Испанският имотен пазар страда от махмурлук за 38 млрд. долара

Опитът на испанската лоша банка Sareb в продажбата на активи далеч не е звезден, пише Bloomberg и дава за пример притеснен купувач на имот от Коста дел Сол.

Купувачът, пожелал да остане анонимен, се свързал със Sareb във връзка с покупката на терен около полузавършено голф игрище в Южна Испания. За банката, която отговаря за освобождаването от лоши активи, поети от испански банки, това било възможност да изключи още един проблемен имот от списъка си.

Но след 18-месечни преговори с девет различни души в Sareb и компанията-подизпълнител, която притежава правата за продажбите, купувачът се отказал. Теренът останал за Sareb, чийто портфейл от лоши имотни активи на стойност 34 млрд. евро (38 млрд. долара) – от средновековни замъци до ловни хижи и ферми за зайци, е най-големият в Европа, сочат данни на консултантската компания в областта на инвестиционното банкиране Evercore.

Подобно на Goldman Sachs, която опита безуспешно да убеди миналата година лошата банка да продаде голям портфейл, инвеститорите откриват, че сложната оперативна структура и противоречивите интереси на акционерите затрудняват придобиването на активи от Sareb. Нейният ръководител Хайме Ечегоен признава, че опитът на Sareb не е за пример.

„Опитваме да гарантираме, че клиентите инвеститори получават услугата, която заслужават, но е възможно това да не се случва винаги“, отбелязва той в интервю за Bloomberg в Мадрид.

Тъй като испанският имотен пазар губи малко пара след половин десетилетие на растеж, нарастват съмненията относно възможностите на Sareb да изпълни първоначалната си мисия – да върне до 2027 г. капитала и дълга на стойност 50 млрд. евро, които държавата и банките инжектираха в нея.

Лошата банка съобщи тази седмица, че ще направи промени в ръководната си структура. Тя планира да назначи главен изпълнителен директор, който да поеме отговорностите за бизнеса, така че Ечегоен да може да се съсредоточи върху корпоративните въпроси.

Sareb беше създадена през 2012 г., когато Испания се намираше в разгара на финансова криза след спукването на балона на имотния й пазар. Сега, когато се намира наполовината от 15-годишния си срок на съществуване, тя е продала само около една трета от лошите кредити на стойност 51 млрд. евро и имотните активи, които придоби на намалена цена от изпаднали в затруднение банки. Тъй като свиването на лошите кредити се забавя от 2017 г. насам, а инвеститорите обират бижутата в портфейла й, Sareb е затрупана с все по-непривлекателни активи.

Тя може би ще трябва да приеме по-ниска възвръщаемост, ако иска да приключи операцията по план до 2027 г., казва Елена Ипарагире, директор на отдела за рейтинги на финансовите услуги в S&P Global Ratings.

„Ако цената в крайна сметка е ликвидирането на оставащите активи за много малко пари, от политическа гледна точка това може да е добро решение“, смята тя.

Тежка ръка

Това е лесно да се каже, но трудно да се направи.

Създаването на Sareb беше едно от условията на ЕС за спасяването на испанските банки. Тя позволява на кредитори, които са получили държавна помощ, като Bankia, да се освободят от лоши активи. На фона на растящото обществено недоволство от спасителната програма правителството убеди банки като Santander и CaixaBank да придобият дял от 55% в Sareb. Правителството контролира останалата част.

Sareb обаче получи трудна ръка при раздаването на картите. Тя нямаше време да създаде екип, така че разчиташе на вече изградени от банките структури. Четири притежавани от банки консултантски компании в сферата на ипотечното кредитиране бяха разделени и продадоха портфейлите си с комисиони, зависещи от договорените цени.

По-късно тези компании бяха продадени на глобални инвестиционни фондове. Cerberus Capital Management придоби Haya Real Estate от Bankia. Италианската doBank купи дял от 85% от Altamira Asset Management. CaixaBank продаде Servihabitat на Lone Star Funds, а Intrum купи Solvia Servicios Immobiliarios от Banco de Sabadell.

Различни цели

Целите на Sareb често се различават от тези на консултантските компании в ипотечното кредитиране. И двете страни трябва да продават, но Sareb може да приеме загуби, докато компаниите, движени от комисионите, често не са склонни да се съгласят с по-ниски цени.

Много от активите, които Sareb пое от банките, са силно надценени, казва запознат с процеса източник. В някои случаи имотите се реновират, за да се повиши категорията им и да се намалят отстъпките, които банките трябва да предоставят на Sareb, допълва източникът. Екипът на Sareb от около 60 души имал само няколко месеца да определи цена за над 200 хил. актива, а това е малко време за посещения на място.

Sareb има конфликтни отношения и с банките си акционери. Докато тя намалява портфейла си предимно със сделки за един актив, испанските банки, подкрепени от възстановяването на икономиката на страната, продаваха огромните си портфейли с активи на фондове с големи отстъпки. През първото полугодие на тази година испански банки и фондове са продали лоши кредити на стойност 4,5 млрд. евро спрямо активи за 388 млн. евро в процес на продажба за Sareb, сочат данни на Evercore.

Конфликтни интереси

Но когато Goldman Sachs предложи на Sareb да продаде голям портфейл, идеята беше отхвърлена от борда, състоящ се предимно от представители на банките, които бяха разтревожени от наводняване на пазара, казват запознати източници. Ечегоен казва, че сделката се провалила, защото Sareb не могла да предложи отстъпката, която се изисквала за подобен голям пакет.

Sareb опитва да разреши и някои от структурните си проблеми. Тя иска да предоговори отношенията си с консултантските компании, за да намали таксите и да си върне контрола върху някои от поддържащите и правните дейности. Банката отвори процеса по наддаване за други компании, за да засили конкуренцията.

Докато Sareb изпитва затруднения, подобни на нея банки в региона се справят добре. Националната агенция за управление на активи в Ирландия, създадена през 2009 г., за да освободи банковия сектор от лоши активи на стойност 32 млрд. евро, изпълни целта си преди осем години.

Какъвто и да е опитът на Sareb, едно нещо е безспорно, казва Ечегоен. „Ние спасихме испанската финансова система. Това не означава, че Sareb беше рицарят на бял кон, но бяхме част от него, може би щитът, копието или конят“, отбелязва той.