Обещаващи ли са все още имотите в ЦИЕ?

Последните резултати на компании, инвестиращи усилено в имоти в Централна и Източна Европа, като MAS Real Estate, NEPI Rockcaste и EPP оправдават вниманието на южноафриканските фондове към региона.

Трите компании са постигнали ръст на дивидентите от съответно 40%, 9,5% и 6,7% през 2018 г., съобщава онлайн изданието Businesslive. В същото време през последните седмици повечето южноафрикански фондове отбелязват спад или съвсем лек ръст на дивидентите (в рандове).

През последните десет години редица южноафрикански фондове навлязоха в една или повече страни от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) в търсене на по-добри възможности за растеж и по-ниски разходи по обслужване на дълга, отколкото в собствената им родина.

По-голямата част от капиталите беше насочена към търговски центрове на фона на силния ръст на потреблението в много от бившите комунистически страни.

NEPI Rockcastle, MAS и EPP, всички съосновани от южноафриканци, днес са сред най-големите собственици на търговски центрове в ЦИЕ. Редица южноафрикански фондове с интерес към недвижимите имоти имат частична експозиция в региона или чрез пряко притежавани портфейли, или чрез дялове в други листнати на борсата компании.

Сред тях са Redefine Properties, Growthpoint Properties, Hyprop Investments, Attacq, Resilient Reit, Fortress Reit и Tower Property Fund.

Последните резултати на NEPI Rockcastle, EPP и MAS потвърждават, че портфейлите от търговски площи в ЦИЕ обичайно постигат по-висока посещаемост, приходи от наеми и ръст на продажбите, отколкото тези в Южна Африка.

Играчи в индустрията казват, че причините са прости – БВП и ръстът на заплатите все още изпреварват инфлацията на потребителските цени в ЦИЕ, докато в Южна Африка е точно обратното.

Освен това, за разлика от ЮАР, страните от Централна и Източна Европа все още са слабо развити от гледна точка на търговските площи.

В Полша, най-голямата икономика в ЦИЕ с население от 40 млн. души, потребителските разходи са стимулирани от програмата на правителството „Семейство 500 + социална помощ“, която беше задействана през 2016 г. и осигурява финансова подкрепа от 115 евро на месец на семейства с повече от едно деца.

Хадли Дийн, главен изпълнителен директор на EPP – най-големия собственик на търговки площи от гледна точка на брутна отдаваема площ, казва, че полското правителство е обявило неотдавна разширяване на програмата си за месечна подкрепа на семейства с едно дете и това според него допълнително подпомага продажбите на дребно. Потребителските разходи може да получат нов тласък и от обещаната от полското правителство 13-та пенсия на всички пенсионери тази година преди предстоящите парламентарни избори.

Дийн посочва и други внушителни икономически индикатори като намаляващата безработица в Полша, която сега е 3,5% и е наполовина на средното равнище в Европейския съюз. Освен това страната продължава да изпитва недостиг на търговски площи, които са около една седма от брутната отдаваема площ на глава от населението в САЩ.

А относително скорошната поява на моловете в Полша ги превръща в основна дестинация за забавления, особено по време на мрачните зимни месеци, допълва Дийн.

Освен това Полша има по-ниско съотношение между дълг и брутен вътрешен продукт в сравнение с останалите страни в Европа, така че е в добра позиция да се справи с потенциални икономически бури, отбелязва той.

EPP подготвя два големи проекта с търговски площи в полската столица Варшава, които трябва да отворят врати през май. „Смятаме, че Полша я очакват 20 години на растеж“, казва Дийн.

Роденият в Румъния Алекс Морар, главен изпълнителен директор на NEPI Rockcastle, е на същото мнение. Морар се присъединява към компанията през 2007 г., когато тя е съоснована от южноафриканския банкер, превърнал се в предприемач, Мартин Слаберт (който сега е свързан с MAS) и Resilient group. Той казва, че макар възможностите за придобиване  и развитие на търговски площи в Полша и другите страни от ЦИЕ да не са толкова големи, колкото преди пет или десет години, регионът продължава да предлага по-добри възможности за растеж, отколкото в Западна Европа.

„Все още можем да купуваме и строим качествени търговски центрове в редица страни от ЦИЕ при доходност между 6% и 9%. В Западна Европа тя е под 5%“, казва Морар.

Той допълва, че ЦИЕ не е изправена пред същите структурни проблеми като повечето останали пазари на търговски площи в света предвид относително слабото навлизане на онлайн пазаруването.

Все още има страни в региона с малко нови проекти за търговски площи в последните 10-15 години. Балтийските страни също са обект на интерес, като миналата година NEPI навлезе в Литва, с което портфейлът ѝ от търговски центрове в ЦИЕ достигна 51 в девет страни.

„Смятаме, че има още възможности в балтийските страни Естония и Латвия“, отбелязва Морар.

MAS, която е увеличила активите си три пъти от 2016 г. до 900 млн. евро чрез продажбата на имоти в Западна Европа и инвестирането на приходите в ЦИЕ, неотдавна увеличи румънските си имоти, като придоби два мола в Букурещ и Арад и дял в девет аутлет центъра.

Но NEPI Rockcastle, EPP и MAS прогнозират по-слаб ръст на дивидентите през 2019 г. от съответно 6%, 2% и 15%, което поставя въпроса дали те ще продължат да са от полза за южноафриканските инвестотори.

Въпреки по-слабите очаквания за растеж обаче местните фондови мениджъри остават оптимистично настроени. „Въпреки че прогнозите са за по-слаб ръст на БВП на икономиките от ЦИЕ в идните няколко години, растежът в региона продължава с лекота да надвишава този в Западна Европа и ЮАР“, казва Анас Мадхи, директор на Meago Asset Managers.

„Това, наред с благоприятната парична политика на ЕС и в някои случаи популистките социални политики, продължава да стимулира разходите на потребителите на много пазари в ЦИЕ“, допълва той.

Мадхи обаче отбелязва, че южноафриканските инвеститори трябва да са много внимателни в избора си на акции и да подкрепят компании, които имат установени позиции в региона.

„Отделните градове и страни в ЦИЕ предлагат различни възможности за растеж. Има някои пазари в региона, които остават относително неликвидни и излизането от тях ще бъде трудно, ако икономиката се забави“, казва той. Сред тях са Черна гора, Сърбия и Македония.

Освен това лихвите, които са на най-ниското си ниво в историята, започват да растат, а имотният цикъл в региона навлиза в зряла фаза. Питър Кларк, портфолио мениджър в Investec Asset Management, казва, че все още има добри възможности за растеж в страните от ЦИЕ, но те трябва да бъдат внимателно преценявани.