да опазят икономиките си. На теория понижаването на лихвите трябва да стимулира търсенето на жилища благодарение на поевтиняването на ипотечните кредити. Това изглежда се случва до известна степен в САЩ. Откакто Федералният резерв понижи лихвите миналото лято, покупките на жилища отвъд океана тръгнаха нагоре. Но лихвените проценти по света са близо до рекордно дъно и след достигането до определена точка понижаването на лихвите в дългосрочен план вече не може ефективно да подкрепя инвестициите в жилища, казва Мартинес-Гарсия. „Може би достигаме тази точка“, допълва той.

А по-ниските лихви може да не са така ефективни предвид дългогодишните ограничения върху жилищния пазар като очаквания по-бавен растеж на световната икономика през идните няколко години, имотните регулации и спадащата раждаемост. Предлагането е ограничено в много градове, където работещите хора искат да живеят. Тези фактори са обичайни в много страни и са още една причина жилищният пазар сега да е глобално синхронизиран.