Чуждестранни фондове щурмуват британския пазар на апартаменти под наем

Десетилетия наред, докато някои от най-големите имена на американския имотен пазар изграждаха империи от жилищни сгради под наем, бизнесът във Великобритания беше ограничен главно до дребни собственици, притежаващи не повече от десетина жилищни единици.

Сега големи глобални институции навлизат в бизнеса на фона на променящите се навици за живот във Великобритания и търсенето на по-висока доходност от инвеститорите на застаряващия бичи пазар на бизнес имоти. Търсенето на жилища под наем също расте, тъй като недостигът на достъпни жилища става по-остър във Великобритания по подобие на пазарите в други части на Европа и САЩ, пише Wall Street Journal.

Броят на професионално управляваните апартаменти под наем във Великобритания се е увеличил до 19 хил. в края на 2017 г. спрямо 4 хил. през 2014 г., показва изследване на Британската имотна федерация. Други 86 хил. подобни жилища са на етап строеж или планиране, сочат още данните на федерацията.

До 2016 г. институционалните инвеститори са похарчили 21 млрд. долара за подобни жилища под наем в американски стил, сочат данни на консултантската компания Knight Frank. Очаква се цифрата да достигне 100 млрд. долара до 2022 г., допълва компанията.

„Смятаме, че има значително незадоволено търсене. Лондон има отчаяна нужда от подобни жилища“, казва Саймън Хардинг-Руутс, изпълнителен директор на отдел „Големи проекти“ в строителната компания Grosvenor Britain & Ireland.

Плановете на компанията включват комплекс от 1350 жилища под наем в Бърмъндзи, квартал в Югоизточен Лондон, на терен, където преди се е намирал завод за бисквити. Проектът с първоначална инвестиция от 500 млн. паунда (700 млн. долара) ще включва разнородни апартаменти – от студиа до тристайни жилища.

Някои чуждестранни инвеститори навлязоха на британския пазар чрез сътрудничество с местни играчи. През 2016 г. холандският пенсионен фонд PGGM, който има активи за 270 млрд. долара, влезе в сътрудничество с британския фонд за управление на активи  Legal & General Capital и направи първоначална инвестиция от 600 млн. паунда (840 млн. долара) за изграждането на над 3 хил. жилища под наем във Великобритания.

Сред другите чуждестранни инвеститори е германската компания Patrizia Immobilien AG. Имотната компания Lendlease, базирана в Австралия, и Canada Pension Plan Investment Board обявиха съвместно дружество през януари за изграждането на жилища под наем с първоначална инвестиционна цел от 1,5 млрд. паунда (2,1 млрд. долара).

Големите играчи на американския пазар на апартаменти под наем очаквано се появяват и на британския пазар с надеждата да пренесат успеха си от другата страна на Атлантическия океан. Например, базираната в Южна Каролина компания Greystar Real Estate Partners, която е голям оператор на апартаменти под наем в САЩ, строи комплекс от 1965 жилища в Западен Лондон наред с други проекти.

Великобритания изостава от САЩ в областта на апартаментите под наем, отчасти заради високия процент собствени жилища. Освен това строителните компании в страната по традиция предпочитат да строят жилища за продажба, тъй като могат да получат възвръщаемост много по-бързо.

Но след години на силен растеж продажните цени стават недостъпни за мнозина. Средната цена на жилищата във Великобритания нарасна с 35% за пет години до януари 2018 г., а средната цена в Лондон се повиши с около 55% в същия период, сочат данни на британския Имотен регистър.

Все повече хора във Великобритания избират жилище под наем като начин на живот, защото не искат да се обвържат с едно място. Това дава увереност на инвеститорите, че ще има дългосрочни наематели, които няма да бързат да купуват жилище, когато разполагат с повече пари.

„Сега всички разбират, че съществува структурно търсене на имоти, предназначени специално за отдаване под наем“, казва Джеймс Мюир, ръководител на представителството на Patrizia във Великобритания. Компанията е инвестирала 625 млн. паунда (875 млн. долара) в изграждането на 2200 жилища под наем във Великобритания и Ирландия, включително в Лондон, Манчестър и Бирмингам.

Някои компании, които преди са строели само жилища за продажба, сега се насочват към строителство на жилища под наем. „Пренасочихме се, защото пазарът на жилища за продажба става все по-недостъпен за мнозинството жители на Лондон“, казва Ангъс Дод, главен изпълнителен директор на британската строителна компания Quintain.

Тя изгражда един от най-големите комплекси от апартаменти под наем в страната, в Уембли парк, област Лондон, с близо 3 хил. жилищни единици в строеж. Промяната на стратегията на строителната компания отчасти беше предизвикана от най-големия й акционер, американската компания за частни капиталови инвестиции Lone Star Fund, който я купи през 2015 г.

Жилищата под наем на Quintain варират от студиа до тристайни апартаменти и сградите имат споделени жилищни пространства, включително фоайета и живописни градини. Наемът на обичаен двустаен апартамент на Quintain достига 2 хил. паунда (2,800 долара) на месец, съобщава компанията.

Но бизнесът с отдаване на апартаменти под наем крие своите рискове. Редица строителни компании се съсредоточиха в изграждането на луксозни апартаменти, които изискват по-висок наем, и има възможност да бъдат изхвърлени от пазара.

„Истинската дълбочина на пазара е в средния сегмент“, казва Питър Уайът, партньор в отдел „Жилищно строителство“ в Knight Frank. Той допълва, че някои проекти в последно време са насочени към този сегмент.

Но държавните регулации могат да създадат проблем. Властите в Лондон, например, предложиха 35% от всички нови жилища да бъдат „достъпни“, за да ускорят процеса на планиране. Предприемачите твърдят, че този дял е твърде висок.

Ревизирана рамка на националната политика за планиране, оповестена в началото на март, изисква местните власти да определят от колко нови жилища под наем се нуждаят съответните им райони.

„Това правило не е включвано никога досега в британската политика по планиране. Секторът на жилищни имоти за отдаване под наем във Великобритания до този момент растеше без планиране. Но сега това се променя“, казва Иън Флетчър, директор имотна политика в Британската имотна федерация.