Защо купувачите по света избягват луксозните имоти?

Погледната от Бангалор, покупката на новопостроен тристаен апартамент в Лондон за над 1,4 млн. паунда (1,5 млн. евро) изглежда като безопасна инвестиция.

Когато Шону Бхандари обмислял покупката преди две години, брокери на недвижими имоти му казали, че може да очаква стойността на жилището да нарасне с 15%, още преди завършването на строителството му. Индийският предприемач, който управлява компания за медицински продукти, с готовност купил имота.

Скоро обаче се оказало, че е сгрешил с  покупката. Когато Бхандари се свързал с ипотечен кредитор, той оценил имота не с 15% повече от цената, която се съгласил да плати, а с 20% по-малко. С наближаването на завършването на сградата той прехвърлил имота на нов купувач през март тази година за сумата от 1,2 млн. паунда (1,3 млн. евро), като загубил над 200 хил. паунда от депозита си, пише Financial Times.

“Имотът не беше толкова добър, колкото изглеждаше на хартия. Бих купил отново в Лондон, но не и „на зелено“, споделя Бхандари.

Преживяването му се повтаря в цял свят. Жилището, което бил на път да закупи, е част от глобална вълна на строящи се луксозни градски апартаменти, стимулирана от очакванията на строителите, че ще могат да продадат хиляди жилища като инвестиции на чуждестранни богаташи.

В разгара на бума през 2014 и 2015 г. купувачи от Шанхай до Куала Лумпур и Мумбай купуваха непостроени жилища в чужбина от брошури в сгради, които обещаваха 24-часови портиерски услуги, спортни зали, басейни и почти незабавна възвръщаемост. В брошура за новопостроени жилища на консултантската компания Savills през 2016 г. беше посочено, че ръстът на цените в централната част на Лондон се очаква да достигне средно 21,5% до края на 2020 г. От 2016 г. до момента те са намалели с 10,4%, сочат данни на LonRes.

Жилищата били построени отчасти, за да отговорят на увеличаването на азиатските богаташи, които често имаха желание да вложат имуществото си в стабилна локация в чужбина.

“Навлизането на глобален капитал на местни имотни пазари не е нещо ново, новост беше интензивността, с която той навлезе на места като Ванкувър, Ню Йорк, Лондон, Мелбърн и Сидни“, казва Анди Ян, проектант и университетски преподавател във Ванкувър.

Строителите се насочваха както към инвеститори, които купуваха с ипотечен кредит като Бхандари, така и към хора, които са достатъчно богати, за да платят в брой. Притокът на пари от инвеститорите помогна за освобождаването на зависимостта на вече потиснатите цени на градските къщи от приходите на местните жители.

Но въпреки увеличаването на глобалното богатство ръстът на търсенето на луксозни апартаменти не се задържа дълго. Разточителността на предприемачите и наложените от държавите ограничения сложиха край на  трескавите продажби, а предприемачи, кредитори и инвеститори в имоти трябваше да поемат последиците.

При пристигането си на международното летище във Ванкувър посетителите минават покрай обяви за бляскави новопостроени апартаменти с текст на английски и китайски.

Бумът на продажбите промени Ванкувър благодарение на притока на чуждестранни капитали в имотите. Имоти на обща стойност 75 млрд. канадски долара (57 млрд. щатски долара) са притежание на чуждестранни граждани. В части на града една четвърт от новопостроените апартаменти са собственост на хора, които не са местни жители , казва Ян. Цените на жилищата в Голям Ванкувър са се повишили с около 80% за пет години до май 2018 г.

Доклад от тази година, поръчан от регионалното правителство, което встъпи в длъжност през 2017 г., обещаваше да се пребори с кризата с достъпни жилища.

Правителствата наистина се намесиха – китайското въведе ограничения върху изтичането на капитали в чужбина, а областната администрация в Британска Колумбия избра да атакува чрез данъци. През 2016 г. тя въведе допълнителен данък за чуждестранни купувачи на стойност 15% от цената на имота. Миналата година налогът беше повишен на 20%. Това преобърна тенденцията на пазара.

Новопостроените жилища са освободени от данъка, но за тях бяха приложени други мерки за борба с укриването на данъци. Тази година продажбите на жилища във Ванкувър намаляха до най-ниското си ниво от десетилетия.

Подложени на силен политически натиск заради жилищния пазар, правителства от цял свят предприеха сходни мерки. Британското правителство промени гербовия налог през 2014 г., като увеличи рязко данъка за жилища на стойност над 1,124 млн. паунда. Две години по-късно то добави данък за второ жилище и за купувачите на имоти с инвестиционна цел. Властите в Нов Южен Уелс в Австралия удвоиха гербовия си налог за чуждестранни купувачи на 8% през 2017 г. Миналата година Нова Зеландия забрани покупка на жилища от чуждестранни купувачи, които не живеят в страната.

САЩ също предприеха мерки. Данъчната реформа на президента Доналд Тръмп от тази година ограничи приспаданията на федерални и местни данъци, включително имотни данъци, които домакинствата могат да ползват от федералните си данъци, на 10 хил. долара. Това се прибавя към разходите за притежаване на скъпи имоти в щати с високи данъци като Ню Йорк.

Мерките за борба с прането на пари също охлаждат ентусиазма на някои заможни потенциални купувачи. Канада и Великобритания водят регистри на хора със „значителен контрол“ върху компании, включително и такива, които са притежавали имот. „Подобни мерки тревожат хора, които са обезпокоени от риска за репутацията им – те се страхуват, че може да се разшуми за семейството, активите им“, казва високопоставен банкер в Лондон.

Мерките охладиха имотните пазари. Много планирани сгради в разгара на златната треска се завършват едва сега. В нови жилищни кули близо до Сентръл парк около 40% от апартаментите са непродадени, сочат данни на консултантската компания Jonathan Miller. Във Вътрешен Лондон има около 1500 новозавършени жилища, които не са продадени, показват данни на компанията за анализи Molior.

Според изследване на Savills строителството в Лондон продължава да не отговаря на търсенето. Пазарът в британската столица ще се нуждае от 42 500 нови жилища на година в идните пет години за продажба или наем на по-ниски от пазарните нива, но ще бъдат построени само около 3500 на година, показват данните на компанията. Търсенето в по-ниския и средния ценови клас също изпреварва предлагането. Но в същото време планираното предлагане започва да надхвърля търсенето. В ценовата категория между 7500 и 10 700 паунда на кв. м на годишното търсене от 7 хил. жилища на година ще съответства предлагане от 10 500 жилища.

Цените на луксозните имоти намаляват, но средните цени на жилищата в Лондон остават над 12 пъти по-високи от средните доходи.

Правителствата успяха да охладят ръста на луксозните пазари, в които чужденци влагаха богатството си. Но сега са изправени пред по-сложно предизвикателство – стимулирането на строителството на достъпни жилища за служители със средна или по-ниска от средната заплата, които поддържат градовете.

“Жилищните политики трябва да бъдат приспособени, за да отразяват реалностите през XXI век на глобалните финанси, ипотеки и жилищен пазар, които се промениха много през последните 30 години“, казва Ян.

Бхандари, от негова страна, продължава да залага на ново строителство. Ентусиазмът му бил толкова голям по време на бума, че той се съгласил да купи и едностраен апартамент в строяща се кула близо до другата му, неуспешна покупка. Тази сграда все още не е завършена и той още не е решил дали да опита да намали загубите си за втори път. „В момента просто наблюдавам и чакам“, споделя той.