Замразяването на наемите в Берлин поставя политиката над икономиката

Лявата коалиция, която управлява Берлин, постигна съгласие по окончателната версия на петгодишно замразяване на наемите и то вероятно ще се превърне в закон в германската столица днес. Въпреки че законът не е толкова строг, колкото предишни предложения, той все пак ще изкриви пазара, като от него ще се възползват съществуващите наематели за сметка на новите. Мярката ще свие предлагането на апартаменти под наем и ще намали вероятността собствениците на жилища да поддържат имотите си в добро състояние, пише Леонид Бершидски в статия за Bloomberg.

Правителството в града се състои от три партии – социалдемократите, крайнолявата партия „Левица“ и зелените. И трите систематично се оплакват от наемателите в града, които обитават около 82% от всички апартаменти, заради по думите им „лудостта на наемите“. Те се увеличават със средно 2,8% на годишна основа от 2000 г. насам.

Първоначалният план за замразяване на наемите беше създаден от Катрин Ломпшер от „Левица“, която отговаря за жилищната политика в града. Той щеше да наложи петгодишно замразяване на наемите за всички жилища с изключение на по-новите и да позволи на властите в града да променят съществуващи договори въз основа на финансовото положение на собственици и наематели. Планът напомняше за плановата икономика от времето на комунизма, позната на жителите на източната част на града. Берлинчаните от изток продължават да гласуват за „Левица“, която е наследник на управляващата партия в Източна Германия, така че това явно не е проблем.

Социалдемократите обаче са водещата партия в управляващата коалиция и те са скептични към замразяването, макар и не защото предприемачите надигнаха глас срещу него, а дясната опозиция очаквано застана на тяхна страна. Причината е, че предложението, особено частта за понижаване на съществуващите наеми, беше съмнително от гледна точка на законосъобразност. Така че компромисната версия е малко по-сдържана от първоначалното предложение на Ломпшер.

Замразяването ще влезе в сила от началото на следващата година. След това максималният наем, който може да бъде вписван в новите договори, не трябва да надвишава равнището на последния и в повечето случаи трябва да е по-нисък, защото таванът е свързан с равнището от 2013 г., към което са прибавени 13,4%, за да се вземе предвид повишаването на доходите. От 2022 г. до изтичането на замразяването в края на 2024 г. собствениците могат да повишават наемите с не повече от 1,3% на година. Съществуващите наеми могат само да бъдат понижавани в редки случаи – ако надвишават новоопределения таван с повече от 20%, което се смята за изнудване. Но за да обработва молби от наематели, които искат понижаване на наема, и за да задейства правилата за ремонти, повишаващи цената на наема (те ще бъдат стриктно регулирани), градът ще трябва да вземе на работа още до 250 бюрократи.

Само жилищата, построени от 2014 г. насам, и някои социални жилища ще бъдат освободени от замразяването на наемите.

В Германия замразяването в Берлин открива нови територии – нищо подобно не е правено преди. Големите собственици смятат да опитат да оспорят мярката в съда като противоконституционна атака срещу имотните права и е трудно да се прогнозира как ще се произнесат съдиите по конфликта между правата на Берлин като провинция и вредата за собствениците на апартаменти. Но последиците от това, което градът е напът да стори, вече са добре изследвани.

През 2017 г. Ребека Даймънд, Тим МакКуейд и Франклин Цюен от Станфордския университет публикуваха изследване за последиците от разширяването на контрола върху наемите в Сан Франциско. Авторите пишат, че той има нежелания ефект да подпомага джентрификацията, тъй като собствениците на имоти изтеглят апартаменти под наем от пазара и вместо това ги продават. През 2018 г. изследване на Андреас Менсе от университета Erlangen-Nuremberg и на Клаус Михелсен и Константин Холодилин от Германския институт за икономически изследвания в Берлин документира същите последици от контрола върху наемите в Германия, въпреки че в страната обичайно прекратяването на договор за наем е по-трудно, отколкото в САЩ.

Купувачите ще търсят апартаменти, които са изтеглени от наемния пазар. Но жилищната собственост в Берлин расте през последните години в отговор на бързорастящите наеми. Търсенето ще бъде стимулирано и от новите закони, тъй като наемите за нови жилища, които са освободени от замразяването, ще се увеличи още по-бързо и новодошлите жители на града все повече ще търсят апартаменти за покупка, отколкото за наемане.

Изследването на Станфордския университет установи, че съществуващите наематели, които се възползват от контрола върху наемите, се местят по-рядко. Но наемите в града продължават да растат, най-вече защото собствениците ограничават предлагането.

Логично обаче властите в Белин не се тревожат за бъдещите жители и за растящата жилищна собственост за сметка на наемния пазар. Този пазар вероятно ще се свие бавно, защото изгонването на наематели е трудно, а политиците трябва да защитават избирателите си. Берлин е на четвърто място по най-високо равнище на бедността сред германските провинции и има данни, че контролът върху наемите наистина защитава най-бедните и уязвими социални групи.

За съществуващите наематели обаче новата мярка вероятно ще означава спад на качеството на наличните жилища. Изследването на Менсе показва, че на германските пазари, където наемите са регулирани, инвестициите на собствениците в поддръжка намаляват значително и това важи дори за видовете жилища, които са освободени от регулациите. Собствениците на имоти се опасяват, че на тях също може да им бъде наложен контрол.

Това също не е особен проблем за лявото правителство в града. Берлин няма да се разпадне след пет години заради по-малко инвестиции в поддръжка на жилищата. Освен това ползите за по-бедните наематели, които ще предотвратят опасността да бъдат изгонени благодарение на замразяването на наемите, изпреварват по значение неизбежното влошаване от политическа гледна точка.

Политическата реалност в Берлин е, че няма достатъчно собственици на домове, за да предотвратят суровия контрол върху наемите. Само усилия на собствениците в съда може да осуетят амбициите за регулация на лявото мнозинство. Но тъй като компромисната версия на законопроекта цели да предотврати най-явните поводи за оспорване, много е вероятно замразяването на наемите да издържи в съда и да изкуши други провинции с леви правителства да последват примера на Берлин.